Compravendita immobile con difformità in accordo tra le parti

[Giuseppe Di Massa]

L'angezia

Scusa ma ormai cosa cambierebbe con un agenzia?
La situazione è questa, purtroppo la ditta costruttrice (oramai sparita) ha dichiarato il falso quando mi ha venduto casa come teoricamente farei io in atto, con la differenza che gli acquirenti questa volta sono stati avvisati.

Nel frattempo ho sentito 2 impiegate di studi notarili che mi hanno dato come strada da percorrere quella della scrittura privata.

Al momento non vedo altre strade se non questa o quella di fare i cartongessi prima di vendere, ma mi viene il dubbio su come potrei nel caso dimostrare che c'erano nel momento della vendita.

L'agenzia per questa situazione nulla, per venderlo dopo aver chiuso questa situazione invece servirebbe molto, se non altro perchè mai ti suggerirebbe quello che hanno detto le segretarie degli studi notarili, consiglio sconsiderato. Farai un accordo illecito e sarai l'unico a risponderne o ne risponderai in solido anche tra molto tempo, anche se questa persona volesse vendere tra qualche anno saresti corresponsabile se accadesse qualcosa. Per me procedi pure, ma meglio giocare al casinò, rischi meno. In bocca al lupo

 

[IL TRUCE]

Legger di codeste faccende arcane rifletter mi fa sui piu importanti della vita temi.
Nel Martini, olive or lemon twist ?

 

[matusalemme]

Per la gentile Bagudi:

L'ULTIMA NOTIZIA

Notai Castellani- Braggion


la conformità urbanistica degli immobili
La Cassazione ha finalmente posto fine alla diatriba sulle conseguenze delle irregolarità urbanistiche degli immobili agli atti di trasferimento, indicando quali siano gli abusi che incidono sulla validità (rendendo nullo l’atto).

L’autorevolezza della fonte è massima: la Suprema Corte si è pronunciata a Sezioni Unite (la sentenza è la n.ro 8230 del 22 marzo 2019, ampiamente commentata in rete) e l’interpretazione data è definitiva.

In breve, solo la costruzione eseguita senza alcuna autorizzazione –cui occorre equiparare la costruzione totalmente difforme dalla concessione- rende il bene incommerciabile. Tutto il resto (si pensi ad esempio allo slittamento della costruzione all’interno del lotto, a difformità di porte, finestre e tramezze, perfino all’aumento di volumetria o di superficie), è classificabile nell’ambito delle cosiddette “difformità minori o parziali”, il cui “disvalore” resta confinato sul piano delle sanzioni economiche amministrative/comunali.

Una importante conseguenza del principio fornito dalla Cassazione è che i contraenti possono accordarsi nell'atto sulla sorte delle irregolarità minori/parziali, ad esempio disponendo la cessione dell’immobile così come si trova ed accollando la sua totale regolarizzazione all’acquirente, tenendone conto nella fissazione del prezzo, il tutto in clausole inserite nel rogito notarile.

Nonostante questo intervento epocale, si assiste da qualche anno ad un irrigidimento nelle aspettative di completa conformità urbanistica in capo a chi acquista un immobile. Complici forse le sanzioni amministrative elevate o il rischio di vedersi negato un mutuo bancario, o ancora l’impossibilità ad accedere alle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione (tra cui il c.d. Superbonus 110%), la scoperta della difformità ad acquisto avvenuto è fonte di spiacevoli e costose liti giudiziarie.

Il ruolo del notaio in questi casi è di informazione e consulenza nella soluzione adatta ad entrambe le parti, individuando le clausole da inserire in atto .... motivo in più per coinvolgere il notaio già durante le trattative, quando è il momento di formalizzare l'impegno reciproco in un preliminare

 

[Bagudi]

In Emilia Romagna e in Toscana nessun notaio rogita senza la Relazione Tecnica Integrata sulla conformità catastale ed Urbanistica.

In altre città so che si stanno muovendo.
Da noi è obbligatorio.

 

[francesca63]

Il fatto che si possa fare il rogito anche in presenza di irregolarità non significa che sia saggio farlo .

 

[matusalemme]

penso che tutti (parti e notai per primi) vogliano stare tranquilli, soprattutto questi ultimi che non possono permettersi di "perdere" l'uso del sigillo

ciò non toglie che, secondo la più recente giurisprudenza della Cassazione (a Sezioni Unite), solo l'eventuale NULLITA' dell'atto costituisce l' unico problema con possibili conseguenze per il NOTAIO

ed ora sappiamo che detta nullità può derivare esclusivamente da una situazione ben delimitata: immobile costruito senza licenza

tutti gli altri possibili problemi, vizi, difformità (con conseguenti cause ed eventuali possibili annullamenti, risoluzioni, inadempimenti, risarcimenti, penali, violazioni, sanzioni, etc.) son questioni che riguardano soltanto le parti

fatta eccezione per l' ipotesi di NULLITA', il codice civile lascia e consente alle parti di decidere come meglio loro aggrada, di essere arbitre secondo la loro coscienza e volontà in relazione alle rispettive necessità di quel momento

