• immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Microchip

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Gentilissimi,

pochi giorni fa ho visionato un appartamento in vendita a Roma (richiesto 229.000), alla fine della visita ho chiesto all'agente se accettano proposte vincolate alla concessione del mutuo, l'agente risponde: no non le accettiamo perchè se no rischiamo che dopo 3 mesi il mutuo non viene concesso e non abbiamo venduto l'appartamento.

Io: vero, ma in genere la verifica reddituale dovrebbe essere la prima cosa che fa la banca, probabilmente se il mutuo non è concesso per motivi di reddito entro due o tre settimane già dovrebbe sapersi.

L'agente: sì ma se fai la simulazione on-line con il tuo reddito ed è positiva non ci sono motivi per cui la banca non dovrebbe concederti il mutuo, poi i nostri appartamenti sono tutti a posto e periziabili, le richieste di mutuo vengono tutte accolte.

Non ho continuato oltre sulla discussione, e la scelta di non concedere la sospensiva mi è sembrata più una scelta dell'agenzia che del venditore.

Le mie domande quindi sono:

1. Sul forum ho letto spesso che si consiglia di fare proposte con la sospensiva, è una cosa abbastanza diffusa o nei fatti non la fa quasi nessuno?

2. Capisco che agenzia e venditore corrono un rischio, che tuttavia è molto minore di quello che correrei io di perdere 30.000€ tra caparra e provvigione, ma mi chiedo se ha senso compensare questo rishio ad esempio proponendo all'agenzia di alzare la provvigione dal 4% al 5% o di prendere una parte della provvigione (ad es. 2.000) non vincolata alla concessione del mutuo o altre soluzioni simili.
 

n3m3six78

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Loro non sono obbligati ad accettare la sospensiva, tu non sei obbligato a fare una proposta se non ti senti tranquillo .
Soluzioni ?
Cambia immobile ed agenzia senza stare a pensarci su
 

n3m3six78

Membro Assiduo
Privato Cittadino
La sospensiva la accettano quasi tutti invece . Evidentemente vogliono vendere senza per eliminare una fetta di probabili perditempo . Senza sospensiva non si venderebbe molto e la metà degli agenti di questo sito sarebbe disoccupata
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Ci sono diverse possibilità per "compensare la sospensiva" :
-potresti proporre che una piccola cifra ( appunto i 2000/3000 euro che dici tu) vada al venditore se non ti concedono il mutuo ,
-potresti farti fare una verifica reddituale in banca, e mettere la condizione sospensiva non per quello, ma solo per la regolarità urbanistica e catastale (il venditore, se è sicuro che la casa sia ok non avrà obiezioni)
-puoi dire all'agenzia di continuare con le visite (senza prendere altre proposte) , così se non avrai il mutuo non avranno perso troppo tempo

