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  1. GUIDOBALDO

    GUIDOBALDO Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti.
    Sono una nuova iscritta al forum, e mi scusa se sto inserendo questa domanda in una sezione sbagliata. Ho bisogno di un Vs parere, e consiglio su come potermi muovere. Cerchero' di essere breve e chiara:
    Innanzi tutto sono un'agente immobiliare, titolare di un agenzia di mediazione; ho ricevuto incarico (non scritto, ma verbale) da parte di un cliente di vendere l'immobile si sua proprietà. Come di prassi, ho chiesto al proprietario tutta la documentazione necessaria al fine di procedere con la vendita: atto di acquisto (con tutte le licenze edilizie in forza delle quali è stato costruito l'immobile) visure catastali, planimetrie, ape..ecc...
    Dopo qualche mese, riesco a trovare un potenziale acquirente e , A seguito di visite, proposte...trattative in agenzia ecc... finalmente giungiamo a un accordo economico e stipuliamo il compromesso di compravendita, con versamento di caparra confirmatoria e principio di pagamento: l'acquirente, al fine di adempiere al pagamento dell'intera somma, necessita di mutuo, per cui le parti, in totale accordo tra loro, stabiliscono di subordinare gli effetti del compromesso alla concessione del mutuo a favore della parte acquirente. (CLAUSOLA SOSPENSIVA)
    E VENIAMO AL PROBLEMA!! (vi ho fatto questa premessa, per rendervi edotti della situazione creatasi)
    L'acquirente, dopo avere stipulato il compromesso, e come da accordi con il venditore, incarica la banca e il perito di effettuare i sopralluoghi per la perizia e i vari controlli, come di prassi per l'accensione del mutuo.
    A seguito di queste verifiche tecniche, EMERGONO DELLE GRAVI IRREGOLARITA' URBANISTICHE (ampliamento della superficie/altezza dell'immobile, rispetto alle concessione edilizie rilasciate in precedenza dal Comune) per cui la banca si oppone alla concessione del mutuo,dichiarando a mezzo r.r. l'impossibilita' di procedere alla delibera del mutuo, esclusivamente per le irregolarita' urbanistiche cui è affetto l'immobile.
    A questo punto le parti, facendo forza sulla clausola sospensiva inserita nel compromesso, e in prossimita' della scadenza fissata per la stipula dell'atto, in accordo tra loro, (ALL'INSAPUTA DELL'AGENZIA!!) risolvono in maniera bonaria il compromesso e il venditore restituisce la caparra all'acquirente.
    Non so se vi è mai capitata una "beffa" del genere, ma ....secondo voi ci sono i presupposti per richiedere un risarcimento danni al venditore (ovviamente non all'acquirente, parte danneggiata anch'essa) per mancanza di responsabilita' contrattuale?
    Mi spiego meglio: il venditore a maliziosamente sottaciuto sia all'agenzia che all'acquirente dei vizi di cui era affetto l'immobile, nonostante che nel compromesso stesso avesse dichiarato che l'immobile era libero e a norma urbanisticamente.
    Al momento dell'affidamento dell'incarico, l'agenzia si è fatta consegnare tutta la documentazione necessaria (comprese licenze edilizie...riportate tra l'altro nell'atto di acquisto)
    COSA MI CONSIGLIATE??
    VI RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE.
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Puoi chiedere la mediazione ad entrambi
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  3. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Bè, con tutta la clausola sospensiva non avverata?
     
    A gtgt e Tobia piace questo messaggio.
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    si parla di comunicazione della banca relativa all'impossibilità di procedere esclusivamente per irregolarità urbanistiche.
    Ho letto di fretta: mediazione da chiedere al venditore al quale l'acquirente potrebbe chiedere pure i danni
     
    A GiuRes93 e Avv Luigi Polidoro piace questo messaggio.
  5. GUIDOBALDO

    GUIDOBALDO Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Vi ringrazio per la risposta.
    Acquirente e venditore si sono accordati in maniera bonaria ( ripeto, all'insaputa dell'agenzia immobiliare) per cui, una volta scaduti i termini per la stipula dell'atto, hanno annullato gli effetti del compromesso facendo leva sulla clausola sospensiva.....
    Chiedere la provvigione all'acquirente non mi sembra corretto, anzi...non ne avrei titolo, visto che in ogni caso non hanno comprato l'immobile, non certo per loro colpa o responsabilita'.

