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  1. eleonora-

    eleonora- Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Avrei bisogno di un consiglio ...
    a dicembre dello scorso anno visito un appartamento libero che mi piace e dichiaro, dopo circa due settimane, la mia disponibilità all'acquisto previa la vendita del mio appartamento.Essendo interessata all'acquisto del mio appartamento un vicino di casa ,mi prendo un mese e mezzo circa per trattare con lui chiedendo all'agenzia con cui avrei acquistato di aspettare per altre visite. Avuta risposta negativa da parte del vicino concordo con l'agenzia di iniziare le visite. A Aprile il mediatore si rende conto che la famiglia da cui devo acquistare l'appartamento è proprietaria solo del diritto di superficie (si Dice così?) e iniziano le pratiche in comune per avere il diritto di proprietà. A luglio una coppia di dimostra fortemente interessata al mio appartamento e iniziano le loro pratiche di mutuo che si concludono due settimane fa. A questo punto io dovrei fare la vendita del mio appartamento alla fine di novembre ma le pratiche comunali per l'acquisto del mio futuro (?) appartamento non sono concluse... che fare per non rimanere in mezzo a una strada?
    L'agente immobiliare mi ha proposto di fare un contratto di locazione e dopo un preliminare... voi cosa mi consigliereste?
    Può il comune recedere dalla proposta fatta al proprietario di riscattare il terreno?
    Grazie in anticipo
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La proposta di fare una locazione 'transitoria' in attesa dell'acquisire il diritto di proprietà mi pare opportuna. L'unica cosa che mi sento di consigliarti è sentire direttamente presso l'ufficio del comune (da noi si chiama ufficio del patrimonio) a che punto è la pratica. L'iter è questo (ma potrebbe cambiare da comune a comune e dura circa 7-8mesi): viene fatta la richiesta dal venditore per riscattare il terreno, il comune accetta la richiesta e manda la somma di oneri da pagare, successivamente vengono fatti dei rogiti cumulativi con tutti quelli che riscattano il terreno: x questo i tempi potrebbero allungarsi. Se il motivo è questo puoi chiedere al venditore di evitare il rogito cumulativo e fargli fare un rogito individuale: costa di piu (a lui), ma accorci i tempi. Il comune non può recedere: se ha fatto un piano apposito per cedere i terreni c'è sicuramente una delibera comunale a tal proposito. In qst caso significa che deve fare cassa quindi non ci sono problemi. L'AI che ti ha seguito doveva comunque controllare prima: gli appartamenti in edilizia convenzionata sono sempre inseriti in complessi abbastanza grossi: quasi impossibile che non venga almeno il dubbio.
    In bocca al lupo-
     
  3. eleonora-

    eleonora- Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Granducato!
    L'AI che ha seguito la mia pratica è stato correttissimo, è grazie a quello che tu chiami dubbio che ha scoperto la cosa!
    Riguardo alla pratica sò con certezza, perchè ero presente, che il consiglio comunale ha dato l'assenso con esecuzione immediata. L'ufficio che si occupa della pratica ha già fatto i conteggi preliminari ma, l'incaricato, volendo essere certo di tutto, ha chiesto i millesimi all'avvocato che si ocupa della pratica per l'intero condominio. Spero che presto possa arrivargli la comunicazione ufficiale delle quote.
    Ma secondo te io posso scalare l'affitto dal costo dell'appartamento?
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sottoscrivo tutto quello che ha detto Granducato.

    Però, Eleonora, scusa la domanda, ma perchè non ti sei riservata un periodo di qualche mese dal compromesso al rogito ?
    Quando hai avuto la proposta d'acquisto per il tuo appartamento, lo sapevi già che l'immobile da te acquistato era soggetto a Convenzione, no?

    Stendiamo comunque un velo pietoso sulla conoscenza dell'edilizia convenzionata da parte degli agenti immobiliari !!!!! :?
    Silvana
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Secondo me, assolutamente SI !!!
    Ci mancherebbe che dovessi pagare tu per un problema non tuo....
    Silvana
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Dipende soprattutto dalle scadenze previste: se il venditore doveva darti la casa in novembre ed è in ritardo per le pratiche comunali, comunque la responsabilità secondo me è sua (si è mosso in ritardo) quindi scalarti dal prezzo un paio di mesi d'affitto credo che lo debba fare.
    In bocca al lupo
     
    A eleonora- piace questo elemento.
  7. eleonora-

    eleonora- Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    .... non è andata così Granducato... mi sono spiegata male .. i nostri sono tutti accordi verbali, io volevo fare il compromesso già a dicembre dell'anno scorso e lui non ha voluto dicendo giustamente che era assurdo prendere degli impegni quando io non avevo garanzie per la vendita della mia casa. Neppure con i futuri proprietari della mia casa ho nulla di scritto solo le nostre parole ( che per noi valgono molto ) sono loro infatti che dovranno entrare a fine novembre... grazie ancora del consiglio!
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Facendo un doppio passaggio (acquisto nuovo appartamento e vendita del tuo) ti consiglio di mettere tutto nero su bianco per una maggior tutela generale. E' sempre meglio in qst casi: basta un ritardo, un ripensamento o qualsiasi altra cosa adesso impensabile che tutto puo saltare per aria (ovviamente toccando ferro). Fare un paio di compromessi fra di voi non costa nulla e vi fa stare più tranquilli. Credo che anche i miei colleghi saranno d'accordo...
    :stretta_di_mano:
     
