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  1. schott

    schott Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ciao a tutti vi scrivo per capire adesso come devo iniziare a muovermi ovvero,sono arrivato ad un accordo sul prezzo (solo verbalmente) per un appartamento e sottotetto (non abitabile),da un privato,e il mio dubbio è adesso cosa fare:
    Poichè non c è nessuno come tramite tra noi non volevo correre nessun rischio e capire come muovermi,mi consigliate di incaricare un intermediarlo e chiaramente pagarlo(è possibile sapere indicativamente quanto),oppure raccogliere tutti i documenti necessari(quali sono questi documenti?) e sottoporli alla visione del notaio direttamente?

    Sottolineerei il fatto d aprofittare della vostra gentilezza e professionalita,per evitare eventuali seccature,percio confido in voi per un elenco di documenti che il venditore deve obbligatoriamente sottopormi.

    Di nuovo grazie
     
  2. bruno80

    bruno80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ciao, puoi chiedere intanto tutta la documentazione inerente l'immobile, quindi atto di provenienza, visura catastale, planimetria catastale, copia della concessione edilizia, agibilità. Poi dovrai fare delle visure in Conservatoria per verificare che non vi siano ipoteche e trascrizioni... Ora puoi portare il tutto al Notaio. Se devi fare un preliminare di compravendita puoi farti aiutare da un Agente Immobiliare serio, che dovrai pagare. Ma poi: devi fare mutuo? Se si vai in banca e fatti fare una fattibilità, per essere sicuro di non incorrere in brutte sorprese poi. Insomma... come vedi non è facile comprare o vendere da soli, ci possono essere mille problematiche da risolvere. Ripeto, è meglio farsi aiutare da un Agente Immobiliare capace. Sul prezzo della sua prestazione accordati, naturalmente sarà ridotto rispetto alla mediazione completa visto che l'accordo lo hai già trovato tu. Saluti!
     
  3. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    puoi anche comprare da solo, l'importante e' che almeno verbalmente siate d'accordo tu ed il venditore, sulla cifra da pagare, sui tempi del rogito, sul tipo di pagamento.................magari con mutuo etc etc
    l'agente immobiliare di solito vuole il 3% sia da te che dal venditore. forse in questo caso un po' di meno.....
    cosa devi fare:
    preliminare o compromesso trascritto dal tuo notaio e poi rogito.
    i documenti che ti serviranno e che devono essere dati dal venditore:
    1. Documento di identità del proprietario/i
    2. Codice fiscale del proprietario/i
    3. Estratto dell’atto di nascita del proprietario/i
    4. Atto di provenienza (atto di acquisto, donazione, successione, divisione, permuta, ecc.)
    5. Atti precedenti dell’immobile (fino al ventennio) cioe' al fine di appurare che l'immobile NON provenga da donazione
    6. Licenzia Edilizia ed eventuali altri titoli abilitativi successivi (varianti in corso d’opera, Dia-dichiarazione di inizio attività, concessioni edilizie in santoria, ecc.)
    7. Certificato di abitabilità/agibilità
    8. Planimetria catastale
    9. Visura catastale
    10. ACE – attestazione di certificazione energetica
    11. Relazione tecnica di un professionista abilitato, attestante la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile
    12. Certificazione di conformità dell’impianto elettrico
    13. Certificazione di conformità dell’impianto idro-termoidraulico
    14. Libretto Caldaia
    15. Regolamento di condominio, ultimo rendiconto consuntivo e bilancio preventivo, copia delle delibere condominiali almeno degli ultimi due anni
    16. Elenco delle eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche ecc.)
    comunque ci pensera' il tuo notaio a consigliarti...............
    Ciao
     
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  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Devi fare questo e sarà lui a consigliarti per il meglio.

    Aggiungerei:
    - residenza dei venditori;
    - estratto dell'atto di matrimonio dei venditori;
    - ultima ricevuta del condominio pagata;
    - dichiarazione dell'amministratore che non esistono pendenze o prossimi lavori da eseguire nel condominio e se sono da eseguire la delibera approvata e l'importo;
    - se in presenza di mutuo, ultima rata pagata.
    Se il venditore ti consegna il tutto sopra descritto, sei già al 99% dell'operazione di compravendita.
     
