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  1. cooks

    cooks Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    sto vendendo un terreno agricolo dove attualmente c'é un coltivatore con regolare contratto in scadenza a novembre di quest'anno. Gli ho già inviato qualche mese fa una lettera avvisadolo della volontà di vendere, ma non sembra interessato ad acquistarlo.

    Recentemente si è fatto vivo un possibile compratore ora mettiamo che si arrivi ad un preliminare, mi faccio dare la caparra e poi:

    1) devo dare comunicazione all'agricoltore, avendo lui la prelazione?
    2) se a qual punto l'agricoltore esercita il suo diritto alla prelazione, cosa devo fare prendere la caparra anche da lui e poi rimborsare il primo compratore? E come si annulla il primo preliminare?

    Grazie...
     
  2. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Puoi fare una semplice lettera ove sia scritto che posto che tu stai vendendo alla cifra x , a lui non interessa l'acquisto e non intende avanzare offerte di acquisto.

    Sottoscritto questo docunento sei a posto.

    Fai una lettera "raccomandata a mano".
    Strumento piu efficace, diretto e rapido.

    Raccolta la firma le formalita' di procedura sono rispettate.

    Puoi procedere a vendere con chi vuoi.
     
  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Diciamo che non è proprio così. La forma é importante in questo caso. Il proprietario dovrà inviare al coltivatore il preliminare intestato proprio a lui con il prezzo e la clausola della prelazione. Una bella raccomandata magari alla francese, piegata e senza busta, in modo che il timbro postale venga impresso direttamente sul contratto. Il coltivatore ha 30 giorni per esercitare il diritto di prelazione. Questa é la linea corretta per notificare al coltivatore il diritto di prelazione. Se non lo esercita allora vendi ad un altro. Devi essere preciso in questi passaggi usare la forma scritta e indicare il prezzo corretto questo perché se il prezzo che vai ad indicare al coltivatore risulta superiore al prezzo indicato poi nella compravendita il coltivatore entro un anno dalla trascrizione può riscattare il terreno dall'acquirente.
     
    A sarda81, Bagudi, CheCasa! e 1 altro utente piace questo messaggio.
  4. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Stavo per scrivere la stessa cosa di Rosa....con lasquale pienamente concordo.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' suffixiente raccomandata AR o ci vuole una comunicazione tramite ufficiale giudiziario?
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Raccomandata con ricevuta di ritorno, ma come ho detto meglio raccomandata alla francese.
     
  7. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ho proceduto nel passato più di una volta nel modo che ho indicato.

    Ciò quando, come pure nel caso specifico, evidentemente il coltivatore si è già espresso in maniera negativa sul proprio interesse d'acquisto.

    Con la sottoscrizione della raccomandata a mano si ribadisce e si formalizza che questi non voglia procedere all'acquisto.

    Va da sè che il prezzo deve essere quello indicato.

    Pure per la disdetta di un mandato occorre la raccomandata 15 giorni prima con avviso di ritorno etc etc.

    Ma se di comune accordo i contraenti si sciolgono dai vincoli dove stà il problema?
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    no, perché questo potrebbe essere l'ago della bilancia per escludere chi invece ha il diritto di prelazione.
    che la prelazione ha la sua procedura stop. Tutto quello che si fa eludendo la procedura potrebbe essere impugnato, mettendo in pericolo l'acquirente.
    Tutto qui.
     
    A brina82 e CheCasa! piace questo messaggio.
  9. cooks

    cooks Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per i chiarimenti,
    capito come comportarsi col coltivatore, un po' meno come fare il preliminare e cosa scrivere per un terzo compratore riguardo alla prelazione.
    Allora arriva un compratore, vuole il terreno facciamo un preliminare e chiedo una caparra intorno al 20%, sul preliminare dovrò scrivere da qualche parte che c'é tizio che coltiva e che potrebbe essercitare il diritto di prelazione.

    A quel punto il compratore mi chiderà come funziona con la caparra già presa e col preliminare già fatto con lui, se il coltivatore eserciterà il diritto di prelazione.. cosa gli rispondo?
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dunque, la prima cosa da fare oggi non è quella di impegnarsi con un altro acquirente, se prima non hai l'esercizio alla prelazione o meno del coltivatore.
    Potresti avere un probabile acquirente diverso dal coltivatore, ma devi fare molta attenzione a firmare impegni, perché appunto devi prima avere il diniego del coltivatore.

    questa è una fase molta delicata che non puoi gestire senza avere competenze. Se il preliminare contiene la sospensiva, bisogna attendere l'avveramento prima di poter incassare le somme, oppure se le incassi sappi che le dovrai restituire e difficilmente un acquirente ti fa incassare a cuor leggero per poi rincorrerti dopo.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 3 Ottobre 2015
  11. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    @Rosa1968 ha spiegato perfettamente come va notificato l'invito ad esercitare il diritto di prelazione. Ricordiamo anche che la formula originariamente prevista del messo notificatore è ancora oggi utilizzabile e più economica di quanto non si creda. Quando viene compravenduto un podere di un certo valore resta il sistema in assoluto più efficace.

    Ma la cassazione ha più volte ribadito la validità della raccomandata con ricevuta di ritorno il cui problema connesso è dato più che altro dalla mancata ricezione della medesima....

    Sulla questione del compromesso, noi normalmente utilizziamo una clausola sospensiva legata proprio all'esercizio del diritto di prelazione. Ma è anche capitato che le parti abbiano sottoscritto il rogito fregandosene del diritto di prelazione e lasciando la possibilità di esercitare il riscatto dell'acquisto nei dodici mesi successivi (in effetti detta pratica era molto più in voga tempi addietro per motivi che molti di voi potranno facilmente immaginare.... ;)).

    Va ricordato anche che il diritto di prelazione non spetta solo all'affittuario ma anche ai coltivatori diretti confinanti.

    Infine risulta non del tutto trascurabile specificare le corrette tempistiche di consegna. Se un terreno infatti è dato in affitto e risulta già seminato, ci si dovrà accordare con l'affittuario o sul rimborso della spesa sostenuta o in merito alla possibilità di recuperare il raccolto, anche successivamente alla stipula del rogito....
     
    A Bastimento e Rosa1968 piace questo messaggio.
  12. cooks

    cooks Membro Attivo

    Privato Cittadino
    O.k. grazie... come scritto all'inizio "Gli ho già inviato qualche mese fa una lettera avvisandolo della volontà di vendere , ma non sembra interessato ad acquistarlo..." Io una lettera con ricevuta di ritorno glielo già inviata mesi fa.. con anche il prezzo di vendita, ma non è sufficiente quindi?

    Rosa ha scritto: "se prima non hai l'esercizio alla prelazione o meno del coltivatore". Quindi dovrei inviargli un vero contratto di acquisto? E poi quanto tempo devo aspettare prima di fare un preliminare con un terzo?
     
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    30 giorni e lo devi scrivere entro quando può esercitare il diritto.
     

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