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  1. House-Imm

    House-Imm Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Buon giorno,

    nei prossimi giorni dovrò fare per conto di una mie cliente una proposta per la cessione di un contratto di affitto. L'attuale conduttore per cedere il contratto in essere chiede una buona uscita. Essendo che non tratto mai le attività, non ho esperienza alcuna.
    Vorrei sapere:
    1) Come si stipula una proposta e a chi deve essere fatta, all'attuale conduttore o al proprietario delle mura?
    2) Quanta provvigione posso chiedere e su che base?
    3) QUali sono i passi da seguire.
    4) Esiste una modulistica per questi casi?

    Ringrazio in anticipo per le risposte :)
     
  2. maidealista

    maidealista Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La cessione di affitto deve avere il consenso del locatore.
    Può essere evitato solo se viene ceduta l' azienda.
    Dalla L.392/78 :
    Art.36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione). Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

    :stretta_di_mano:
     
    A Antonio Troise e House-Imm piace questo messaggio.
  3. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Credo che lei e/o la sua agenzia abbiate bisogno di consultarsi con uno studio legale del posto, esperto di diritto immobiliare e locazioni, per garantire un servizio professionale alla clientela che ne ha diritto viste le provvigioni che paga.
    Quando parla di moduli predisposti lascia a dir poco sgomento ...
    Buona fortuna.
    Avv. Luigi De Valeri
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Egregio avvocato, sappia per sua norma e conoscenza che esistono anche agenti immobiliari esperti in cessioni e affitti di aziende.
    Garantiscono un servizio a dir poco professionale e comunque consono alle provvigioni che pagano.
    Cordialità.
    antonello

    Ti sei preso o stai prendendo in carico un qualcosa che sicuramente e coscenziosamente......devi farne a meno.
    La cessione di un contratto d'affitto.............non esiste.
    Il conduttore non può cedere alcunchè.
    Va via e basta.
    Diverso è se assieme al contratto di affitto viene ceduta o affittata l'azienda.
    Allora sì..............è previsto dalla legge...........come detto da Maidealista.
    Comunque, le risposte alle tue domande seguendo il tuo ordine:
    1) hai sicuramente dato un valore all'azienda da cedere o da affittare..........chi vuole subentrare deve sottoscrivere una proposta che va indirizzata all'attuale conduttore dell'affitto dei muri e dell'azienda;
    2) se la proposta viene accettata puoi parlare di provvigioni..........quanto?....in base alle tue tariffe....non le hai?....in base agli usi della locale CCIAA;
    3) devi andarci molto cauto per non inciampare...........considerata l'acclarata e totale inesperienza in materia.
    Hai controllato se l'attività è in regola con le leggi del commercio (licenza)?........se pubblico esercizio...con le leggi sanitarie?......se è in regola alla CCIAA?........sei in possesso della certificazione rilasciata dall'AdE sui carichi fiscali pendenti?.......se non gli è stato notificato sfratto per morosità?.......se ditta individuale....sui debiti aziendali?............se società....sui debiti iscritti a bilancio?..........seguirai tu la voltura della licenza per l'acquirente?..........hai già la distinzione dei valori da dichiarare per l'avviamento e per le attrezzature?.......saranno cedute anche le merci?.............se si sono inventariate?....il proponente è abilitato a condurre quell'azienda?...............?..........è una cessione di azienda o una cessione di quote societarie?..........il prezzo di vendita può essere decurtato da eveNtuale base di passaggio dei dipendenti?.......hai controllato il bollettino dei protesti alla CCIAA?.....l'azienda e o non è sottoposta a restrizioni (pignoramenti, sequestri, ecc.)?.................?...............?.................???
    Ecco alcune "cosette" da sapere per non sprofondare in un mare di guai.
    4) non esiste alcuna modulistica..........la devi creare tu con il tuo sapere tradotto in lettere..........ti posso se vuoi trasmettere i miei....ma ti serviranno a qualcosa?
    Un consiglio..leggi l'allegato e poi ne parliamo...........
     

    Files Allegati:

  5. House-Imm

    House-Imm Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ringrazio delle risposte ricevute, ma non capisco il tono...
    Questa situazione mi ricorda i classici annunci delle aziende che cercano un dipendente che non abbia più di 24 anni, ma con ESPERIENZA... Insomma se sei giovane sicuramente sarai alle prime armi, se sei meno giovane avrai più esperienza...