    C'è da dire che la parte venditrice, una volta che il perito ha evidenziato queste gravi irregolarità urbanistiche che di fatto hanno impossibilitato la banca a deliberare il mutuo a favore degli acquirenti, ha effettuato la richiesta a sanatoria al fine di sanare questi abusi e rendere l'immobile in regola: OVVIAMENTE LA SANATORIA NON è STATA RILASCIATA ENTRO LA SCADENZA CHE AVEVANO STABILITO LE PARTI PER LA STIPULA DELL'ATTO.
    Sta di fatto, che a causa della malafede del venditore....l'agenzia che ha lavorato per mesi e mesi per trovare l'acquirente...si ritrova letteralmente " FREGATA!!" e sembrerebbe che, A CAUSA DI QUESTA CLAUSOLA SOSPENSIVA, non abbia diritto a richiedere ne provvigione ne risarcimento danni al venditore ...
    Tutto questo è davvero deprimente, sopratutto per la nostra categoria.
    Spero che qualcuno possa darmi notizie o consigli piu dettagliati in merito...
    Vi ringrazio in anticipo
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    vero, avevo letto di fretta, solo al venditore

    di che genere? hai fatto una sospensiva legata al mutuo che non è stato possibile ottenere esclusivamente (da quanto scrivi) per irregolarità urbanistiche: di fatto il venditore è inadempiente perchè non può vendere nei tempi prestabiliti ciò che ha promesso di vendere.
    Le strade sono due: o vai da un legale e fai scrivere viceversa ingoi il boccone amaro e passi ad altro.
     
  7. GUIDOBALDO

    GUIDOBALDO Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    si, in accordo tra le parti, nel compromesso è stata inserita una clausola sospensiva legata esclusivamente al mutuo....il quale non è stato ottenuto dagli acquirenti a causa delle irregolarità urbanistiche cui era affetto l'immobile. (non dichiarate ovviamente dal venditore, ne all'agenzia ne tanto meno al compratore)
    purtroppo credo che la clausola sospensiva non mi dia tante speranze ..... ma la responsabilita' contrattuale del venditore nei miei confronti... be' direi che è palese....
     
    Ultima modifica di un moderatore: 10 Ottobre 2016
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per avere la mediazione devi dimostrare che se l'immobile fosse stato conforme, il mutuo sarebbe stato concesso viceversa sei a spasso-
    Certamente la risoluzione consensuale fra le parti non ti agevola...
     
  9. GUIDOBALDO

    GUIDOBALDO Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Be', documenti alla mano ho la dichiarazione scritta da parte della banca la quale certifica che il mutuo non poteva essere concesso per le irregolarita' urbanistiche non sanate alla data di scadenza......e le richieste a sanatoria presentate dal venditore che dunque certificano le stesse l'irregolarita' .... :rabbia:
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    io farei scrivere da un legale. secondo me ci sono gli estremi per agire
     
  11. GUIDOBALDO

    GUIDOBALDO Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    si, per forza di cose mi vedrò costretto a muovermi per vie legali...:disappunto:
     
  12. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Beh, ma una verifica urbanistica di solito l'agente immobiliare la deve fare. Vero che il venditore era in malafede, vero anche che l'agente deve verificare le affermazioni del venditore prima di far firmare preliminari.
     
    A Roby, gtgt, andrea b e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  13. GUIDOBALDO

    GUIDOBALDO Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Verifica urbanistica??
    ma...ho dei dubbi riguardo questa affermazione: credo che una volta richieste tutte le licenze edilizie al venditore, (tra l'altro riportate integralmente nell'atto pubblico) atto di provenienza, verifiche catastali e ipotecarie ( da me effettuate per vedere se sull'immobile ci fosse qualche ipoteca ecc..) a l'agente immobiliare rimane da fare solo una cosa: VENDERE L'IMMOBILE E SVOLGERE L'INCARICO IN BUONA FEDE.
     