se le parti hanno deciso che a loro sta bene così, di compravendere una casa con certe caratteristiche e certi vizietti, difformità, etc., perchè il prezzo è stato ridotto, od altro, il NOTAIO ha un altro obbligo: quello di far sì che risulti - urbi et orbi - che lui, da quel bravo pubblico ufficiale che è, ha svolto diligentemente e per intero il suo ufficio di gran consigliere ed ha informato entrambe le parti di quel che stanno firmando e delle loro possibili conseguenze

personalmente, ritengo ,allora, che al NOTAIO - che può rifiutare la stipula di un atto solo se questo è NULLO - al NOTAIO, ripeto, convenga non solo far allegare la Relazione Tecnica del geometra di fiducia ,ma - a scanso di equivoci e perchè repetita juvant - convenga inserire qualche clausola in più, e non qualcuna in meno spiegando il perchè ed il percome di quell'atto un po' "curioso"

è, soprattutto, a tutela del NOTAIO

che ,poi, convenga anche al venditore...che ha fretta di vendere per comprare da un'altra parte costituisce la risposta a Violino, che ha proprio richiesto questo

ribadisco che esiste anche la vendita a rischio e pericolo del compratore (art. 1488, secondo comma, cod. civ.: occorrerà pure giustificarla in qualche modo?

 

[brina82]

Per la gentile Bagudi:

L'ULTIMA NOTIZIA

Notai Castellani- Braggion


la conformità urbanistica degli immobili
La Cassazione ha finalmente posto fine alla diatriba sulle conseguenze delle irregolarità urbanistiche degli immobili agli atti di trasferimento, indicando quali siano gli abusi che incidono sulla validità (rendendo nullo l’atto).

L’autorevolezza della fonte è massima: la Suprema Corte si è pronunciata a Sezioni Unite (la sentenza è la n.ro 8230 del 22 marzo 2019, ampiamente commentata in rete) e l’interpretazione data è definitiva.

In breve, solo la costruzione eseguita senza alcuna autorizzazione –cui occorre equiparare la costruzione totalmente difforme dalla concessione- rende il bene incommerciabile. Tutto il resto (si pensi ad esempio allo slittamento della costruzione all’interno del lotto, a difformità di porte, finestre e tramezze, perfino all’aumento di volumetria o di superficie), è classificabile nell’ambito delle cosiddette “difformità minori o parziali”, il cui “disvalore” resta confinato sul piano delle sanzioni economiche amministrative/comunali.

Una importante conseguenza del principio fornito dalla Cassazione è che i contraenti possono accordarsi nell'atto sulla sorte delle irregolarità minori/parziali, ad esempio disponendo la cessione dell’immobile così come si trova ed accollando la sua totale regolarizzazione all’acquirente, tenendone conto nella fissazione del prezzo, il tutto in clausole inserite nel rogito notarile.

Nonostante questo intervento epocale, si assiste da qualche anno ad un irrigidimento nelle aspettative di completa conformità urbanistica in capo a chi acquista un immobile. Complici forse le sanzioni amministrative elevate o il rischio di vedersi negato un mutuo bancario, o ancora l’impossibilità ad accedere alle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione (tra cui il c.d. Superbonus 110%), la scoperta della difformità ad acquisto avvenuto è fonte di spiacevoli e costose liti giudiziarie.

Il ruolo del notaio in questi casi è di informazione e consulenza nella soluzione adatta ad entrambe le parti, individuando le clausole da inserire in atto .... motivo in più per coinvolgere il notaio già durante le trattative, quando è il momento di formalizzare l'impegno reciproco in un preliminare

Questa cosa della nullità dell'atto in assenza del titolo (o della dicitura ante '67) la sosteniamo da tempo, tuttavia non penso che si possa rogitare se si dichiarano nell'atto le difformità urbanistiche e catastali... Ho i miei dubbi sul fatto che il Notaio faccia il rogito.

Quindi credo che qualora si dichiarasse il falso (sulla conformità urbanistico-edilizia e catastale) si interverrebbe a livello civilistico e va bene, ma non penso si possa fare altrimenti ovvero dichiarare la non conformità.

Non vedo la tutela del Notaio in presenza di una relazione tecnica, perchè basta che parte venditrice dichiari il titolo edilizio o la formula magica "ante '67" e per il Notaio non vi saranno problemi.

Concludo dicendo che l'atto è annullabile in caso di aliud pro alio.