Comunque è prassi piuttosto comune mettere la sospensiva , se per l'immobile che hai visto non sarà possibile ,potrai metterla per altro immobile.
Però è altrettanto consigliabile che tu abbia già le idee più che chiare di quale è il tuo limite di spesa, e quanto sei finanziabile.
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
-potresti proporre che una piccola cifra ( appunto i 2000/3000 euro che dici tu) vada al venditore se non ti concedono il mutuo ,
In questo caso non è una proposta d'acquisto ma un'opzione d'acquisto.
-potresti farti fare una verifica reddituale in banca, e mettere la condizione sospensiva non per quello, ma solo per la regolarità urbanistica e catastale (il venditore, se è sicuro che la casa sia ok non avrà obiezioni)
Concordo per questa soluzione. L'unico rischio è che se per sfiga l'immobile è a posto ed a lui non danno il mutuo, si trova nelle peste (è improbabile che succeda ma non del tutto escluso).
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
In questo caso non è una proposta d'acquisto ma un'opzione d'acquisto.
Non mi pare.
Nell’opzione d’acquisto l’opzionario (il proponente) può decidere se acquistare o meno.
Non è questo il caso, visto che il proponente non sarebbe libero di decidere, e l’efficacia del contratto stipulato dipende dall’avverarsi di una condizione sospensiva (che non può essere determinata dalla sola volontà del proponente, altrimenti sarebbe una condizione meramente potestativa, quindi nulla per legge).
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Se metti un corrispettivo a fondo perduto è un'opzione d'acquisto (pago per avere diritto, io e solo io, di poter acquistare l'immobile entro determinato periodo). La sospensiva in quel caso non ti serve perchè il venditore ha già firmato e sta al proponente decidere se firmare/accettare o meno. Nel frattempo può andare a richiedere il mutuo.
Non c'è nulla di potestativo perchè non c'è proprio la sospensiva.
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Se metti un corrispettivo a fondo perduto è un'opzione d'acquisto
Sono d’accordo, ma non è quello che avevo scritto io:
potresti proporre che una piccola cifra ( appunto i 2000/3000 euro che dici tu) vada al venditore se non ti concedono il mutuo ,
“Se non ti concedono il mutuo” , il venditore avrà perso tempo, ma avrà un piccolo “risarcimento”.
L’opzione è un’altra possibilità, praticabilissima, ma differente.
Poi ognuno , se supportato da intermediario competente e con un buon rapporto con il venditore, può trovare la strada giusta per quella specifica vendita.
 

Microchip

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie per le risposte, la contrarietà alla sospensiva a me è sembrata venire più dall'agenzia, il venditore non è stato neanche tirato in ballo.
E comunque se sospensiva ci deve essere vorrei che fosse totale, perché le preanalisi reddituali non danno garanzia al 100%, ma servirebbero semmai a garantire che l'acquirente non è un preditempo.
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
“Se non ti concedono il mutuo” , il venditore avrà perso tempo, ma avrà un piccolo “risarcimento”.
Concordo sul "risarcimento". Il problema è forse più di natura fiscale: l'ammontare lo intesti come caparra penitenziale, caparra confirmatoria, corrispettivo o danno? (in questo caso sarebbe danno da lucro cessante), quindi in ogni caso il proprietario ci dovrà pagare le tasse.
A mio avviso la via più semplice è il corrispettivo, di conseguenza è un opzione d'acquisto.
Altrimenti si potrebbe mettere due clausole sospensive, una a favore del proponente ed una a favore del venditore.
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
sospensiva mutuo + penale liberatoria per il proprietario di euro x.000 mila euro.

Dopo la tua proposta l'immobile resta in vendita presso l'agenzia,
se durante la tua delibera mutuo (due mesi?) arrivasse qualche altro proponente (presentato dall'agenzia) con garanzie reddituali migliori allora il proprietario può svincolarsi dalla tua proposta versandoti x.000 euro.

La tua proposta sarebbe il piano B del proprietario.
Il piano A è continuare a cercare qualcun'altro con una proposta migliore.

Il proprietario è contento perché ha il pallino in mano, si troverebbe a scegliere tra aspettare i tuoi 229.000 subordinati al mutuo oppure incassare 225.000 cash (229.00 - 4.000 di penale).
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
l'ammontare lo intesti come caparra penitenziale, caparra confirmatoria, corrispettivo o danno? (in questo caso sarebbe danno da lucro cessante), quindi in ogni caso il proprietario ci dovrà pagare le tasse.
vedi sotto

Il regime tributario di caparra e acconto nel contratto preliminare: il caso della tassazione della penale in assenza di definitivo - Ius in itinere

Corte di Cassazione (sez. V tributaria, 31 maggio 2016, n. 11307).

la Commissione regionale ha infatti condiviso la ritenuta tassabilità della caparra incassata dal contribuente, per inadempimento della parte promissaria acquirente, in ragione della sua riconosciuta “natura risarcitoria, in applicazione della disciplina tributaria prevista dall’art. 6, comma 2, e art. 67, comma 1, lett. a), del tuir”. Ha osservato infatti che l’inquadramento della clausola penale rientra pienamente nel disposto dell’art. 6, comma 2, del tuir, secondo il quale sono considerati redditi della stessa categoria di quelli perduti “le indennità conseguite a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di diritti”, concordando la dottrina nell’affermare che, in caso di inadempimento dell’obbligazione principale, la rilevanza dell’imposizione diretta della corresponsione della penale ha per base la visione civilistica della fattispecie come essenzialmente risarcitoria.»

