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  1. kiomikiomi

    kiomikiomi Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve a tutti
    mi rivolgo a voi per un chiarimento in merito ad un compromesso per vendita immobiliare.
    Io sono il venditore.
    La vendita riguarda un fabbricato rurale + 12 ettari di terreno agricolo.
    Ora sorge il problema:
    Vicino al fabbricato c'è una piccola porzione di terreno che appartiene ad una terza persona (questa terza persona l'ha ereditata dai suoi nonni e non so nemmeno se è al corrente di averla.
    L'acquirente ha proposto di "far finta di niente" e di non avvertire questa terza persona.
    Poi se ci saranno dei problemi ci penserà lui!
    Fino a qui potrebbe anche funzionare ma...sul compromesso che andremo a firmare c'è scritto:
    La parte promittente la vendita garantisce la libera disponibilità e la libertà dell immobile da ipoteche nonchè l'assenza di oneri,livelli,pesi,gravami ed in modo particolare di diritti di prelazione di eventuali aventi diritto e da parte di confinanti coltivatori diretti o simili.
    Che ne pensate?
    La mia sensazione è che una volta fatto il rogito,se ci saranno problemi con questa terza persona,l'acquirente potrà rivalersi su di me e chiedere un risarcimento....è cosi???
    Grazie resto in attesa
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Re: Compromesso

    Piu starne certo che finirà cosi, avvisate la terza persona e tutto si sistema.......... se vuole vendere.
     
  3. gennaro63

    gennaro63 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    vedrai se chiedi di non menzionare quella clausola....col cavolo che fara' il preliminare......ci penso io........mi da tanto del SOLA....ovviamente si rifara' su di te.......non firmare....fagli firmare il contrario invece...che lui e' a conoscenza e si assume lui le conseguenze.......col cavolo che firma........ATTENTO...hai centrato perfettamente il problema....oppure come afferma...roby...avvisa quel proprietario confinante....
     
  4. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    D'accordo al 100% con i colleghi! :applauso: :applauso: :applauso:

    Diffidare di quelli che dicono ".. non ti preoccupare, ci penso io!" :?

    ;)
     
  5. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    sono assolutamente d'accordo con i colleghi. Ricordati "verba volant scripta manent".
     
  6. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    .. la legge non ammette "i finti tonti"!!!
     
  7. rosanna

    rosanna Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ma poi, perchè fare i finti tonti? a che serve quando si può facilmente avvisare nel modo dovuto il confinanate?
    sono anch'io d'accordo con i colleghi!

    R.
     
  8. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
     
  9. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Smoker ... per essere cittadino ... niente male :^^:
     
  10. medillin74

    medillin74 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Quoto tutti i colleghi, in particolare il cittadino "smoker" informati chi è il proprietario del terreno confinante, (se coltivatore diretto o no) se lo è, gli devi notificare tramite ufficiale giudiziario la vendita del terreno, se non lo è lo puoi vendere tranquillamente, salvo i dovuti controlli di ipoteche, vincoli etc etc
     
  11. kiomikiomi

    kiomikiomi Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie per le tante risposte ricevute..ma io non ho ancora capito!
    Cioè...fino all inervento di smoker mi sembrava di aver capito che con quel tipo di compromesso,sarei andato incontro a problemi post vendita riguardo a quel piccolo pezzettino di terra di fianco a casa.
    Smoker invece non parla tanto di quel problema ma di prelazione.
    Il proprietario non è coltivatore diretto,quindi non ha diritto di prelazione...giusto?
    Io vorrei proprio sapere in dettaglio se con quel tipo di compromesso,(garantendo l assenza da ipoteche,oneri,livelli,pesi e gravami)c entrano qualcosa con quel pezzetto di terra.
    Più precisamente,se dopo avere venduto la casa e la terra,salta fuori che il padrone di quel piccolo pezzettino di terra pretende che so...100.000 euro,chi li deve pagare???
    Io venditore che ho garantito o il compratore?
     