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  5. COTO

    COTO Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie enormemente per il vostro contributo e vi scrivo gli sviluppi,ho scelto un tecnico del settore per farmi seguire nella compravendita,e prima di tutto mi ha detto di fare una proposta scritta al venditore,alchè io gli ho detto che prima volevo vedere i documenti e verificare che tutto sia in ordine,lui mi ha detto che prima si fa una proposta con una eventuale clausola che vincolera il tutto solo se i documenti richiesti sono idonei.In piu nella piantina catastale non è disegnato il foro che dall appartamento porta al sototetto poichè l agibilita di tale sottotetto è stata data in un secondo momento,e quest intermediario mi ha detto che tale aggiornamento lo possiamo richiedere dopo la proposta;sinceramente queste due cose mi puzzano un po e vorrei sapere da voi cosa scrivere esattamente sulla proposta per non incorrere in problemi futuri.
    Grazie moltissimo poichè come vedete che se anche ci si affida a degli intermediari i dubbi e le perplessita non cessano.
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Inserisci nel compromesso anche detta clausola.
    Se non produranno la documentazione entro e non oltre X giorni il tutto si straccia e amici come prima.
    Certo è che se hanno in mano la documentazione, dico io, perchè non produrla già da subito?
     
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  7. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    puoi anche curarti da solo:disappunto:...prenotarti le vacanze da solo:disappunto:...dipengerti la casa da solo:disappunto:...imparare a sciare da solo...:disappunto:..etc etc., ma poi non lamentiamoci se tutte queste cose che si ritiene di " poter fare da soli" al sorgere di problemi, complicanze, etc., siano altri a doverle risolvere pagando di piu' di quello che un buon medico, una buona agenzia di viaggi,un buon pittore o un buon maestro di sci , ti avrebbero fatto risparmiare.
    Auguri

    ..bravo e oculato!!

    Questo e' una delle moltitudine di variabili che devi affrontare...
     
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  8. goldsilver

    goldsilver Membro Junior

    Privato Cittadino
    beh e' vero.................uno puo' anche comprare casa senza usare le agenzie immobiliari. io l'ho fatto ed e' andato tutto bene.
    basta informarsi bene, usare un notaio di fiducia, far controllare l'immobile da un geometra di fiducia e andare subito al preliminare che sara' naturalmente trascritto.
    diciamo che le agenzie immobiliari sono necessarie ma non indispensabili.
    ciao
     
  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    certo...quando hai tempo ..vai a fare un giretto in tribunale nella sezione civile...e vedi quante sono le cause in corso derivate da transazioni fra privati:^^::^^:
     
  10. goldsilver

    goldsilver Membro Junior

    Privato Cittadino
    e' un discorso che e' lungo, lunghissimo.................... ho premesso infatti di farlo solo se si e' sufficientemente informati.
    del resto, sull'altro piatto della bilancia...............ci sono tutte le Agenti Immobiliari che operano male solo per prendere
    la provvigione facendo firmare proposte di acquisto capestro.
    c'e' il bello ed il brutto in tutte le cose.
    ciao
     
    A Maurizio Zucchetti piace questo elemento.
  11. COTO

    COTO Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ragazzi restiamo in tema,ho chiesto se la cosa era fattibile sbrigarsela da solo ho valutato i pro e i contro e ho deciso d affidarmi ad un intermediatore immobiliare che mi deve far evitare delle grane,e fin qua tutto chiaro, il punto è un altro ovvero come ho scritto sopra:dovrei fare una proposta senza avere i documenti in mano,(e la cosa non mi piace ma l esperto ha detto che è la prassi)poichè c è una difformita tra la cartina catastale e l immobile ( ovvero non è disegnato il foro tra l appartamento sottostante e il sottotetto) cosa devo scrivere di preciso sulla proposta per far si che tale proposta sara' nulla se non avro tutti i documenti in regola? L intermediatore mi ha detto che prima si fa la proposta e poi tutto il resto ma a me sta cosa non piace.
    Vi ringrazio infinitamente.
     
