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blanco2005

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno,

ho individuato un immobile che rispecchia le mie esigenze e fin da subito l'agenzia immobiliare mi ha segnalato che l'immobile sarebbe stato libero dopo 12 mesi dalla data del compromesso. Per me non e' un problema aspettare i 12 mesi, ma quando ho chiesto all'agente quali sarebbero gli step per arrivare al rogito mi ha un po' spiazzato. In sostanza l'agenzia richiede di:
- effettuare proposta d'acquisto vincolata ad accettazione mutuo versando piccola caparra
- andare il piu' presto possibile in banca per avviare pratica di mutuo
- ad accettazione da parte della banca, fare compromesso SENZA vincolo di accettazione del mutuo e versando il 10% del valore dell'immobile
- da questo momento partono i 12 mesi necessari al venditori per trovare altro immobile
- trascorsi 6-7 mesi far ripartire la pratica di mutuo che intanto sara' scaduta visto che la validita' e' di solito di 6 mesi
- rogito

L'agente ha anche specificato che nei (circa) due mesi fra proposta e compromesso loro continueranno a far vedere l'immobile e se arriva qualcuno interessato e che non ha esigenza di fare mutuo il venditore sarebbe libero di vendere a loro nonostante la proposta d'acquisto accettata.

Scrivo per avere un'opinione su questo processo propostomi dall'agenzia in quanto a me non ha convinto per niente. Mi sembra un processo dove tutti i rischi ricadono di me (fra proposta e compromesso potrei perdere l'immobile, compromesso senza vincolo accetazione mutuo con rischio che alla seconda richiesta la banca mi neghi il mutuo con conseguente perdita della caparra versata). Immagino che non sia il primo caso di immobile con casa libera dopo un anno. E' questo il modo solito di procedere e sono io a vederla troppo negativamente, o effettivamente non e' un processo che distribuisce equamente i rischi su venditore e acquirente?

Vi ringrazio in anticipo per l'aiuto
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
continueranno a far vedere l'immobile e se arriva qualcuno interessato e che non ha esigenza di fare mutuo il venditore sarebbe libero di vendere a loro nonostante la proposta d'acquisto accettata.
Questo mi sembra assolutamente corretto, per una ragione molto semplice: ogni volta che il venditore si dichiara disposto ad aspettare che a qualcuno concedano il mutuo, rischia di perdere dai 3 ai 6 mesi, se va bene. Dai 3 ai 6 mesi, durante i quali non ha potuto vendere ad altri che magari avevano già il contante pronto in banca per pagare con assegno circolare. Comprederai che ciò è insoddisfacente per il venditore, ecco perché ti hanno detto sommariamente, "Prenditi tutto il tempo che vuoi, ma se troviamo uno che paga pronta cassa, ciao ciao!".

l'immobile sarebbe stato libero dopo 12 mesi dalla data del compromesso
fare compromesso SENZA vincolo di accettazione del mutuo e versando il 10% del valore dell'immobile
Sembra evidente che così facendo devi intanto dare circa 20.000 Euro al compromesso, poi escludere il vincolo di accettazione del mutuo, e da qui attendere altri 12 mesi. Mi sembra un'attesa insoddisfacente anche perché, come hai già osservato, in questi 12 mesi la delibera bancaria scade e va rinnovata.
Poi ci aggiungiamo che in questi 12 mesi può accadere di tutto, compresa (perché no?) la morte del promissario venditore, che ti metterebbe nella imbarazzante situazione di aver pagato 20.000 Euro (più l'agenzia, che paghi al compromesso), senza avere nulla nell'immediato; la promessa del venditore si trasmette agli eredi, ma questi ultimi devono farsi riconoscere come tali e se ci pensi un attimo, hanno 10 anni di tempo per farlo, se scelgono - come è loro diritto - l'accettazione con beneficio di inventario. Se ci fosse un morto di mezzo, dovresti aspettare la successione e identificare gli eredi che eventualmente dovrebbero risarcirti recedendo e decidendo di essere inadempienti, oppure proseguire con la vendita.
Non ti consiglio di procedere, bensì di orientarti verso un altro immobile, 12 mesi sono un'attesa troppo elevata, non sappiamo se ci siamo domattina, figurati tra 12 mesi.

Qui i dettagli di cosa succede a un preliminare di compravendita se muore un contraente: Che succede se dopo il preliminare di vendita casa muore l'acquirente?

L'evento morte non lo considero più tanto improbabile, in Brasile sono morte 4000 persone di Covid nelle ultime 24 ore: Brasile: oltre 4000 morti per covid nelle ultime 24 ore
 
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possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Commento mio personale.

Ripensandoci su come il cornuto, penso che questi 12 mesi di attesa dalla data del compromesso siano un DISSUASORE per chi dice di dover CHIEDERE IL MUTUO, oltre ad aggiungerci la clausola "chi prima paga, prima entra in casa".

In effetti, 12 mesi dissuadono, eccome.

Sono pronto a scommettere che se arriva uno con il saldo di 300.000 Euro sul conto corrente, pronta cassa, gliela liberano anche domattina, la casa.

