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  1. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    Buongiorno a tutti.
    Sono prossimo al rogito come parte acquirente. Premesso che ho richiesto a Parte venditrice di fornire al notaio tutta una serie di certificati/quietanze di avvenuto pagamento di spese (condominiali e non) ecc ecc.
    Chiederei agli esperti del forum consigli su quali clausole (o precisazioni) far inserire dal notaio all'interno del rogito notarile onde tutelarmi in merito:
    - al reale funzionamento degli impianti (che a parte una presa visione durante i vari incontri non ho potuto ovviamente provare e che proverò solo una volta entrato nell'immobile). Esiste una forma di "garanzia" per un tempo "X" sugli stessi?
    - eventuali "danni" all'immobile che finora non ho potuto verificare, ma di cui mi potrò accorgere solo una volta entrato (es: una parete piena di muffa finora coperta da un armadio).
    - tutte le clausole a tutela della parte acquirente che vi possano cortesemente venire in mente,frutto della Vostra esperienza diretta

    Grazie infinite
     
  2. nesh2305

    nesh2305 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    secondo me non esiste una garanzia sull'immobile ma vige la regola visto e piaciuto.
    da quello che so io l'unica cosa è richiedere il malloppo della documentazione relativo alle certificazioni, sanatorie etc etc della casa.
    e in piu l'ultimo verbale di assemblea dove puoi verificare i lavori del condominio (e magari da li puoi capire se c'è qualche difetto di costruzione dell'intero immobile (naturalmente se la casa e di recente costruzione) e lavori straordinari.

    ma non penso tu possa avvelerti nel caso ci fosse muffa o quant'altro all'interno dell'appartamento.
    poi magari mi posso sbagliare.

    se invece la casa fosse nuova invece hai una garanzia da parte del costruttore (che poi la rispetti o no e tutto da vedere!!!).
    ma aspetta magari voci piu informate della mia.
     
  3. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve presumo tu stiano procedendo all'acquisto di un immobile usato e non nuovo, visto che parli di richiesta di pagamento rate condominio... in linea di massima per gli immobili usati vale la formula "visto e piaciuto " , tranne alcune regole definite per legge e che sono :
    opzionali ... nel senso che se non ci sono devi dichiarare in accordo con il proprietario che l'immobile è da ristrutturare e quindi possono essere omesse, però bada bene che lo potrai fare solo per una volta, cioè se rivenderai l'immobile non potrai a tua volta dichiarare che è da ristrutturare ( tranne se lo farai tra 20 anni e nel frattempo saranno intervenute nuove normative in materia ) tali regole opzionali sono la certificazione dell'impianto igienico sanitario, dell'impianto elettrico, del gas, dell'impianto fotovoltaico o altre formule alternative di energia ( se presenti );
    poi ci sono quelle obbligatorie per legge che sono :
    - il certificato di classe energetica, meglio conosciuto come C.E.G., che però non è obbligatorio per alcune tipologie di immobili quali : immobili privi di impianto termico o di dispositivi di riscaldamento della struttura, immobili non residenziali, immobili sottoposti a vincolo paesaggistico o culturale, immobili sottoposti a recupero o risanamento e i fabbricati isolati la cui superficie non superi i 50 mq.
    - Il certificato di abitabilità ( tieni presente che alcuni immobili ante 1967 potrebbero non avere tale certificazione )
    Anche obbligatorio per legge è la corrispondenza della piantina catastale con la reale disposizione dell'immobile come la mancanza di abusi non sanabili... tali certificazioni o dichiarazioni essendo obbligatorie per legge saranno richieste dal notaio il quale in mancanza non procederà all'atto.
    E' importante sapere che il notaio obbligatoriamente farà una serie di controlli (certificati ipocatastali, esistenza di vincoli e loro natura, pesi ed oneri ) e richiederà una serie di certificazioni per legge... ma per quanto riguarda problematiche come per esempio pareti umide, l'onere del controllo sarà a tua cura e spese. Tranne i casi regolati dalla legge , il venditore non è tenuto a darti garanzia di niente... se l'impianto idrico non funziona, sarà tua cura rilevarlo e valutare con il venditore la relativa quota economica da defalcare. Fabrizio
     
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  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La certificazione degli impianti comunque non è obbligatoria e, quindi, se stai comprando un immobile non recente, il proprietario non è obbligato a fornirla.
     
    A ccc1956 e studiopci piace questo messaggio.
  5. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    A parte che hai dato pochi elementi ( e studiopci te lo ha fatto notare con una serie di domande che sono di profonda importanza, tipo chi è la parte venditrice...).
    Mi sembra che guardi più l'apparenza che non alla sostanza- Così una mia impressione :
    l'elenco dei documenti che devono esserci, ma non la "sostanza" di quello che questi dicono.

    Il fatto che tu non hai avuto il tempo di fare delle verifiche è solo colpa tua.
    Un vizio è occulto solo in determinati casi, non perchè tu non hai avuto il tempo di andare a vederlo. Ciao
     
  6. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Le verifiche devi farle prima dell'atto notarile, inserire clausule serve per eventuali cause.
     
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  7. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ringrazio tutti quelli che mi hanno risposto.