  14. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Si, ma...
    se non hai l'agibilità (perchè non è stata rilasciata btw?) è sempre bene verificare le tavole di progetto. Se hai l'agibilità, a volte, anche...
    Ovvio che, non essendo noi tecnici, è sempre un controllo superficiale ma riesci a capire se il furbone ha fatto un piano in più o ha accatastato come abitazione un ripostiglio, o ha aperto finestre senza autorizzazione, ...
     
    A gtgt e Irene1 piace questo messaggio.
  15. GUIDOBALDO

    GUIDOBALDO Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    il fatto è che, a mio avviso, il documento che fa fede è l'atto di acquisto e parliamo di un atto recente (circa 10 anni fa..e non della preistoria) e sopratutto dal momento dell'acquisto (anno 2005-2006 circa) ad oggi non è stata fatta alcuna variazione / ampliamento/ modifica ecc all'immobile. Come possiamo noi agenti immobiliari andare oltre questa verifica?!
     
  16. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    facendo un accesso agli atti e guardando le planimetrie di progetto che ci sono all'ufficio tecnico.
     
    A gtgt, Irene1 e Tobia piace questo elemento.
  17. GUIDOBALDO

    GUIDOBALDO Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    NON MI RIFERIVO A COME FARLO TECNICAMENTE!!
    Richiedendo l' atto di provenienza, le licenze edilizie, visura catastale, visura ipocatastale aggiornata, credo di aver adempiuto a pieno ai miei obblighi... E CREDO CHE QUI INIZIA LA RESPONSABILITA' DEL VENDITORE E NON QUELLA DEL MEDIATORE.
    Parliamo di un fabbricato degli anni 70, che IN 40 ANNI non ha mai subito modifiche NE INTERNE NE ESTERNE .. come puo' il mediatore sapere che ci sia un abuso edilizio ?! Sopratutto alla luce di un atto di provenienza stipulato 10 anni fa...
    FORSE NON SONO STATO CHIARO ...ALTRIMENTI NON TI SORGEVA QUESTO SCRUPOLO.
     
    A manto piace questo elemento.
  18. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Dunque:
    - legalmente credo sia responsabilità del venditore
    - professionalmente io mi creerei il problema di non aver verificato.
    Tempo fa ci è capitato di acquisire in vendita un appartamento anni '60 - '70 (mi pare fosse un 5° piano). Atto di acquisto con concessioni citate, scheda catastale, ecc.
    Facendo la solita verifica urbanistica ci siamo accorti che il palazzo era autorizzato per 4 piani e non 5.
    Abbiamo comunicato la cosa al venditore (ne era all'oscuro), abbiamo rimesso l'incarico e li abbiamo lasciati a divertirsi con l'amministratore.
    Risultato:
    - il tempo perso è minimo, giusto un paio di accessi al comune
    - l'immagine nei confronti del cliente (in questo caso in buona fede) è alta
    - l'in****atura per il mancato affare è minima.

    Non sto dicendo che lavori male, sto dicendo che facendo così a me sembra di preservare prima di tutto me stesso; il mio lavoro e la mia serenità.
     
    A gtgt, Tobia, ab.qualcosa e 1 altro utente piace questo messaggio.
  19. GUIDOBALDO

    GUIDOBALDO Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ma...io piu' passano i giorni piu' credo di aver adempiuto a pieno agli obblighi di cui all'articolo 1759 del c.c. richiedendo al proprietario tutta la documentazione sopra descritta... ed effettuando visure ipocastali per verificare lo stato dell'immobile.

    credo che il mio lavoro (MEDIATORE) sia stato svolto nel migliore dei modi, e in buona fede: reperire l'offerta, avviare la trattativa per cercare di colmare la distanza richiesta e offerta, stipula compromesso.
    Certo, se il mutuo non fosse stato concesso per inadempienza dell'acquirente la situazione era pacifica....ma in questo caso no, non ci si puo' passare sopra..sopratutto dopo 4-5 mesi di trattative....
    VEDREMO COME ANDRA' A FINIRE....
     
  20. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    La legge sulla conformità al rogito mi sa che è più recente di 10 anni fa ...
     
    A Irene1 piace questo elemento.

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