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  1. maikollo

    maikollo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    non so veramente a chi rivolgermi perché' a questo problema non so proprio come uscirne.

    Da poco ho trovato un immobile che a me piace tanto attualmente allo stato grezzo e accatastato come f/3.
    L'immobile in questione e' composto da un locale al quinto piano di 50 mq di ambiente unico e da bagno di 10 mq.
    Al piano superiore vi è un sottotetto con altezza media 2.10 con annesso bagno con piatto doccia e igienici.
    Il sottotetto da atto notarile e' definito come locale sottotetto con antistante lavanderia.
    Il proprietario sostiene di avere la concessione edilizia per il bagno.
    Concessione che domani ritirerò' in comune con regolare deroga del proprietario (Hanno creato l'ultimo piano e sottotetto con una concessione andata in porto per silenzio assenso ).
    Verificata la concessione io vorrei accatastare il piano inferiore con a/2 e quello superiore come c/2 facendo richiesta al comune per quest'ultimo di ricavare una divisione in 2 ambienti e il permesso per una scala interna.
    Nel sottotetto mancano le altezze ( 2.20 m) per un a/2 quindi lo lascerei come c/2 .

    Appurato che il bagno e' in concessione e non sia un abuso come potrei procedere al rogito specificando che sarò' poi io a completare i lavori e a richiedere l'agibilità' per l'a/2?
    E' il proprietario l'unico che può' completare i lavori?

    Il proprietario non e' il costruttore ma un privato che come da atto ha avuto la proprietà' dell'immobile con regolare rogito (una voltura perché' lui ha messo il terreno e il costruttore ha ceduto 3 appartamenti ) .
    Devo pagare l'IVA o e' a carico dell'attuale proprietario?

    Davvero non so come risolvere perché' credo che la banca non mi dia il mutuo per un immobile accatastato come f/3.
    E soprattutto non voglio che sia lui a completare i lavori perché' sono sicuro che dovrei anticipare io i soldi dei lavori e non sono sicuro della riuscita.

    Come potrei procedere?

    Grazie davvero a tutti
     
  2. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ..e' assolutamente consentito e possibile, ottenere un mutuo per un immobile accatastato f/3.

    Se hai la capienza necessaria per sostenere la pratica, acquisisci l'alloggio e poi procedi con le opere di ultimazione.

    Se invece il tuo obbiettivo, e' di acquisire l'alloggio finanziandolo per intero, sara' difficile procedere senza l'intervento di un operatore, con conseguente innalzamento del costo, per il prodotto finito, che cosi' dovra' essere presentato il giorno della perizia bancaria.
     
  3. maikollo

    maikollo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per l'aiuto.
    Io vorrei accede a un mutuo al 25 % di anticipo e il 75% a 20 anni.
    Come posso procedere con il preliminare?

    Nel caso fosse verificato vorrei che fosse garantita la concessione edilizia per il bagno nel sottotetto e procedere al rogito.
    Posso poi procedere con una dia in cui completo la casa con la scala e con i lavori di tramezzatura per dividere il sottotetto ?
    E' possibile dopo avere l'agibilita per l'a2 (bilocale e bagno)e accatastare il sottotetto come c2 con tramezzature come da inizio lavori?

    Grazie
     
  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A mio avviso sei un po' troppo "tirato".

    Meglio faresti, a procedere con una perizia preventiva del bene oggetto di vendita, per verificare la tua reale capienza d'acquisto, in relazione al finanziamento richiesto.
    Tenendoti un margine di errore al ribasso, atteso che la perizia che conta, sara' quella incaricata per il tramite della banca.

    Per tutte le altre questioni burocratiche che hai esposto, solo un tecnico da te incaricato, potra' rendertene conto.

    Verifiche, che possono sicuramente essere fatte, in via preventiva all'acquisto.

    Se cosi' sara' e riscontrersi un buon esito, con riferimento alla capienza d'acquisto, procederai con la stipula del compromesso, con un minimo acconto e rogito a sei - otto mesi.

    Su quel contratto preliminare, dovra' essere prevista a cura del venditore, la sottoscrizione delle pratiche edilizie.
    Da avanzare per tuo conto, per il tramite del tuo tecnico, con spese invece sostenute da te.

    Giunti alla data del rogito, con tutto l'iter burocratico perfettamente concluso, allora si procedera' alla voltura della pratica, urbanisticamente e catastalmente "confezionata".
    Cosi', come l'hai commissionata a suo tempo, al tuo tecnico di fiducia.