Fine del commento mio personale.
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Non ti consiglio di procedere, bensì di orientarti verso un altro immobile, 12 mesi sono un'attesa troppo elevata,
Se non ci fosse di mezzo un mutuo, con relativa necessita di sospensiva, non ci sarebbe nulla di strano. Aspettare 12 mesi ci può tranquillamente stare; al massimo si potrebbe valutare la possibilità di trascrivere il preliminare.

Se dovesse morire il venditore, ( evento possibile in ogni compravendita, in ogni momento) si può chiedere al giudice che fissi un termine congruo per l'accettazione dell'eredità da parte degli eredi. Se non adempiono alle obbligazioni contrattuali, devono rendere il doppio della caparra.
Non mi pare questo il problema.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Cambia immobile,se non hai certezze di essere finanziabile tra più di un anno.
Se invece le hai, non serve nemmeno la prima sospensiva.
Troppo rischi, così come te l’ha messa l’agente.
Troppi rischi per chi....??

non e' un processo che distribuisce equamente i rischi su venditore e acquirente?
La botte piena o la moglie ubriaca.
Bisogna che ti decidi.

Se vuoi condizionare gli effetti del contratto non rischi la caparra. Ma l'intera casa.
Se non condizioni il contratto avrai la certezza di catturare il venditore per intero versando una piccola frazione del prezzo.

Il versamento della caparra vincola reciprocamente le parti.
Fossi in te avrei meno paura.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
L'iter è giusto, quasi impeccabile, a me piace poco la parte in cui durante l'analisi della tua pratica mutuo loro continuano a mostrare l'immobile, ma a volte dipende dalla volontà del proprietario che, altrimenti, non accetterebbe una proposta vincolata.
Ovviamente esistono case libere molto prima di 12 mesi che non ti farebbero fare questi passaggi, almeno non quello di ripresentare domanda di mutuo, ma è "colpa" di questa tempistica non dell'agenzia pertanto la scelta è tua, questa casa è quella giusta al prezzo giusto e vale la pena farlo oppure posso trovarne una analoga senza aspettare 12 mesi? In bocca al lupo!
 

IL TRUCE

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Troppi rischi per chi....??



La botte piena o la moglie ubriaca.
Bisogna che ti decidi.

Se vuoi condizionare gli effetti del contratto non rischi la caparra. Ma l'intera casa.
Se non condizioni il contratto avrai la certezza di catturare il venditore per intero versando una piccola frazione del prezzo.

Il versamento della caparra vincola reciprocamente le parti.
Fossi in te avrei meno paura.
Qui dice bene @PyerSilvio
Concordo in toto.
Senza soldi condizioni non se ne possono porre.
Prendere o lasciare.
Chi paga comanda.
E per comandare ci vogliono i soldi.
Veri e pronti.
 
Ultima modifica:

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Buongiorno,

ho individuato un immobile che rispecchia le mie esigenze e fin da subito l'agenzia immobiliare mi ha segnalato che l'immobile sarebbe stato libero dopo 12 mesi dalla data del compromesso. Per me non e' un problema aspettare i 12 mesi, ma quando ho chiesto all'agente quali sarebbero gli step per arrivare al rogito mi ha un po' spiazzato. In sostanza l'agenzia richiede di:
- effettuare proposta d'acquisto vincolata ad accettazione mutuo versando piccola caparra
- andare il piu' presto possibile in banca per avviare pratica di mutuo
- ad accettazione da parte della banca, fare compromesso SENZA vincolo di accettazione del mutuo e versando il 10% del valore dell'immobile
- da questo momento partono i 12 mesi necessari al venditori per trovare altro immobile
- trascorsi 6-7 mesi far ripartire la pratica di mutuo che intanto sara' scaduta visto che la validita' e' di solito di 6 mesi
- rogito

L'agente ha anche specificato che nei (circa) due mesi fra proposta e compromesso loro continueranno a far vedere l'immobile e se arriva qualcuno interessato e che non ha esigenza di fare mutuo il venditore sarebbe libero di vendere a loro nonostante la proposta d'acquisto accettata.

Scrivo per avere un'opinione su questo processo propostomi dall'agenzia in quanto a me non ha convinto per niente. Mi sembra un processo dove tutti i rischi ricadono di me (fra proposta e compromesso potrei perdere l'immobile, compromesso senza vincolo accetazione mutuo con rischio che alla seconda richiesta la banca mi neghi il mutuo con conseguente perdita della caparra versata). Immagino che non sia il primo caso di immobile con casa libera dopo un anno. E' questo il modo solito di procedere e sono io a vederla troppo negativamente, o effettivamente non e' un processo che distribuisce equamente i rischi su venditore e acquirente?

Vi ringrazio in anticipo per l'aiuto
Quanto mutuo devi fare?
Quanto sei interessato a questo immobile?
Quanto "sconto" ti faranno gli acquirenti a fronte dell'attesa di un anno?
Qual'è il valore di mercato dell'immobile?

Il tutto si riduce a questioni meramente economiche.

I rischi fanno parte della vita. Non solo di un acquisto immobiliare. Rischiare è plausibile ma ne deve valere la pena...

