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  1. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si ritorna all'antico sul preliminare del preliminare:

    È valido il «preliminare del preliminare»

    di Angelo Busani

    Il “preliminare del preliminare” è legittimo. Questa è la nuova posizione della Cassazione sul contratto preliminare con cui i contraenti si obbligano alla stipula di un successivo e ulteriore contratto preliminare. Una sentenza (la n. 4628 del 6 marzo) importante, perché è delle Sezioni Unite e rappresenta un’inversione della precedente giurisprudenza della Cassazione, che in passato aveva concluso per la nullità del contratto.

    La pronuncia è rilevante anche perché il “preliminare del preliminare” è una fattispecie assai frequente nella contrattazione immobiliare. Fino a ieri, questa prassi doveva fare i conti con l’imbarazzo provocato dalle sentenze n. 8038/2009 e 19557/2009, nelle quali la Cassazione aveva appunto proclamato la nullità del “preliminare del preliminare”. La svolta che si ha con la sentenza n. 4628/2015 è dunque assai opportuna e di notevole impatto applicativo. Infatti, nella contrattazione immobiliare, spessissimo accade che si sia in presenza di una articolazione in tre fasi:

    l’invio di una proposta e la sua conseguente accettazione (il che, per lo più, accade quando l’affare è intermediato da un’agenzia immobiliare), il che comporta la conclusione di un primo contratto (qualificabile, di solito, come contratto preliminare);

    la stipula di un contratto preliminare “vero e proprio”, ciò che spesso accade quando, dopo essersi scambiate proposta e accettazione, le parti contraenti si trovano presso uno studio notarile per riprodurre (di solito, con l’aggiunta di clausole più particolareggiate), in un contratto firmato simultaneamente, il contratto che, nei suoi punti essenziali, avevano già stipulato mediante l’accettazione della proposta;

    la stipula del contratto definitivo (il rogito notarile).

    Nell’uso corrente, le tre fasi sono percepite come utili e forse imprescindibili (e pertanto giuridicamente giustificate).

    Il primo step è infatti quello che si compie al fine di “bloccare” l’affare nei suoi aspetti cruciali (identificazione dell’immobile, prezzo e tempistiche di pagamento e di rogito), senza tanto curarsi dei dettagli, perché c’è in campo l’idea che sia poi da percorrere un secondo “passaggio”, nel quale appunto l’accordo viene “raffinato” scendendo più nel dettaglio. Anche perché spesso (essendoci “di mezzo” un’agenzia immobiliare) la prima fase si svolge mediante una contrattazione “a distanza” (cioè con l’accettazione di una proposta da parte del soggetto cui la proposta contrattuale era stata diretta) e, talora, senza che le parti contraenti si siano nemmeno mai incontrate; mentre il secondo step rappresenta, nella maggior parte dei casi, la prima occasione nella quale i contraenti si mettono attorno a un tavolo e cioè il primo reale contatto tra i contraenti.

    In questo contesto, la Cassazione (sentenza n. 8038/2009) riteneva invece che, nel corso di una trattativa per la compravendita di un immobile, qualora «la proposta irrevocabile di acquisto, seguita dall’accettazione del venditore, preveda che le parti debbano poi concludere un contratto preliminare, prima della conclusione di tale atto, hanno dato vita ad un contratto qualificabile come preliminare del preliminare, del quale deve essere dichiarata la nullità non essendo ravvisabile una causa meritevole di tutela». In altri termini, una nullità discendente da una ritenuta “inutilità” del preliminare del preliminare.

    Ora invece la svolta, in quanto la Cassazione riconosce che il “preliminare del preliminare” può avere una sua propria dignità e non deve essere necessariamente relegato al rango di una superfetazione priva di alcun senso pratico: la Suprema corte detta infatti, ai giudici di merito, un principio di diritto secondo il quale deve essere ritenuto «produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare».
     
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  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Era ora ! :applauso::applauso::applauso::applauso::applauso:

    Sempre stata d'accordo !
     
    A La Capanna, ingelman e Antonello piace questo elemento.
  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Diritto che durerà sino ad una prossima sentenza?
    Ma in che paese viviamo!!!
     
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  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Francamente, credo che abbia più senso questa sentenza che l'altra... come ho sempre sostenuto.
    Oggi troppe varianti possono intercorrere tra proposta e preliminare e il fatto che i notai abbiano continuato bellamente a fare preliminari indica che anche loro sono d'accordo...
     
  5. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il bello è che bisognerà riscrivere e ridepositare i formulari :)
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  6. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Mi chiedo il valore di un preliminare di preliminare...
     