    Trasferendo nelle tue disponibilita', un prodotto conforme, sotto tutti gli aspetti.

    In questo acquisto, stai procedendo da solo, oppure la vendita e' intermediata..?
     
    Ultima modifica: 16 Febbraio 2017
  5. maikollo

    maikollo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La vendita e' immediata senza agenzia.
    Non mi è chiaro se al momento del rogito acquisto il bene come f/3 oppure come gia' accatastato a2 e c2.
    I lavori vanno effettuati dopo il compromesso a mie spese dalla ditta da me incaricata?


    Grazie mille
     
  6. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Per essere C/2 a sè stante dovrebbe essere minimo un locale a sè stante con accesso autonomo (e quindi autonomia reddituale).
    Tra l'altro non ne vedo i vantaggi, l'esenzione IMU prima casa sconta solo su un vano accessorio, ragion per cui se domani tu dovessi acquistare un altro C/2 (tipo una cantina) su un C/2 pagheresti l'IMU...
     
  7. maikollo

    maikollo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il locale ha anche accesso autonomo oltre alla scala interna.
    Il locale e' un sottotetto come dovrei accatastarlo se non c/2?...
     
  8. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    in genere cantine e soffitte sono sempre stato ricompreso nell'unità principale come accessori (diretto o indiretti), quindi categoria A
    dal 2016 c'è stato un giro di vite sugli indiretti per le motivazioni IMU di cui sopra. Nel tuo caso è meglio che il tecnico senta con l'AdE preposta come procede: siamo in una situazione che va a interpretazione.
    Io, se fosse possibile, lo terrei dentro la cat. A (si spende probabilmente anche meno)...
     
  9. maikollo

    maikollo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io sinceramente non capisco una cosa.
    Non ne faccio una questione di risparmio sull'IMU ,voglio pagare il dovuto ma e' possibile accatastare come a2 un locale sottotetto non abitabile anche se ha in concessione un bagno e oltre ad avere un suo ingresso indipendente e' collegato all'appartamento di sotto con una scala?
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    no se non è civile abitazione. Verrà accatastato come C2 (sottotetto)
     
  11. maikollo

    maikollo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    a me sta bene che resti accatastato come c/2 anche con bagno in concessione.

    Adesso e' da capire bene l'iter per l'acquisto perche' quando piu' sopra mi e' stato detto di fare un preliminare e aspettare 6/8 mesi per il rogito ,non ho ben capito se dopo il preliminare devo iniziare i lavori a mie spese prima del rogito.

    L'iter e' un po' contorto.

    1) perizia preventiva per mutuo
    2) Stipula compromesso
    3) pratiche edilizie a cura del venditore
    4) rogito
    5) mutuo
    6) inizio lavori?

    Ovviamente il mutuo e' per il solo acquisto del bene e non per i lavori

    Corretto come iter?
     
  12. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non diciamo sciocchezze.
    O mi vuoi dire che non hai mai visto una planimetria categoria A e contestuale soffitta?
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    nel caso puoi illuminarci però dicendo cose sensate, non quello che sostieni.
    Un sottotetto che non è civile abitazione, nel caso non fosse unito all'abitazione (quindi la categoria A è riferita all'abitazione), con relativo ingresso indipendente (il che fa pensare possa/potrebbe essere un'unità a sè stante) non può essere accatastato come A2 perchè non ne ha i requisiti. Se viene accatastato come unità indipendente è un C2, viceversa è un accessorio di un'abitazione e non ha un accatastamento indipendente
     
  14. maikollo

    maikollo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi se fosse unito all'abitazione potrebbe essere accatastata a2 anche senza avere l'agibilità?

    Scusate la tanta confusione ma e' davvero un intrigo di nozioni.
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non confondere l'agibilità con l'abitazione civile.
    Potrebbe essere accatastata insieme all'abitazione (quindi A2 presumo) ed essere un sottotetto regolare (è un accessorio dell'unità abitativa)
     
  16. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non c'è niente da illuminare... basta leggere quello che ho scritto sopra.
    (è vero quello che dici in questo post ma prima hai "SOLO" omesso di dire la casistica dell'unione -tramite scala in questo caso- con l'appartamento, cosa che per l'appunto vuole fare il Ns. amico...)
     

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