    Inizialmente non volevo fare un post lunghissimo, quindi ho solamente indicato che
    Preciso allora che sono esattamente tutti i documenti che studio pci (che ringrazio) ha elencato, più tutta una serie di altri (es: conformità della planimetria catastale+avvenuto pagamento spese condominiali ultimi 2 anni+acconto IMU ecc ecc) di cui ho rinvenuto l'elenco in passato proprio qui sul forum di immobilio (grazie a molto altri utenti).

    Tutte le verifiche di tipo ipocatastale/urbanistico sono state già eseguite da tempo (e sono costate soldi e fatica).

    La mia richiesta di consiglio era prettamente legata ad 2 aspetti mirati:

    Assolutamente d'accordo con Maurizio Manzoni che dice che le clausole possono servire solo ex post per eventuali cause.

    Non so a quale titolo si possa desumere dal mio post che :
    In merito a
    preciso che non è che io non abbia avuto tempo di verificare, è che non credo sia "consuetudine" richiedere alla Parte venditrice alla firma del preliminare quello di:
    -smontare un armadio a 6 ante della camera da letto per vedere in che stato è la parete dietro
    - farmi la doccia nei 2 bagni per vedere se arriva l'acqua calda sia al primo piano , sia al secondo piano
    - far suonare l'allarme per vedere se i sensori funzionano sia al piano sotto, sia a quello sopra
    - ecc ecc
    Tutte verifiche che, credo, si possano solo fare i primi giorno una volta entrati nell'immobile.
    Vi ringrazio dell'attenzione
     
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  8. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Purtroppo come ti dicevo prima o il venditore ti consegna la certificazione degli impianti a norma e secondo la legge... oppure stai acquistando un immobile da ristrutturare e quindi nella ristrutturazione... potrebbe rientrare : la doccia che non funziona, la macchia di umidità, l'allarme che non funziona e quanto altro ... ripeto nell'acquisto dell'usato vale la formula " visto piaciuto " tu hai il diritto di controllare de visu ma tranne vizi occulti di una certa importanza... il venditore non ha nessun obbligo di garanzia. Fabrizio
     
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  9. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    grazie mille Fabrizio.
    Gentilissimo
     
  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Fabrizio ti ha spiegato quando mi riferisco a tue colpe e non a vizio occulto.
    Io guarderei anche lo schelestro dell'atto notarile. ma è argomento impegnativo su cui non mi posso addentrare : la sostanza del'atto e non solo l'apparenza dell'atto.
     
  11. dsaba67

    dsaba67 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti.
    Sono nuovo del forum e mi sto avviando nell'avventura di cambiare casa.
    Mi inserisco in questo 3d per chiedere una precisazione in merito a questo passaggio:

    Ho letto la Circolare n. 2/2012 dell'Agenzia delle Entrate che dice, in merito all'obbligo di effettuare nell'atto di compavendita la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, "non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità" (pag. 10) .

    Nel caso di un appartamento oggetto di compravendita che presenta un tramezzo spostato (di un metro) rispetto alla piantina catastale, come bisogna comportarsi in fase di rogito? Dichiarare la conformità o indicare che sussiste una variazione minima ma senza rilevanza catastale? Il notaio può esigere che venga effettuata comunque la varazione catastale?

    Grazie per le risposte.
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Anche se sono convinta della non rilevanza di una modifica del genere, sarebbe megliuo che tu te ne accertassi prima e non al rogito...
     
  13. enzo6

    enzo6 Ospite

    Mi sembra che tu abbia le classiche paure di chi compra un immobile e che teme di avere brutte sorprese quindi credo possa essere utile quanto segue:
    1)Non è obbligatoria la certificazione degli impianti su case non nuove ma se nulla è indicato nel rogito si intende che i medesimi sono correttamente funzionanti.
    Quindi se essi non dovessero funzionare permane la responsabilità del proprietario. Non vige la logica del visto e piaciuto per quanto riguarda gli impianti che devono funzionare e verificati subito dopo il rogito.
    2)Cosa diversa sono le cose che avresti potuto verificare ma non hai fatto quali muffe o danneggiamenti (es: trasloco) che comunque potresti rilevare durante una visita un paio di giorni prima del rogito.
     
  14. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    :shock: a meno che il venditore non ti chieda di restare in casa ancora un paio di settimane dopo il rogito.........:shock:
     
  15. enzo6

    enzo6 Ospite

    cosa cambia?
    Vorra' dire che è responsabile dalla data di consegna immobile
     
  16. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    una volta fatto il rogito .....campa cavallo.......
     
  17. enzo6

    enzo6 Ospite

    Non direi se hai ragione.
    Nessuno che compra una casa ed accende un mutuo è disposto a beccarsi una causa ed eventuale decreto ingiuntivo per queste motivazioni.
    Naturalmente si deve trattare di motivazioni valide e non: il rubinetto gocciola o c'è muffa sul muro.
    Ma se compri una casa e scopri che le tue tubature creano una perdita al piano sottostante oppure la caldaia autonoma non funziona ci sono gli estremi per contestare la cosa al vecchio proprietario.
    Poi sappiamo benissimo che se vai in causa ci guadagnano solo gli avvocati.
     

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