Generalmente, se il mutuo risulta "complesso " meglio rogitare anticipatamente e mettersi d'accordo con gli acquirenti che, rimanendo all'interno dell'alloggio, potrebbero pagarti la rata di mutuo...
 

Sarissima

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
E quindi , non volendo rischiare, deve scegliere una casa il cui venditore accetti proposta con sospensiva, e tempi compatibili con la validità della delibera.
Ma veramente, se il venditore accetta la proposta con la clausola sospensiva, poi può recedere in un momento qualsiasi prima della delibera del mutuo? E se si, con quali costi/oneri verso il promissario acquirente?
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Ma veramente, se il venditore accetta la proposta con la clausola sospensiva, poi può recedere in un momento qualsiasi prima della delibera del mutuo?
No, in teoria, perché esiste una responsabilità delle parti in pendenza della condizione sospensiva.(art. 1358 cc).
Ma , in pratica, se il venditore vende ad altri, il promissario acquirente ha poche armi, e piuttosto spuntate; non penso che varrebbe la pena fare una causa, perderebbe i soldi spesi per la pratica di mutuo, e stop.
In alcuni casi, poi, le parti si accordano esplicitamente in modo che, in pendenza della condizione, il venditore possa vendere ad altri che offrono condizioni migliori; in tali situazioni, il venditore fa quello che gli conviene, e l'acquirente lo sa in anticipo.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
In alcuni casi, poi, le parti si accordano esplicitamente in modo che, in pendenza della condizione, il venditore possa vendere ad altri che offrono condizioni migliori; in tali situazioni, il venditore fa quello che gli conviene, e l'acquirente lo sa in anticipo.
Esattamente. Se il venditore accetta una proposta con sospensiva legata all'ottenimento del mutuo, lo fa ben precisando in forma scritta che nel frattempo è libero di vendere a chi ha la possibilità di pagare "pronta cassa" o con mutuo ottenibile in modo più veloce.
Giustamente si cerca di equilibrare le due parti: vuoi che aspetto i tuoi comodi, ok, però tu se ci metti un anno a farti dare il mutuo, rischi di perdere la casa.
 

Sarissima

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Esattamente. Se il venditore accetta una proposta con sospensiva legata all'ottenimento del mutuo, lo fa ben precisando in forma scritta che nel frattempo è libero di vendere a chi ha la possibilità di pagare "pronta cassa" o con mutuo ottenibile in modo più veloce.
Giustamente si cerca di equilibrare le due parti: vuoi che aspetto i tuoi comodi, ok, però tu se ci metti un anno a farti dare il mutuo, rischi di perdere la casa.
beh un anno, mettono una data (almeno nel mio caso) ma credevo che bastasse a non poter recedere.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
beh un anno, mettono una data (almeno nel mio caso) ma credevo che bastasse a non poter recedere.
Legare il rogito a un evento incerto quale la concessione o meno di un mutuo, è chiaro che nella maggioranza dei casi mette il venditore nella condizione di doversi tutelare rogitando col primo che lo paga, precisando che null'altro sarà dovuto a promissari acquirenti a titolo di rimborso spese per le pratiche bancarie e similari.
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Se il venditore accetta una proposta con sospensiva legata all'ottenimento del mutuo, lo fa ben precisando in forma scritta che nel frattempo è libero di vendere a chi ha la possibilità di pagare "pronta cassa" o con mutuo ottenibile in modo più veloce.
Premetto che non ho mai usato sospensive nelle mie proposte, pur sapendo bene come gestirle; ma queste modalità di tenersi liberi non sono usuali, e vanno concordate per bene.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
ma queste modalità di tenersi liberi non sono usuali, e vanno concordate per bene.
E' ovvio. Capitasse a me di vendere a queste modalità, mi consiglierei con un legale su come condizionare l'accettazione con riserva di vendere al primo che paga pronta cassa, senza nulla dovere ai promissari acquirenti ancora in attesa della delibera del mutuo. Perché nell'accettazione non posso scrivere così, anche se il senso è quello.
Non dimentichiamo che ci sono anche finti promissari acquirenti che il mutuo neanche lo chiedono, fanno passare 6 mesi, e poi se ne escono con "La banca non ci dà il mutuo. Ciaone". E il venditore ha perso 6 mesi infruttuosamente.
Il venditore ha la stessa esigenza dell'acquirente, nel senso che molto spesso vende perché gli servono soldi per comprarsi casa da un'altra parte.
Il venditore non è un cattivone che si diverte a fissare condizioni assurde. Semplicemente è una persona che non ama perdere tempo.
 

IL TRUCE

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Vediamo di chiarire una volta per tutte,
Tizia sta' entrando in una concessionaria Porsche dicendo
" Salve, se mia nonna mi da i soldi la compro: me la tiene ?"
La mandano secca a """"ciapa' i ratt a la Bagina""""
Nel caso piu gentile diranno " Torni quando avra' ""censessanta"" pali "
Tradotto: " faccia un po' quel che vuole, quando puo' passi
che se c'e' ancora bene.."
Non mi pare scorretto.
PS: carina la tonalita' vero ?
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