  12. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    se tu fai la proposta..poni le condizioni...i termini contrattuali ben precisi ( catasto-impianti.documentazione legale ) ..e tutto questo viene controfirmato, mentre l'assegno viene lasciato a mani del professionista incaricato.
    Tutto cio' che rischi ,in attesa della consegna di tutta la documentazione,sono i diritti fissi e' lo 0,50% della registrazione.
    :ok:
     
    A COTO piace questo elemento.
  13. COTO

    COTO Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille Andrea adesso è molto chiaro il tutto,ma poichè i documenti sono molti devo specificare il nome di tale documento uno per uno oppure c è una frase "di rito" semplificativa che fa intendere questa cosa?
    Se c è per esempio mi puoi scrivere per favore una frase tipo cosichè la possa copiare.

    nb Lo so che mi sono affidato ad un professionista e io non mi dovrei piu preoccupare quasi di nulla.ma ho beccato propio io uno che mi da l impressione di menefreghismo quando gli ho detto che esigo una ventina di documenti, come consigliato da voi esperti si è fatto una risata e mi ha detto "figuriamoci una ventina" insomma mi ha messo piu ansia lui che tutto il resto,in piu questa benedetta cartina catastale non risponde alla verita e io mi trovo con mille dubbi pur pagando uno del settore.
     
  14. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    no..la persona che ti segue, dovrebbe essere a conoscenza di tutti i documenti che servono, e onde evitare di sbagliare, nella proposta falli scrivere.
    p.s. se usa proposte di una delle federazioni sono cmq. elencati tutti;)...ma uno del settore chi e'...geometra,architetto.etc., o un Agenti Immobiliari?
     
  15. goldsilver

    goldsilver Membro Junior

    Privato Cittadino
    queste sono le richieste ed i requisiti per una buona proposta di acquisto
    Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative
    l'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale.
    conformita' urbanistica - obbligatoria dal 1.7.2010
    Dichiarazione di conformità degli impianti. (se l'immobile e' di costruzione recente altrimenti per immobile usato puo' bastare dichiarare che le parti convergano).
    documentazione relativa all’agibilità dell’appartamento rilasciata dal comune
    certificazione di abitabilita'- per uso civile abitazione
    Certificazione energetica- ACE- ......................... obbligatoria dal 1 luglio 2009
    salvo accettazione mutuo-
    l'immobile non proviene da donazione ventennale
    libero al rogito condizione perentoria ed essenziale
    L’appartamento deve essere libero da persone e cose al momento del rogito e si chiede di visionare tale immobile il giorno prima per accertarsi che sia effettivamente vuoto.
    spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.
    data rogito - verrà stipulato entro e non oltre la data del xxxx
    registrazione e relativa trascrizione del compromesso dal Notaio xxxxxx
    l'accettazione del venditore dovra' pervenire in forma scritta entro e non oltre 8-10 gg. trascorso tale termine si intendera' nulla la presente proposta.
    la provvigione da corrispondere all'agenzia sara' di euro xxxx
    la mediazione, in caso di non stipula del preliminare, verrà pagata solo dalla parte inadempiente, di modo che la parte adempiente non abbia alcuna spesa. (la parte inadempiente perderà o raddoppierà la caparra penitenziale)
    "E’ condizione di efficacia della presente proposta d’acquisto la garanzia, resa dal proprietario all’atto dell’accettazione, che l’immobile è in regola con le autorizzazioni comunali e catastali, che lo stesso gli è pervenuto con titoli legittimi e validi e che al momento del rogito notarile sarà libero da iscrizioni, oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, persone e cose con tutte le servitù attive e passive.
    E’ a carico del proprietario la consegna al Proponente di tutta la documentazione occorrente ed inerente la pratica del mutuo, dichiarando la venditrice la disponibilità a presenziare e rendere tutte le dichiarazioni necessarie all’Ente Finanziatore.
    Tutti gli accessori presenti risultano inclusi all’appartamento:
    fare elenco o specificare tipo armadi a muro o aria condizionata.