  12. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Come possiamo sapere se sui tuoi immobili, oggetto di compravendita, è, per esempio, iscritta ipoteca? o comunque è in essere un contratto agrario? Devi dirlo tu.
    Detto ciò, fai le tue indagini e se, per esempio, è iscritta ipoteca, nel contratto preliminare di compravendita dichiarerai la presenza del relativo diritto, altrimenti dichiarerai che non sono iscritte ipoteche.
    Le problematiche sollevate sono solo potenziali, cioè possono, in molti casi non accadere, in altri succedere e allora sono dolori. Attraverso un forum, in una materia così complessa, è impossibile dare un parere preciso, poichè le problematiche pratiche sono tante da escludere.
    saluti


    Smoker
     
  13. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Già che ci sei descrivici anche la proprietà: come è fatto il fabbricato rurale? è fatiscente? ha ancora il tetto? I 12 Ha di terreno sono frazionati o accorpati? la zona è di pianura, collina o montagna? la classe dei terreni è coltivo, pascolo, vigneto, bosco ceduo o alto fusto o altro? I terreni sono in stato di abbandono prolungato da anni? ci sono sorgenti, torrenti, fiumi limitrofi alle terre e relativi diritti di prelievo idrico? sono presenti servitù di passaggio anche di fatto? etc.............
    saluti

    Smoker
     
  14. amedeozanatta

    amedeozanatta Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Mi sembra vi siano due ordini di questioni:
    1. Certamente non è possibile garantire di avere piena disponibilità del bene quando invece anche una sola porzione è intestata ad altri. A questo punto o si esclude dal preliminare la vendita di quella porzione di terreno oppure necessariamente deve firmare il preliminare il diretto proprietario.
    2. E' obbligatorio informare in forma scritta, i confinanti coltivatori diretti e/o imprenditori agricoli della vendita . In tal senso è quindi necessario inviare loro una raccomandata a.r. con allegati gli elementi essenziali del preliminare (nome di chi acquista, prezzo, condizioni di pagamento, termini del rogito) per dar modo di esercitare l'eventuale diritto di prelazione entro 30 giorni dal ricevimento. Allo scadere di tale termine ti puoi ritenere libero di concludere con l'acquirente in questione. Per sapere se i confinanti sono colt .diretti o imprese agricole dovresti informarti presso le associazioni di categoria. Oppure a scanso di equivoci la invii comunque a tutti i confinanti. Il testo della raccomandata potrebbe essere del tipo:

    Oggetto: Esercizio diritto di prelazione

    Spett.sig. ____________________,
    in osservanza di quanto disposto dall’ art. 7 della Legge n. 817 del 14 agosto 1971, e dei D.Lgs. n. 228 del 2001 e n. 99 del 2004,comunichiamo con la presente gli elementi essenziali del preliminare di compravendita relativo ai terreni di nostra proprietà e così identificati catastalmente:
    N.C.T. COMUNE DI ........ Fg. ........Part. .........
    Se interessati quindi ad esercitare il diritto di prelazione, Le chiediamo di darcene tempestivamente comunicazione.
    Resta inteso che se entro 30 giorni dal ricevimento della presente non dovesse giungerci alcuna comunicazione, riterremo decaduti i termini per esercitare la prelazione e quindi liberi di concludere la vendita.
    Allego all presente copia degli elementi essenziali del contratto.
    L’occasione è gradita per porgere distinti saluti,
    firma ...........
    E' quindi necessario fare il preliminare inserendo una clausola sospensiva relativa alla prelazione dei confinanti e inviare fotocopia dwl contratto (dove quindi si vedano le firme) insieme alla raccomandata.
     
