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  1. lbjchemistry

    lbjchemistry Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, vorrei porre un interrogativo legato all'acquisto di un immobile.
    Sono interessato ad acquistare in immobile, soluzione indipendente con giardino e in fase di costruzione, conposto da due livelli.
    Visionato e fatte alcune considerazioni sulla sua posizione ho richiesto innanzitutto la planimetria al porprietario il quale mi ha presentato quella di una villa gemella per la quale era previsto il primo piano con camere da letto, cucina e bagno, mentre il piano seminterrato adibito a deposito e sala automezzi.
    Parlando poi con il geometra e con lo stesso proprietario mi sono sentito dire che in molti casi è da "norma" cambiare in corso d'opera la destinazione d'uso o addirittura non comunicare le variazioni perchè l'importante è la struttura esterna della casa e non l'interno.
    Da queto presumo che l'abitabilità dell'immobile sia solo per il piano superiore. A quali problemi vado incontro se acquisto questo immobile per poi cambiare la destinazione d'uso e quindi richiedere l'abitabilità del piano seminterrato?
     
  2. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    lbjchemistry, dimmi se ho capito bene: il costruttore ti venderebbe un bilivello di cui ufficialmente solo un piano è abitabile?
    In tal caso le variazioni in corso d'opera non c'entrano nulla, è l'asl a determinare se un immobile ha i requisiti di abitabilità o meno...
     
  3. lbjchemistry

    lbjchemistry Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    ciao sandro, innanzitutto grazie per la risposta. il mio quesito è: se una parte di un immobile è accatastato per deposito e io, dopo aver acquistato, la converto in "zona notte", non apportando variazioni all'estetica, a cosa vado incontro? premetto che dal punto di vista di altezze, aperture e illuminazione penso sia tutto sufficiente.
    pensando che anche molte mansarde non prevedono l'abiabilità (per le altezze) ma ci si vive normalmente, che vincoli porta "l'abitabilità" di un immobile.
    grazie
     
  4. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Dunque: per riaccatastare parte del fabbricato bisogna che i locali in questione rispettino determinati parametri, che possono anche variare di provincia in provincia, a seconda del regolamento asl. Questi parametri in linea di massima riguardano altezze medie, aperture e superfici minime... Se il costruttore accatasta determinati locali come deposito, penso che non abbia altre alternative... Altrimenti li accatasterebbe come camere o altro...
    Per riaccatastare devi verificare quali sono i requisiti, in caso contrario comunque nulla ti vieterebbe di dormire in una cantina! Diciamo che potresti avere qualche problema se capitasse un controllo e trovasse un bagno al posto di uno sgabuzzino...
    L'esempio che hai fatto delle mansarde rende l'idea, benissimo, ma sappi che se una mansarda non è abitabile non potrà MAI essere spacciata per tale! In sede di atto di compravendita il notaio ti mostra una piantina di quello che stai acquistando, e se laddove ti indica una cantina ci fosse invece un bagno e tu confermassi quanto da lui affermato... Andresti a fornire una dichiarazione mendace...
    Quindi, non si può ma si fa... :occhi_al_cielo:
     
  5. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Caro chemistry,
    per la serie "val più la pratica che la grammatica" ti voglio raccontare cosa è successo ad un certo Paolo che l'anno scorso mi ha chiamato per valutare la sua villetta! A settembre dello scorso anno vado a vedere una porzione di quadrifamiliare così composta:
    - piano terra: salone, angolo cottura, camera ed un bagno; giardino con posto auto.
    - primo piano: due camere da letto, un bagno
    Esaminando i documenti, purtroppo per Paolo, la composizione risultava invece essere:
    - piano terra: una camera, un bagno ed un magazzino; giardino con posto auto
    - primo piano: due locali uso sgombero :triste:

    A quel punto Paolo ha capito perchè il costruttore aveva insistito per fare il rogito dal SUO notaio, e gli aveva fatto avere il mutuo dalla SUA banca, con il SUO perito! :rabbia:
    Mi sono informato, e l'unica possibilità per Paolo sarebbe quella di imbarcarsi in una lunga ed incerta causa INSIEME agli altri tre comroprietari (che si trovano ovviamente nelle stesse condizioni), oppure vendere la sua abitazione come risulta dai documenti, cioè a meno della metà del suo valore reale. :disappunto: :disappunto:
    Per tutto ciò, quotando anche Sandro:
    .. il mo consiglio è: SCAPPA A GAMBE LEVATE!! :shock: :shock:

    ;)
     
  6. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Oppure tratta in maniera MOLTO consistente il prezzo! :rabbia:
     
  7. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ragazzi è il classico caso dell'agibile e non abitabile, che viene fatto per mancanza di ulteriore volumetria. Si può vendere eccome di solito però viene quotata al 50% del valore dell'abitabile. Io verificherei solo se esistono i requisiti oggettivi per l'ottenimento dell'abitabilità ossia i rapporti areoilluminanti e le altezze, se questi ci sono (i calcoli te li fa un geometra) tratta sul prezzo, non pagarlo pieno, perchè poi l'abitabilità non è proprio così automatica, dipende dal Comune
     
  8. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In questo caso la soluzione è molto semplice, e dalle mie parti sono tutte così:
    Una volta esaurita la cubatura del lotto il costruttore ha realizzato locali di sgombero e sottotetti, rifiniti al pari della zona abitabile, per aumentare il guadagno.
    Poiché come ho detto la cubatura del lotto è ESAURITA non potrai MAI, a meno di varianti al regolamento urbanistico del comune che aumentino la capacità edificatoria del lotto su cui insiste il fabbricato, ottenere il cambio di destinazione d'uso.
    I solai, i locali di sgombero e le cantine valgono un 40/50% rispetto alla superificie residenziale, anche se hanno l'impianto di riscaldamento, le finestre e i pavimenti come il resto della casa.
    Per quanto riguarda la tua domanda la risposta è: in casa tua sei libero di dormire in garage, se vuoi, cerca di pagarlo per quanto vale.
     
  9. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    E molto difficile che un vigile passi da casa tua se è una villetta ma se fosse un condominio e tu dormi nel sottotetto quindi agibile ma non abitabile ti posso garantire per esperineza diretta che se qualcuno ti denunica e passano a controllare, tu devi ripristinare il luoghi in base alla loro destinazione. detto terra terra non ci puoi fare le camere da letto non ci possono essere arredi che permettano di viverci quitidianamente i qui locali.

    A te la scelta.
     
  10. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Concordo sia con Roberto sia con Roby
     
  11. gambino jvan

    gambino jvan Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    non so nelle vostre città ma nella mia (FOGGIA) la colpa di tutto questo raggiro di uso dei locali è del Comune stesso. a foggia c'è un quartiere artigianale, tanti anni fa era nato (è lo è ancora) solo per locali, capannoni, per artigiani, officine, distributori, grossisti ecc... col passar degli anni dato che si sono accorti che questo quartiere era abbastanza vicino al centro, il comune ha pensato bene a rilasciare concessioni edilizie (permesso a costruire) per la costruzioni di veri e propri lotti di condomini residenziali che però sulla carta sono opifici, locali, uffici o laboratori artigianali (c3, a10).
    per farla breve, secondo il piano urbanistico, li NON si possono costruire abitazioni. PERO' L'HANNO FATTO LO STESSO IN MODO RAGGIRATO!
    quindi, come dice l'amico roberto.splati, per avere il cambio di destinazione a d'uso abitazione è molto difficile (per il momento impossibile).
    comunque, in definitiva, l'acquisto di questi "appartamenti"..... emmm, volevo dire "laboratori", conviene anche a chi compra perchè li vendono a prezzi molto bassi 1.500-1.600 euro/mq rispetto a 2.400 euro/mq.
    però c'è da dire una cosa, che su questi locali/laboratori, bisogna pagare l'IVA al 20% anzichè il 4% (per acquisto dal costruttore), è ovviamente (almeno con questo governo) bisogna pagare l'ICI. oltre alle aliquote superiori dei consumi di enel, telecom, acqua e allacci vari.
     

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