    Sinceramente penso che un Forum deve essere dedicato a risolvere dubbi, a chiedere quello che non si sa, dove ci si può nutrire del feedback di altri professionisti del settore e aiutare a quelli che hanno meno esperienza di altri...

    Io ho specificato di non aver mai fatto una operazione del genere. Non ho tanta esperienza nel settore commerciale, ma non vedo per quale motivo io non possa imparare a farle e soprattutto da chi sa più di me. Avevo solo il dubbio su come impostarla.

    Ma considerando le vostre risposte, se le cessioni di locazione non si possono fare (mi sembra strano) sicuramente in certi casi si e in certi no, ma mettiamo che in questo caso NON si possono fare, e non si tratta di una cessione d' azienda, allora non devo fare altro che "con il consenso del locatore" fare una risoluzione di contratto da una parte ed un nuovo contratto di locazione da un altra e chiedere una mensilità da una parte e dall'altra come provvigione.

    Grazie ancora!
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' chiaro che si tratta di cessione d'azienda con relativo contratto di affitto dei muri.....sta scritto e quindi la risposta è pertinente per una cessione di azienda o anche per un affitto di azienda.....

    Ho riletto quanto scritto......il tono è abbastanza sereno........c'è scritto: ti sei preso o stai prendendo in carico un qualcosa che sicuramente e coscenziosamente......devi farne a meno....ma non perchè sono invidioso che tu tratterai la pratica.......assolutamente no.....è solo che potresti cacciarti in un mare di guai finanziari.
    Se tu dai l'OK alle parti quelle si muovono investendo danariper aprire o chiudere l'attività.....se sbagli qualcosa nell'iter.....e non aprono.....paghi di tasca...
    Capisco che vuoi imparare l'arte......ma come per gli immobili c'è una gavetta che deve essere completata con un esperto e supportata da studi....in difetto.....è conveniente lasciar perdere e dedicarsi agli immobili.....tutto lì......
    Se poi vuoi imparare qualcosa sulle cessioni e gli affitti di aziende....sin che posso considerami a disposizione.......e lo faccio con vero piacere........
    Se poi il tono della risposta era riferito alla prima parte del post........se permetti io difendo il mio lavoro......come l'avvocato difende il proprio..........il tutto con grande cordialità......sottoscritta.
     
  7. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Egregio antonello,
    non so chi lei sia, presumo forse un mediatore, visto che non si qualifica a differenza del sottoscritto.
    Comunque, chiunque lei sia, la sua polemica è fuori posto e non richiesta come ha rilevato anche chi aveva iniziato la discussione rilevandone il tono inopportuno.
    Per sua tranquillità non è necessario per me difendere il mio lavoro che è difeso dai fatti negli ultimi sedici anni di iscrizione all'albo degli avvocati di Roma occupandomi tra l'altro anche di contenzioso immobiliare.
    Viceversa di agenzie immobiliari che redigono offerte e contratti preliminari con clausole a dir poco delicate, senza consultarsi con professionisti ovvero avvocati esperti, entrando in ambiti a loro estranei con esiti talvolta deleteri più volte ne ho ricevuto segnalazione, poi rivelatasi corretta dopo che li avevo esaminati, dai miei clienti alle prese con le controversie insorte con il venditore.
    Se costoro si fossero rivolti prima di creare problemi ad un professionista pensi un pò che bella figura avrebbero fatto !
    Ad ognuno la sua specializzazione anche perchè noi ce la siamo costruita sin dai primi anni dell'Università !
    Al giovane agente immobiliare auguro una carriera di soddisfazioni pensando in primis al servizio al cliente e poi alle provvigioni.
    Avv. Luigi De Valeri
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' scritto a chiare e visibili lettere, in verde ed in grassetto, Agente immobiliare, merceologico e con mandato a titolo oneroso in attività dall'anno 1975, tutt'ora operante nel settore immobiliare ed in particolare in quello delle cessioni ed affitti di aziende commerciali, artigianali, industriali ed alberghiere.
    antonello
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  9. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    House-IMM, lascia correre le piccole diatribe che possono crearsi in un forum, è normale. l'importante è che tutto succeda nel rispetto di tutti.
    Tieni presente che l'apporto degli scriventi è completamente volontario e gratuito.
    COme ribadito più volte dal CUSTODE non siamo certamente i depositari della verità, ma diamo una traccia per risolvere i quesiti e a volte si danno risposte complete e concrete.
    Qui c'è la massima libertà di espressione, c'è il rischio anche di trovare colleghi che sono anni che praticano questo lavoro e a volte dicono castronerie (vedi il sottoscritto).
    C'è sempre da imparare.
    IO come te sento pareri, ma spero che ognuno di noi nelle pratiche particolari abbia una schiera di consulenti preparati per poter risolvere ogni problema.
     