  15. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
     
  16. kiomikiomi

    kiomikiomi Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie mille per tutti i vostri consigli..avete ragione a dire che è un argomento complesso e difficile da valutare cosi su 2 piedi ma apprezzo tantissimo quello che state facendo!
    Ricapitolando...forse non mi sono spiegato bene;
    Io venditore venderò il fabbricato rurale e relativa terra agricola,solo quella di mia proprietà.
    Quindi suppongo che sul preliminare saranno elencati solo i numeri del catasto di mia proprietà..giusto?
    Il pezzettino di terra di 20 mq adiacente al fabbricato io non lo venderò perchè non di mia proprietà!
    Se un domani il proprietario di questo pezzettino di terra,che so,facesse un recinto con un cane di finaco a casa,il mio acquirente puo chiedere un risarcimento a me che gli ho venduto la casa?
    A questo punto mi sembra di intuire che sono fuori da tutto,perchè io gli ho effettivamente venduto solo i miei numeri catastali...giusto???
    Per rispondere a smoker sui dettagli:
    è un fabbricato rurale fatiscente ed una porzione di tetto è crollata.
    Il terreno è in collina,è frazionato ed è adibito a coltivazione e a bosco.
    I terreni sono abbandonati da anni (c è un signore che sega l erba e raccoglie il fieno ma è una cosa abusiva diciamo,non c è nessun contratto fra di noi)
    Esiste un uso di un confinante per poter accedere al suo bosco( questo è un uso di passaggio)
    A proposito di usi per prelievi idrici;io ho uso di passaggio da quest ultimo confinante(quello che ha l uso per accedere al suo bosco) per abbeverare le bestie.
    Questo uso che ho è valido anche se non ho nessuna bestia?
    Cioè...posso passare nelle proprietà di questo confinante anche con un automobile?
     
  17. medillin74

    medillin74 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    L'acquirente acquista nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l'immobile, se sull'atto sono elencate tutte le particelle di tua proprietà, l'acquirente acquista quelle... spero che comunque sappia di questi 20 mq. che non sono di proprietà, almeno per correttezza..
     
  18. amedeozanatta

    amedeozanatta Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Circa l'obbligo di informare con raccomandata:
    (avv.Giuseppe Buffone Prelazione agraria: la ''denuntiatio'' deve avvenire in forma scritta)
    Prelazione agraria: la ''denuntiatio'' deve avvenire in forma scritta
    Cassazione civile , sez. III, sentenza 30.11.2005 n° 26079 La sentenza della Suprema Corte n. 26079/2005 cambia nuovamente le carte in tavola in materia di comunicazione al coltivatore o al confinante della proposta di alienazione del fondo ai fini della prelazione di cui all'art. 8 L. 590/65 e all'art. 7 L. 817/71.
    L’art. 8 della legge 590/65 prescrive che l’obbligato debba “notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita”, (cd. denuntiatio). Nella fattispecie normativa si rinviene una previsione di prelazione legale cui consegue un diritto di riscatto in capo ai soggetti identificati dalla legge, (generalmente coltivatori diretti con particolare rapporto con il fondo in vendita, cfr. Cass. civ., sez. III, 16/03/2005, n. 5682 in Guida al Diritto, 2005, 15, 85; Cass. 14307/2005, Guida al Diritto, n. 40/2005, 55; Cass. civ., 09/06/2004, n.10972 in Mass. Giur. It., 2004)...omissis...
     
  19. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
     
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  20. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Caro kiomi,
    grazie per la descrizione.
    Prima considerazione fatta al volo:
    Tu dici che: i terreni sono abbandonati, però c'è una persona che taglia l' erba. Quindi non è abbandonato.
    Dici inoltre che il terzo é un abusivo e non c' è nessun contratto con lui. Irrilevante. Pare essere l' agricoltore nel possesso dei tuoi terreni, quindi riprendendo il tuo post iniziale, pare esserci un potenziale problemino riguardo la libera disponibilità dei terreni oggetto di sfalcio dell' erba da parte del terzo.
    Saluti

    Smoker
     

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