Ed ancora: «in seno all’incremento patrimoniale che si verifica a vantaggio della parte non inadempiente, con l’introito della penale, sono state individuate, ai fini tributari, una componente risarcitoria della perdita subita ed una componente risarcitoria del mancato guadagno; quest’ultima “è assimilata a reddito, e quindi assoggettata ad imposizione diretta, in quanto surrogatoria del mancato reddito a causa dell’inadempimento dell’altro contraente.

Per l’individuazione di tali componenti all’interno della prestazione risarcitoria si è fatto ricorso al criterio riferito all’attitudine a produrre reddito della prestazione principale rimasta ineseguita. In caso affermativo, l’introito della penale viene a sua volta considerato reddito per la parte afferente a tale mancato reddito. Ne consegue che la penale è assoggettabile ad imposizione diretta, in quanto la prestazione principale rimasta ineseguita (cessione dell’immobile) avrebbe costituito reddito ai sensi dell’art. 67, comma 1, tuir.”»
.

La Corte si manifesta, quindi, a favore della soggezione della caparra ad imposizione diretta, in quanto essa rappresenterebbe il risarcimento di proventi (e cioè la prestazione principale, non adempiuta) che avrebbero costituito redditi tassabili per un soggetto privato, con il conseguimento di una plusvalenza ai sensi dell’art. 67 del TUIR.
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
Grazie per le risposte, la contrarietà alla sospensiva a me è sembrata venire più dall'agenzia, il venditore non è stato neanche tirato in ballo.
E comunque se sospensiva ci deve essere vorrei che fosse totale, perché le preanalisi reddituali non danno garanzia al 100%, ma servirebbero semmai a garantire che l'acquirente non è un preditempo.
Ma con tutte le case in giro ...cambia immobile, se non vogliono la sospensiva al mutuo , dove te vai ad infilare se poi non te lo concedono? perdi soldi e basta. Se poi non fosse il venditore ( cosa di cui dubiterei) ma l agenzia che non volesse la sospensiva nel momento in cui gli dici arrivederci trovo altro , ti cercheranno il giorno dopo.
 

angy2015

Membro Assiduo
molte banche fanno la preapprovazione reddituale ottenuta la quale si può fare una proposta di acquisto con termini temporali stretti che, anche se subordinata alla delibera del mutuo, andrà bene a quasi tutti i venditori.
Consiglierei prima di firmare la proposta di verificare tutta la documentazione dell'immobile con cura perché basta una irregolarità catastale per allungare i tempi di approvazione del mutuo.
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
Gentilissimi,

pochi giorni fa ho visionato un appartamento in vendita a Roma (richiesto 229.000), alla fine della visita ho chiesto all'agente se accettano proposte vincolate alla concessione del mutuo, l'agente risponde: no non le accettiamo perchè se no rischiamo che dopo 3 mesi il mutuo non viene concesso e non abbiamo venduto l'appartamento.
Una sospensiva che copra tutto il periodo e non solo un termine più breve necessario a rassicurare l'acquirente è un suicidio per il venditore a parer mio.

La soluzione proposta da @Tobia potrebbe andar bene, se va bene a te.
 