    A House-Imm, Maurizio Zucchetti e carbisig piace questo elemento.
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Continua così...
    Sempre benvenuto su Immobilio! ;):stretta_di_mano:
     
    A House-Imm piace questo elemento.
  11. House-Imm

    House-Imm Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Allora, dopo di aver chiesto il parere di altri professionisti al di fuori del forum, la soluzione l'avrei trovata...
    La condivido qui cosicché possa servire ad altri colleghi che ne avranno bisogno.

    Con il consenso del locatore, che verbalmente si è già espresso favorevole, devo fare:
    1) Proposta di locazione tra attuale conduttore e futuro conduttore con clausola sospensiva "previa accettazione del locatore" di accettare disdetta senza penali.
    2) lettera per accettazione disdetta tra locatore e attuale conduttore.
    3) risoluzione di contratto attuale
    2) scrittura privata tra i due conduttori per la buona uscita
    3) nuovo contratto di locazione tra locatore e nuovo conduttore
    4) Mie provvigioni: una mensilità del canone di locazione pagata da ogni conduttore, in totale due mensilità.

    Cordiali Saluti
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il punto 2 è ripetuto 2 volte...
    Il punto 1 non mi è chiaro....
     
  13. House-Imm

    House-Imm Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    1) Proposta di cessione del contratto di locazione tra conduttore e proponente con clausola sospensiva di "accettazione da parte del locatore".
    2) lettera per accettazione disdetta tra locatore e attuale conduttore.
    3) risoluzione di contratto attuale in agenzia delle entrate
    2) scrittura privata tra i due conduttori per la buona uscita
    3) nuovo contratto di locazione tra locatore e nuovo conduttore
    4) Mie provvigioni: una mensilità del canone di locazione pagata da ogni conduttore, in totale due mensilità.
    :)
     
  14. vagno

    vagno Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Rispolvero l'argomento.
    Sto per vendere un'attività di ristorazione con locazione. In base all'art. 36 L. 392/78 il nuovo proprietario dell'attività di ristorazione subentra anche e automaticamente nel contratto di locazione. Come funziona però tecnicamente la cosa? Quale carteggio dovrei presentare al locatore e quale all'Ag.delle Entrate? Grazie
     
  15. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Definita la cessione dell'attività con l'autentica nelle firme da parte del notaio, dovrai comunicare al locatore, con raccomandata A/R, l'avvenuta cessione.
    Meglio se alleghi anche copia della scrittura autenticata.
    L'acquirente subentra di diritto nel contratto di locazione in essere.
    Dovrai anche comunicare la cessione alla Camera di Commercio, all'Ufficio I.V.A. ed anche al Comune ove insiste l'attività.
     
  16. vagno

    vagno Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie Antonello
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Di niente.
    A disposizione, se occorro.
     
  18. sanmon

    sanmon Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve Antonello ,sto valutando la possibilità di subentrare in un contratto di affitto commerciale e l'attuale conduttore chiede una certa somma a titolo di cessione della gestione ,tieni conto che tutta l'attrezzatura è in comodato d'uso... Ma é lecito? Ma che mi vende allora se di concreto non è suo niente di niente ne mura,ne attrezzatura ... Come mi dovrei comportare?
    Ti ringrazio per il consiglio
    Sandro.
     
  19. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se stai valutando la possibilità di acquistare questa attività pura e semplice, vuol dire che ha un'ottima posizione ed esprime importanti fatturati.
    In caso di cessione di azienda si scriverà che vengono cedute alcune attrezzature di esclusiva proprietà e l'avviamento. Tanto basta per identificare una cessione.
    Per le attrezzature in comodato d'uso, l'attuale conduttore si adopererà a volturarti il contratto oppure la società concedente lo rifarà nuovo.
    Devi far controllare dal tuo commercialista se effettivamente i fatturati raccontati sono reali.
    Quel che vale è l'avviamento e la posizione del locale.
    Di attrezzature, un domani e con i quattrini, ne puoi comprare quante ne vuoi.
     

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