  9. eleonora-

    eleonora- Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Faremo il compromesso fra pochi giorni ma io sono ancora in dubbio sulla locazione :/
    Grazie ;)
     
  10. eleonora-

    eleonora- Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Silvana,
    non mi sono riservata nulla perchè essendo il mio un piccolissimo comune e avendo iniziato la pratica in comune a marzo, pensavamo che per la fine di novembre la cosa sarebbe stata conclusa. Fra le altre cose fino a 2 settimane fa la famiglia che acquisterà il mio appartamento non aveva ancora il benestare della banca per l'erogazione del mutuo e non avevamop certezza neppure su quello ...
     
  11. Non mi pare corretto sottintendere incompetenza da parte di un AI che si è comportato in maniera corretta. :occhi_al_cielo: :occhi_al_cielo:
     
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ciao Isabella, mi pare che Silvana parlasse degli agenti immobiliari in generale, e le dò ampiamente ragione sul fatto che non sanno un benemerito nulla in merito all'edilizia convenzionata, e purtroppo è il ramo immobiliare dove effettivamente si rischia di mettere la gente in mezzo alla strada.
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Cara Isabella,
    naturalmente sto parlando della categoria degli agenti immobiliari in generale - così come ha interpretato Roby - e non di questo agente in specifico che ha rilevato il problema.
    Io, a torto o a ragione, vengo considerata la più grande esperta di edilizia convenzionata di Bologna e provincia... :confuso:
    Da vent'anni mi occupo del settore e determino (con relazioni firmate) gli aggiornamenti ISTAT relativi alle cessioni di fabbricato che ricadono nelle Convenzioni varie (superficie, proprietà, Legge 10, lottizzazioni, ecc.) e, credimi, riscontro continuamente l'insipienza(diciamo così) non solo degli agenti immobiliari, ma di molti notai e soprattutto degli uffici tecnici dei Comuni !!!! :p
    Mi capita che dei notai mi chiamino per confrontarsi su alcune tematiche, così come quasi tutti i comuni della provincia - incluso Bologna - danno il mio indirizzo ai proprietari che vogliono vendere...

    E' sicuramente una materia molto complessa - e penso di non conoscerla nemmeno io al 100/100 - però è totalmente ignorata da chi si occupa di legiferare (la legge Bersani ci ha messo in braghe di tela... come si dice da queste parti, senza darci nemmeno un paracadute )ed è sempre più difficile vendere immobili convenzionati.
    Il problema è che in Emilia Romagna siamo pieni di edilizia convenzionata e i comuni continuano a stipulare convenzioni secondo i vecchi criteri, senza preoccuparsi di deliberare qualche stratagemma per liberarci dall'impasse e consentire alla gente di rivendere senza rimetterci la camicia e anche qualcos'altro....
    Gli agenti immobiliari dovrebbero essere messi a conoscenza dell'esistenza di questi problemi PRIMA (scusa Custode... :occhi_al_cielo: ) di mettere in vendita un immobile e quindi avvisare onestamente i potenziali acquirenti da subito.
    Ciò non toglie che molti acquirenti decidano comunque di andare avanti e questo significa un putiferio di difficoltà, come tutti sappiamo !!!

    Lungi da me criticare l'operato di un collega che, se si è reso conto dell'esistenza del problema, vuol dire che conosceva il problema !! :innamorato:
    Silvana
     
  14. Elisa Vicariotto

    Elisa Vicariotto Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Potresti stipulare un preliminare di vendita con contestuale consegna del possesso. Il deposito cauzionale, anzichè darlo direttamente ai venditori, potrebbe essere versato dal notaio a titolo fiduciario.

    Avv. Elisa Vicariotto
     
  15. eleonora-

    eleonora- Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti dei consigli!
     
  16. eleonora-

    eleonora- Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, volevo informarvi dei "progressi" della nostra pratica.
    Lunedì s.v. abbiamo stipulato 2 scritture: un comodato ad uso gratuito dell'appartamento che dovremo aquistare e un contratto per l'opzione d'aquisto dello stesso subordinato alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà da parte degli attuali proprietari. Nel contratto di opzione d'aquisto si precisa: il corrispettivo che abbiamo pagato per l'opzione ( chiamiamola caparra) e il prezzo dell'appartamento. La pratica in comune, a detta del sindaco, dovrebbe concludersi in dicembre ma io ho grossissimi dubbi. Ritengo comunque vergognoso che un comune impieghi un anno per lo svolgimento di una pratica del genere considerando che si tratta di un condominio di sole 12 unità e che l'avvocato incaricato dal condominio stesso ha anche inviato all'ufficio tecnico tutta la documentazione che avrebbe permesso di svolgere il tutto in brevissimo tempo.
    Ringrazio nuovamente tutti
     

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