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  1. richard71

    richard71 Membro Junior

    Altro Professionista
    Buonasera.
    Vorrei avere un parere professionale circa le donazioni e quali sono i rischi reali per chi compra un immobile gravato da una donazione. Mi spiego. La casa in questione è stata donata dal marito alla ex moglie e alle 3 figlie di cui una minorenne. L'agenzia ha taciuto il fatto poichè non ho fatto un mutuo, quindi l'ho scoperto DOPO aver pagato caparra, agenzia e dato parecchi anticipi sui mobili... Il notaio si appella alla civiltà delle persone che non permetteranno mai alla figlia minorenne di impugnare la suddetta donazione.. quello che vorrei sapere è come difendermi?
    Esiste una possibilità concreta di togliersi questa spada di Damocle dalla testa?
    Grazie
     
  2. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il problema non sono i donatari ma eventuali altri eredi legittimi che potrebbero impugnare la donazione...l'unica possibilità, che però non è unanimamente risolutiva, ne in dottrina e nemmeno in giurisprudenza, sarebbe stato un atto di mutuo dissenso col quale si sarebbe risolta la donazione ma, ripeto, potrebbe essere considerata addirittura come nuova donazione e, in ogni caso, andava fatto prima della compravendita.
     
  3. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se l'agenzia era a conoscenza dall'inizio di questa situazione e ha taciuto e hai le prove di cio' puoi chiederle i danni.Purtroppo il tuo errore (e molti lo fanno) e' stato quello di non verificare la situazione dell'immobile con il supporto di un professionista di parte prima di impegnarsi.
     
  4. richard71

    richard71 Membro Junior

    Altro Professionista
    Beh, di solito si pensa ad un agente immobiliare come ad un professionista... altrimenti a cosa servono? Con tutto il rispetto per i bravi - ed onesti agenti che ci sono, ovviamente...
     
    A Manzoni Maurizio e beppebre piace questo messaggio.
  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    scusate nel preliminare non sono stati indicati gli estremi dell'atto di provenienza?
     
    A elisabettam e pinacio piace questo messaggio.
  6. mati3468

    mati3468 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    a parte il fatto che la donazione è un atto lecito, quindi chiedere i danni all'agente per cosa ??
     
  7. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sui danni frenerei...non ricordo i riferimenti ma sono sicuro di aver letto una sentenza della cassazione con la quale si dava torto ad un acquirente che voleva recedere a causa della donazione, in quanto evento futuro e non certo (si parlava dell'eventualità che la donazione potesse essere impugnata)...
     
  8. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Articolo 1759 c.c.

    "Responsabilità del mediatore.

    Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
    Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite. "

    La donazione incide sia sulla valutazione che sulla sicurezza dell'affare.Se questa informazione viene nascosta la responsabilità c'e'.
    Sul riferimento alla sentenza bisognerebbe poter leggerla per poter entrare nel merito.
    Gia' il solo fatto di non aver usato la diligenza professionale e non essersi sincerato della provenienza dell'immobile e quindi non aver comunicato al cliente tale fatto potrebbe a mio avviso ricadere nell'articolo 1759.Se poi si ha la prova che questo era conosciuto dal mediatore e non comunicato direi che non ci sono tanti dubbi
     
    Ultima modifica: 27 Febbraio 2014
    A ingelman, panetto, Tobia e 1 altro utente piace questo messaggio.
  9. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Certo ma occorre dimostrarlo, bisognerebbe almeno sapere se sulla Proposta/preliminare e sull'eventuale successiva scrittura integrativa siano indicati o meno gli estremi dell'atto di provenienza, ad esempio, e se si...come dimostri che non lo sapevi?
     
  10. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Rileggi quello che ho scritto al post 3.
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    nessuno dice che sia un atto illecito, ma sappiamo bene che questo tipo di immobili potrebbero essere al centro di pretese ereditarie da parte dei legittimari. Se lo sai devi informare l'acquirente della situazione, non tacere.
     
    A panetto e od1n0 piace questo messaggio.
  12. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Riletto prima di risponderti...sono sue affermazioni, bisogna vedere cosa è stato scritto...e mi risulta difficile credere che non sia stato indicato l'atto di provenienza...in ogni caso, mi pare che abbia proseguito nell'acquisto dopo aver parlato col notaio...sempre che questi non abbia stipulato il preliminare e debbano ancora rogitare...senza le scritture è impossibile rispondere con certezza...per quanta certezza ci possa essere con la giurisprudenza italiana.
     
  13. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se lui afferma di non essere stato informato io la prendo per buona che sia vero o meno. Io ho detto chiaramente che qualora sia provato che il mediatore abbia nascosto questa informazione si possono chiedere i danni. E di questo sono certo.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  14. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Infatti non discuto questo principio ma bisogna dimostrarlo...
     
  15. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Bhe certo qualsiasi cosa bisogna dimostrare in un giudizio per far valere le proprie ragioni.
    Ma questo cosa c'entra con la mia affermazione al post 3 che fra l'altro conteneva anche questo principio?
     
  16. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Era riferito alla prima affermazione di certezza sulla possibilità di chiedere i danni...il codice civile lo prevede, certo, rimane il fatto che non conoscendo le scritture e non essendo noi i giudici, non possiamo nemmeno sapere che interpretazione ne darebbe...io userei il condizionale...
     
  17. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    C'e' scritto chiaramente se ha le prove di cio........ non hai letto bene il post.

    "e ha taciuto e hai le prove di cio' puoi chiederle i danni."
     
  18. richard71

    richard71 Membro Junior

    Altro Professionista
    Grazie per le risposte a tutti.
    Allora, sul preliminare non si parla della provenienza se non la data dell'ultimo rogito. In più si scarica la colpa sulla parte venditrice di avere la piena proprietà del bene libero da ipoteche e/o cose non oggetto della vendita... Secondo me deontologicamente parlando il mediatore è in difetto, doveva informare le parti e non lo ha fatto per beccarsi la percentuale...
     
  19. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non è che si scarica...è prassi scrivere così, lo fa pure il notaio sull'atto definitivo perché l'onere della garanzia spetta al venditore. Comunque, se non è indicata la tipologia dell'atto di provenienza ma c'e la data dello stesso è quasi scontato che l'agenzia conoscesse l'esistenza della donazione e avrebbe dovuto comunicarlo sia verbalmente, oltre che, a scanso di equivoci, metterlo per iscritto. Se vuoi procedere per il recupero della provvigione ti conviene sentire un legale per capire almeno come potrebbe essere interpretata la prosecuzione dell'affare nonostante tu sia venuto a conoscenza della donazione.
     
  20. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    scegli:
    ha nascosto la donazione (dolo) oppure
    ha usato imperizia nel far firmare un compromesso senza prima aver controllato i documenti di provenienza che ricordo essere fondamentali.. se non altro per sapere l'effettivo proprietario.

    quindi alla domanda:
    come faceva a sapere chi era il proprietario?
    se risponde ho visto la donazione o una visura in conservatoria è fregato,
    se risponde ho controllato sulla visura è imperizia, sempre per un discorso di minima diligenza perchè non hai chiesto il documento di provenienza??
     
    Ultima modifica: 27 Febbraio 2014
    A alessandro66 piace questo elemento.

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