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  7. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Credo che questa sia definitiva perché delle "Sezioni Riunite" alle quali era stato posto il quesito di merito sulle precedenti sentenze di natura opposta.
     
  8. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Premesso che anche io ho sempre pensato che il precedente orientamento fosse bacato prima di tutto perché fondato su ragioni troppo astratte, bisognerà anche capire:

    Questa "differenziazione dei contenuti negoziali" esattamente cosa includa.
    Se cioè basti semplicemente la volontà di raggiungere un accordo più dettagliato, o se, ad esempio, sia necessario un evento incerto che possa far addivenire alla stipula di due preliminari diversi.

    Non capisco l'obiezione.
    Ma del resto capivo anche poco la precedente sentenza.
     
  9. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Li lasci così come sono e stai a posto a prescindere dal Giudice...:^^:
     
    A Rosa1968 e Bagudi piace questo messaggio.
  10. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    che sia stata scritta la parola FINE??? Considerando di dove viviamo... non credo proprio !!!
     
    Ultima modifica: 13 Marzo 2015
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  11. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Sono per le cose semplici. Proposta,accettazione,preliminare,vendita. Ti obblighi ad un altro obbligo. Invece di semplificare....
     
  12. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sezioni unite civile - Sentenza 25 aprile 2018 n. 6122: "Il preliminare di preliminare è valido solo se fatto nei giorni dispari (lunedì, mercoledì, giovedì*) e comunque non prima delle ore 11:30. Per tale orario si considera in ogni caso l'ora solare"

    * Il giovedì è considerato giorno dispari ai sensi della precedente sentenza di Cassazione 29 febbraio 2017 n. 44 e 1/4
     
    A Irene1, dormiente, Rosa1968 e ad altre 6 persone piace questo elemento.
  13. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Anche io sono per le cose semplici, i problemi vanno risolti quando ci sono nella realtà, non solo nella mente del legislatore.

    I punti deboli del vecchio sistema erano sostanzialmente nella minor completezza, che poteva portare a delle problematiche in sede di stipula del contratto preliminare se c'era malafede o se la fase precontrattuale era stata poco corretta, ma di per sè non vedo ragionevole cassare la promessa di promessa tout court.
     
    A Rosa1968 e Luna_ piace questo messaggio.
  14. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non è specificata l'ora di fine evasione pratiche e se saranno completate sino ad esaurimento delle stesse o se, scaduto il termine si renderà necessario un nuovo appuntamento....:innocente::^^:
     
  15. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    .....anche secondo me questa sentenza finalmente mette un po' di chiarezza.....il "preliminare di preliminare nullo" era una forzatura che creava solo equivoci e incomprensioni.
     
    A Rosa1968 e Bagudi piace questo messaggio.
  16. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Quale altro obbligo? Da questo punto di vista non cambia nulla.
    Sempre tre passaggi sono.

    Sempre di proposta-preliminare-rogito si tratta.
    (Vabbe', ora, per chi si adeguava alla vecchia sentenza, si dovrebbe dire proposta-scrittura integrativa-rogito)

    Preliminare del preliminare si riferisce al "vecchio" modo di scrivere le proposte, non è un passaggio in piu'.

    Quello che cambia (se vuoi) è come scrivi la proposta.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    E' sempre stato così ed è uno di quei pochi casi in cui la vecchia legislazione è migliore di quella creativa...
    Il preliminare è sempre stato l'atto più importante di tutta la trattativa ed è giusto che esista.
     
    A Rosa1968, Silvio Luise e Antonello piace questo elemento.
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    I credo di condividere le tue perplessità: che successivi "preliminari" debbano essere dichiarati nulli, anche se condivisi dalle parti, mi sembra una forzatura, ma è altrettanto vero che adesso mi chiedo che valore abbia una proposta eccettata.

    Se ad esempio in fase di definizione dei dettagli non ci si trova d'accodo e l'acquisto andasse a monte? Come la si metterebeb con l'obbligo ad adempiere?
    Cosa mi sfugge?
     
    A Antonello piace questo elemento.
  19. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' in forse l'art. 1326.
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un passo fondamentale è l'accettazione della proposta.

    Ma capita sovente che nel percorso tra proposta e preliminare vengano definiti accordi ulteriori, oppure nel caso di proposte sospensive che si arrivi all'avverarsi della condizione o no...
    E' difficile che non ci si metta d'accordo sui dettagli, anche perchè nel frattempo le nostre proposte sono diventate sempre più precise e piene di particolari...
     
    A Rosa1968 e Silvio Luise piace questo messaggio.

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