 

[matusalemme]

PER ME,INVECE, TUTTE LE DIFFORMITA' SI DEVONO DICHIARARE
QUI NESSUNO DICHIARA IL FALSO
QUI SI DICHIARA CIO' CHE E': un immobile CON delle DIFFORMITA'
e ciò a tutela delle parti e dello stesso notaio
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cerco di spiegarmi e poi...passo e chiudo

chi ne avrà voglia potrà rivolgersi a qualche notaio per i chiarimenti del caso

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1. il notaio DEVE stipulare l'atto che le parti gli hanno richiesto, non può rifiutare il suo ministero

deve stare solo attento che l'atto (che le parti gli hanno richiesto) NON sia NULLO

solo se l'atto è/sarà NULLO (secondo la sua conoscenza professionale ed alla luce degli orientamenti giurisprudenziali prevalenti vigenti in quel momento), può rifiutare - preventivamente - il suo ministero: altrimenti, DEVE stipulare, lo stabilisce la sua legge professionale

se l'atto - un domani - venisse dichiarato NULLO, potrebbe andarci di mezzo anche lui (il notaio), che lo ha rogitato perchè non ha svolto correttamente il suo pubblico ufficio, potrebbero irrogargli sanzioni, sospenderlo dalla professione, togliergli l'uso temporaneo del sigillo (timbro), etc.: e NON potrebbe più rogitare altri atti per un certo periodo ed incassare succose parcelle

2. il notaio è anche un pubblico ufficiale: tra i suoi compiti c'è anche l'obbligo di agire nel rispetto della legge, di non ricevere atti nulli, di consigliare ed indirizzare le parti per il loro meglio, sempre nel rispetto della legge e..... purchè (particolare più importante di tutti gli altri) non corra il rischio di sospensione dell'uso del suo sigillo (miniera d'oro)

3. se le parti - capaci di intendere e di agire - decidono di compra-vendere una casa con vizi, difetti, difformità urbanistiche, aliud pro alio (e purchè l'atto non rientri tra quelli passibili di nullità), al notaio che gli importa? saranno problemi delle parti, dei geometri, degli uffici comunali, etc.
deve solo stare attento di non andarci di mezzo lui e che nessuno possa dire - domani - che lui non ha adeguatamente informato le parti su quel che stavano ponendo in essere, non abbia svolto con la dovuta diligenza professionale il suo ministero spiegando bene le conseguenze negative cui avrebbero potuto andare incontro

4. ecco perchè - se le parti lo richiedono (ed è questo il caso sottoposto qui al forum da Violino) - al notaio conviene, alla grande, scrivere nell'atto che la casa ha proprio quei difetti lì, quelle difformità passibili di sanatoria: meglio precisare il tutto nella maniera più chiara possibile che scrivere clausole fumose ed ondivaghe onde evitare che - domani - qualche avvocato tenti di sostenere che il suo cliente non sapeva o che non gli era stata adeguatamente rappresentata la problematica, cercando di tirar il notaio per la giacchetta in modo da sfruttare la sua assicurazione

5. quindi, visto che in presenza di vizi/difformità (non da nullità), il compratore potrebbe agire nei confronti del compratore (e, magari, anche del notaio),in mille modi, quest'ultimo (ove richiesto) tutelerà il venditore (e se stesso), inserendo nell'atto le clausole ed i chiarimenti del caso, scaricando ogni responsabilità sulle parti che gli hanno richiesto di rogitare proprio quell'atto lì

6. scrivere nell'atto di compravendita che l'immobile ha delle difformità è un reato? da parte di chi? l'atto è valido ed efficace (ora lo dice la Cassazione a Sez. Unite), le parti son contente in quanto ognuna ha raggiunto il suo personale obiettivo ed il notaio - senza alcuna responsabilità - ha svolto compiutamente il suo ministero ed incassa la sua parcella

 

[brina82]

quindi, visto che in presenza di vizi/difformità (non da nullità), il compratore potrebbe agire nei confronti del compratore (e, magari, anche del notaio),in mille modi, quest'ultimo (ove richiesto) tutelerà il venditore (e se stesso), inserendo nell'atto le clausole ed i chiarimenti del caso, scaricando ogni responsabilità sulle parti che gli hanno richiesto di rogitare proprio quell'atto lì

Concordo ma ripeto: ho i miei dubbi che i Notai siano allineati con ciò che tu scrivi (anche per loro ignoranza o timori vari, intendo dire).

 

[matusalemme]

dato l'orario, avevo dimenticato di aggiungere un punto importante, mi scuso

le difformità, cui accenna Violino, rientrano nel disposto dell'art. 1489 cod. civ., in cui vien fatta rientrare anche l'ipotesi dell'aliud pro alio

abbiamo visto che non vi rientrano ,invece, le nullità che trovano la loro disciplina negli artt. 1418 e segg. cod. civ.

la normativa in materia di compra-vendita è largamente derogabile dalla volontà delle parti

come pure è derogabile il disposto dell'art. 1489 cod. civ.( cfr., ad es., Corte Cass. 80/3151;80/3400)

aggiungo:

se andiamo a fondo, è lo stesso tenore dell'art. 1489 cod. civ. che impone alle parti - ed impone e consente al notaio, ove richiesto) - di andare in deroga

la norma recita testualmente "Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e NON SONO STATI DICHIARATI NEL CONTRATTO, il compratore CHE NON NE ABBIA AVUTO CONOSCENZA può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo...."

consiglierei a Violino di cautelarsi in atto anche contro eventuali sanzioni, etc. che dovessero sopravvenire da parte del Comune a seguito degli eventuali lavori posti in essere in futuro dall'acquirente