Compravendita immobiliare e caparra

[Matteo 76]

Buongiorno, volevo avere, se possibile, un' informazione importante.
Con i miei tre fratelli, che risiedono in altra città rispetto alla mia, abbiamo ereditato un immobile in seguito alla scomparsa di nostra madre che ne era unica proprietaria. Messo in vendita in agenzia da aprile ora si è trovato un acquirente. Uno dei miei fratelli, tra l'altro quello al quale ho conferito delega per il disbrigo delle pratiche relative alla successione, ha chiamato per informarmi che l'acquirente, che lui conosce, ha dato una caparra (27.000 euro) tramite assegno (che mi dice essere"vincolato" all'erogazione del mutuo a favore dello stesso soggetto acquirente) intestato a questo mio fratello che ha firmato per gli altri 3 fratelli (lui ha le nostre carte d'identità e codici fiscali) e che al momento del rogito lui riceverà una somma corrispondente alla differenza tra la sua quota e la caparra e gli altri 3 gli assegni "pieni".
A parte la stranezza della procedura non Vi sembra che lui non potesse firmare per gli altri ? quello che mi preoccupa è che questa procedura possa invalidare la vendita.
Grazie.

 

[Bagudi]

Infatti, quello che lui ha firmato a nome vostro non solo non ha nessun valore, ma potrebbe causare dei problemi se nascessero dei dissidi con l'acquirente.

O intervenite tutti e 4 o fate una procura notarile a suo nome, altre modalità non sono contemplate.

Inoltre, visto che la proposta è condizionata al mutuo, l'assegno non deve essere incassato fino all'avverarsi della condizione (rilascio del mutuo).

Silvana

 

[Matteo 76]

Grazie mille per la risposta.Volevo ancora chiedere:
1) Il notaio potrebbe, d'ufficio, bloccare la vendita sulla base di quanto esposto ? o, se non intervenissero problemi con l'acquirente, la vendita potrebbe andare comunque a buon fine ?
Da quanto Lei mi dice comunque sarebbe consigliabile rifare tutto nel senso della procura o della partecipazione di tutti i fratelli
Grazie ancora.

 

[Bagudi]

Nel forum ci diamo tutti del tu...

A rogito sicuramente occorre la presenza di tutti o la procura notarile, per quello che state facendo adesso, se non glielo dite (al notaio) magari va tutto bene.

Silvana

 

[Matteo 76]

Ti ringrazio !!!



Matteo

Aggiunto dopo 15 minuti :

Ora che ci penso bene: se all' erogazione del mutuo mio fratello incassasse l'assegno e poi al rogito comunque il notaio venisse a conoscenza dell'irregolarità ( anche perchè l'assegno è intestato a mio fratello e in sede di rogito la questione emergerebbe nel momento della compilazione degli assegni, la sua quota dovrebbe essere giocoforza decurtata della caparra) ?

Nel caso non incassasse l'assegno allora sarebbe preferibile, prima del rogito, strappare l'assegno della caparra e in sede di compilazione farsi fare 4 assegni uguali.
Cosa ne pensi ?
Scusa l'insistenza ma è una situazione che mi crea ansia e preoccupazione.
Matteo

 

[Antonello]

Se incassa l'assegno, trattiene la sua quota parte e mette a vostra disposizione la differenza.
Se non lo incassa, va bene quanto hai scritto.

 

[Matteo 76]

Grazie Antonello: quindi questa procedura se ho capito bene, e mi riferisco al fatto che la caparra sia stata intestata solo (con assegno vincolato) a mio fratello e che quindi la proposta di acquisto da lui accettata con firma non abbia (come riscontrato da Silvana in quanto mancano le firme degli altri tre fratelli) alcun valore, non ostacolerebbe la vendita in sede di rogito.
Ho un altro dubbio: l'agenzia non deve in teoria registrare il preliminare entro 20 giorni ? se mancano le firme di tutti i proprietari non vedo come si possa farlo.

 

[Antonello]

Tutto dipende se tra voi fratelli c'è accordo.
Accordo tra di voi e accordo per la vendita dell'immobile.
Se la situazione fra di voi è come ho descritto, va bene la firma del solo vostro fratello.
Per la registrazione va bene uguale.
Comparirà il nominativo di vostro fratello e dell'acquirente.
L'obbligo è che all'atto siate tutti presenti o che qualcuno presenzi con procura notarile.

 

[donatella 75]

la scrittura andrebbe registrata.. e quindi con tutte le firme, perchè con una semplice delega non si posso firmare compromessi! quindi se il mutuo va a buon fine,dovete registrare la scrittura .. nn importa se l'assegno è intestato solo a uno... il problema è la registrazione... ovvio che al rogito ci saranno assegni differenti...

 

[Sim]

Visto che siete daccordo firmate tutti la proposta.