Preliminare di vendita

[Ginas23]

Buonasera, in merito ad un preliminare di vendita di un immobile di mia proprietà, ho molti dubbi circa l'opponibilità nei confronti dei terzi.
Leggendo su diversi siti ho appreso che in mancanza di trascrizione e dunque di registrazione del contratto preliminare, questo non sarà opponibile.
Ho letto qui sul preliminare di vendita, l'articolo mi ha aiutato molto essendo scritto in maniera chiara e avendo tanti contenuti al riguardo.
Se la trascrizione del definitivo avviene nei termini stabiliti dalla legge ma si rileva nulla, cosa succede?

 

[philippo]

Buonasera, in merito ad un preliminare di vendita di un immobile di mia proprietà, ho molti dubbi circa l'opponibilità nei confronti dei terzi.
Leggendo su diversi siti ho appreso che in mancanza di trascrizione e dunque di registrazione del contratto preliminare, questo non sarà opponibile.
Ho letto qui sul preliminare di vendita, l'articolo mi ha aiutato molto essendo scritto in maniera chiara e avendo tanti contenuti al riguardo.
Se la trascrizione del definitivo avviene nei termini stabiliti dalla legge ma si rileva nulla, cosa succede?

In cosa consiste il tuo problema ? Hai lasciato una buona caparra ? Se si devi stare tranquillo altrimenti non si capisce il problema

 

[francesca63]

Leggendo su diversi siti ho appreso che in mancanza di trascrizione e dunque di registrazione del contratto preliminare, questo non sarà opponibile.

Trascrizione e registrazione sono due cose molto diverse.
La registrazione ha fini fiscali (e di data certa), è obbligatoria ma la mancanza della registrazione stessa non pregiudica la validità del contratto tra le parti.
La trascrizione, che va fatta dal notaio, rende il contratto opponibile a terzi, e più “forte”.
Ma nelle compravendite “normali” non si usa quasi mai trascrivere un preliminare: si fa nei casi in cui il venditore sia persona in serie difficoltà economiche o imprenditore a rischio fallimento, in caso di caparre “abnormi”, o, obbligatoriamente, per la vendita delle case in costruzione.
Altrimenti è solo un costo, anche se nessuno vieta di provvedere comunque in tal senso, ovviamente : meglio, in caso di dubbi, consultarsi con il notaio e prevedere la possibilità di trascrivere il contratto già in proposta.

Se la trascrizione del definitivo avviene nei termini stabiliti dalla legge ma si rileva nulla, cosa succede?

Onestamente non ho capito la domanda.

Perché non spieghi meglio qual’ è la tua preoccupazione ?

 

[Junior]

Buonasera, in merito ad un preliminare di vendita di un immobile di mia proprietà, ho molti dubbi circa l'opponibilità nei confronti dei terzi.
Leggendo su diversi siti ho appreso che in mancanza di trascrizione e dunque di registrazione del contratto preliminare, questo non sarà opponibile.
Ho letto qui sul preliminare di vendita, l'articolo mi ha aiutato molto essendo scritto in maniera chiara e avendo tanti contenuti al riguardo.
Se la trascrizione del definitivo avviene nei termini stabiliti dalla legge ma si rileva nulla, cosa succede?

Corretto. La trascrizione rende pubblico il preliminare di compravendita e quindi opponibile a terzi (per essere trascritto deve essere redatto dal notaio) Ma confermo quando detto sopra. Solitamente non si trascrive un atto.
Generalmente lo si fa se il venditore ha grossi problemi economici, così facendo si dà una priorità ufficiale (per così dire) al compratore mettendo in secondo piano altri eventuali creditori.
C'è anche l'acquirente che vorrebbe fosse trascritto perché teme che vendano lo stesso immobile ad altri...ma direi essere una opzione assurda se c'è un'opportunità caparra. Quale pazzo vende lo stesso immobile ad un prezzo simile per poi dover raddoppiare la caparra che gli è stata data?!
Da cosa nasce questa tua domanda? Qual è la tua condizione?

 

[ab.qualcosa]

Esplicito ulteriormente quanto già detto da @Junior e @francesca63 .
Non si può trascrivere un atto già sottoscritto, l'atto va fatto (o ri-fatto) davanti al Notaio.

 

[Camillo1975]

E aggiungo: attenzione che la trascrizione non mette al riparo dal fallimento. Quindi se esistono creditori insoddisfatti, a meno che non si faccia un rent to buy (dove ci si salva anche dal fallimento del venditore), la trascrizione non è decisiva.

 

[francesca63]

attenzione che la trascrizione non mette al riparo dal fallimento.

Sbaglio o sono esclusi i contratti preliminari, debitamente trascritti prima del fallimento, di compravendita di immobili da adibire ad abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero ad uso non abitativo da destinare a sede principale dell'attività di impresa dell'acquirente ?

 

[brina82]

Sbaglio o sono esclusi i contratti preliminari, debitamente trascritti prima del fallimento, di compravendita di immobili da adibire ad abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero ad uso non abitativo da destinare a sede principale dell'attività di impresa dell'acquirente ?

Penso che dipenda sempre però dal prezzo...

La revocatoria fallimentare dovrebbe essere 6 mesi, se non erro.

 

[Camillo1975]

Hai ragione. Lo dice l'art.67 legge fallimentare.
Però conclude così: "destinati a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio"

 

[Giuseppe Di Massa]

Buonasera, in merito ad un preliminare di vendita di un immobile di mia proprietà, ho molti dubbi circa l'opponibilità nei confronti dei terzi.
Leggendo su diversi siti ho appreso che in mancanza di trascrizione e dunque di registrazione del contratto preliminare, questo non sarà opponibile.
Ho letto qui sul preliminare di vendita, l'articolo mi ha aiutato molto essendo scritto in maniera chiara e avendo tanti contenuti al riguardo.
Se la trascrizione del definitivo avviene nei termini stabiliti dalla legge ma si rileva nulla, cosa succede?

In quanto proprietario non dovresti avere preoccupazioni in merito all'opponibilità a terzi, salvo che non siate più di un proprietario e possiate (inavvertitamente) prometterlo in vendita contemporaneamente a più persone, ipotesi per altro insolita. Oppure sei soggetto fallibile e temi che accada prima del rogito, cosa temi realmente?