    Descrivere e specificare bene le somme da versare in acconti, caparre e saldo.
    assegni circolari intestati sempre al venditore e non trasferibili

    ciao
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    wow.. manca solo il gruppo sanguigno :confuso:
    io modificherei qualcosa di inesatto.. ;)
     
  17. COTO

    COTO Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Andrea si tratta di un intermediatore immobiliare è lo stesso che il venditore a incaricato per la vendita ma mi sembra molto approssimativo oppure sono io che mi faccio troppi complessi,ho troppa paura di sbagliare.

    Aggiunto dopo 18 minuti :

    Un enorme grazie anche a goldsilver per la sua imparagonabile ed esaudiente risposta,se io fossi stato il supermediatore l avrei altresi esaltata invece secondo lui ci sarebbe qualcosa di non corretto,ma cosa?

    A parte i ringrazziamenti dovuti,volevo ancora chiedere due cose:
    alla voce composizione cosa devo scrivere?ovvero devo scrivere l appartamento con i relativi dati catastali in piu devo scrivere il sottotetto con i relativi dati ed il box e posto auto, oppure si scrive solo l appartamento?

    Ultima cosa il "documento d agibilita", poichè avro un appatamento con abitabilita ed un sottotetto con la sola agibilita che documenti occorrono?un solo documento che copre sia l appartamento che il sottotetto?

    Grazie infinite
     
  18. milanele

    milanele Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si be se per questo girando per il forum è facile notare che non mancano nemmeno le cause tra clienti e agenzie. Ogni tipo di scellta comporta dei rischi, ma se si fan le cose per bene si possono evitare.
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Supermoderatore, non supermediatore: non sono così super!! ;)
    Il fatto di richiedere e specificare 1000cose non significa automaticamente avere tutele-
    - La conformità urbanistica non è obbligatoria dal 01.07.2010: è obbligatoria quella catastale ossia la conformità fra stato di fatto e catasto che non deve essere certificata, ma è sufficiente la dichiarazione delle parti. Invece di consigliare di far garantire l'immobile in 'ordine' consiglierei di far fare una conformità urbanistica da un tecnico che è un certificato che attesta la conformità fra stato di fatto, catasto e licenze comunali.
    - la visita il giorno prima è indicativa: deve essere libero il giorno del rogito e non il giorno prima. Se non è vuoto che fai?
    - vincolare l'efficacia della proposta a tutti quei documenti rende l'immobile molto poco commerciabile: perchè non farsi dare i documenti PRIMA della proposta???
    - a carico del proprietario la consegna dei documenti per il mutuo è la prima volta che lo sento. Ci sono i tecnici, i periti, gli AI .......
    :stretta_di_mano:
     
  20. goldsilver

    goldsilver Membro Junior

    Privato Cittadino
    puoi farlo, per favore??? Sarebbe veramente molto gradito.
    ciao


    ho visto che l'hai gia' fatto.
    grazie

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    La conformità urbanistica non è obbligatoria dal 01.07.2010, hai ragione, .....................mi confondo sempre
    tu dici: conformità urbanistica da un tecnico che è un certificato che attesta la conformità fra stato di fatto, catasto e licenze comunali. ok................
    .grazie mille cosi' e' veramente preciso.
    - la visita il giorno prima è indicativa: deve essere libero il giorno del rogito e non il giorno prima. Se non è vuoto che fai?
    certo ma se il giorno prima hanno tolto tutti i mobili e' gia' una bella cosa.
    - vincolare l'efficacia della proposta a tutti quei documenti rende l'immobile molto poco commerciabile: perchè non farsi dare i documenti PRIMA della proposta???
    sarebbe bello ma lo sai meglio di me che gli Agenti Immobiliari non lo fanno. i documenti te li danno dopo la proposta di acquisto e non sempre, per questo si deve preparere una proposta che tuteli il piu' possibile.
    a carico del proprietario la consegna dei documenti per il mutuo è la prima volta che lo sento. Ci sono i tecnici, i periti, gli AI .......
    l'ho letta come consiglio da un Agenti Immobiliari di questo forum e l'ho copiata.
    ciao e grazie di nuovo
     

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