Microchip

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Una sospensiva che copra tutto il periodo e non solo un termine più breve necessario a rassicurare l'acquirente è un suicidio per il venditore a parer mio.
Grazie per le risposte, ma non capisco perchè sarebbe un suidicio per il venditore. Se fosse quasi sicuro che il mutuo non verrà erogato lo sarebbe, ma se l'agente dice che i mutui sui loro appartamenti passano tutti e magari c'è anche una pre-verifica reddituale la cosa non mi sembra un suicidio. Purtroppo una garanzia sul breve periodo non copre proprio l'eventualità che la banca non conceda il mutuo per problemi sull'appartamento...
 

n3m3six78

Membro Assiduo
Privato Cittadino
ma scusa perchè complicarsi la vita? non accetta la sospensiva? allora cerca altro
ma quanti problemi ti fai?
esiste solo questo immobile?
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
non capisco perchè sarebbe un suidicio per il venditore
Ad esempio perché di fatto, dato che le banche non rilasciano alcuna dichiarazione scritta riguardo la non concessione del mutuo, il proprietario rimane in balia della semplice volontà dell'acquirente.

non copre proprio l'eventualità che la banca non conceda il mutuo per problemi sull'appartamento...
Quello non è un problema dell'acquirente.
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
visto visto. conosco direttamente la situazione ed a seguito di più passaggi all'AdE ne è venuto fuori che è molto più dinamica (ad esempio): faccio preliminare, diciamo 20mila €, il compratore non compra più e mi lascia la caparra e siam tutti contenti. L'AdE mi chiede x€ sui 20mila perchè è si un risarcimento ma vien considerato come danno da lucro cessante (alla stregua di una plusvalenza, visto che l'immobile è ancora mio). Nel frattempo però, tra preliminare ed inottemperanza del compratore (son passati circa 2 anni), ho aperto mutuo su altro immobile, con ciò riesco a dimostrare che aver avuto tutta la cifra dovuta dalla vendita, mi avrebbe permesso di non chiedere mutuo (o di chiederlo in misura minore). Ecco che l'AdE mi accoglie i 20mila come danno emergente (in quanto reintegrano il mio capitale speso: interessi, istruttoria, assicurazione, perizia, etc etc) e non mi vien richiesto obolo alcuno.

Si era ventilata anche l'ipotesi di passarne una parte come lucro cessante ed una come danno emergente. Ogni caso è a se stante.

Nello specifico del post, un "risarcimento" chiesto a priori, per dar la possibilità al compratore di esser l'unico a poter comprare l'immobile per quel determinato periodo, mi da più l'idea di un'opzione d'acquisto e quindi dovremmo parlare di "corrispettivo" che quindi va imputato fiscalmente in base alle aliquote possibili del soggetto ricevente.

Nel caso della "penale" inoltre mi par di ricordare che, in caso di registrazione del contratto, ci sarebbe da pagare una doppia imposta di registro all'AdE. Una per il contratto ed una per la penale. Non so se pari cifra o se hanno un tariffario in base all'importo della penale.

Come venditore non accetterei volentieri di pagar una cifra per vendere a fronte di aver dato a qualcuno (senza denaro in mano) la possibilità di acquistare.
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Le Ultime Discussioni

Ultimi Messaggi sui Profili

Gian Franco Padovan ha scritto sul profilo di il Custode.
Cerco solo qualche iscritto che si serva dei vostri servizi per scambiare informazioni:
Buongiorno, c'è qualche iscritto che utilizza i servizi a pagamento proposti da questo portale visto che l'amministrazione non è in grado di aiutarmi.
non si possono comprare i crediti per acquistare i servizi come APE o Assicurazione o altro, se c'è qualche iscritto che può aiutarmi ve ne sarei grato,
grazie anticipatamente.
Gian Franco Padovan ha scritto sul profilo di francesca63.
Cerco solo qualche iscritto che si serva dei vostri servizi per scambiare informazioni:
Buongiorno, c'è qualche iscritto che utilizza i servizi a pagamento proposti da questo portale visto che l'amministrazione non è in grado di aiutarmi.
non si possono comprare i crediti per acquistare i servizi come APE o Assicurazione o altro, se c'è qualche iscritto che può aiutarmi ve ne sarei grato,
grazie anticipatamente.
Alto