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  1. Geometra001

    Geometra001 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiorno a tutti,

    Sono nuovo del forum! Avrei un problema da porvi.

    Vorrei fare un operazione immobiliare di vendita del compromesso. Premetto che è la prima che faccio e quindi sto continuando ad informarmi per raccogliere informazioni sull'eventuale fattibilità, cerco di schematizzare per non essere noioso....

    Premesse:

    - Appartamento già trattato a 50.000 €

    - Vorrei fare un preliminare con anticipo di caparra 1.500 € con rogito posticipato a 8 mesi con clausola ovviamente di cessione a terzi del diritto di acquisto e chiavi in mano per poter ristrutturare.

    Domande:

    1 - I due preliminari che farò li faccio come scrittura privata o devono essere fatti dal notaio?

    2- Devo trovare una persona che sia disposta a subentrare al posto mio al momento del rogito con le stesse condizioni..... Questa persona avrà la possibilità di scoprire quanto avevo pagato il compromesso io prima di rivenderglielo???

    3- Quando incasserò io i soldi del prelimanare? Il giorno dell'atto o mi verranno dati prima???

    4- L'eventuale plusvalenza che realizzerò il vecchio proprietario la verrà a scoprire o no? Per intenderci pongo l'esempio:

    Preliminare a 1.500 € ------> trovo persona che me lo compra a 11.500 € ( plusvalenza 10.000 €)

    al rogito l'acquirente dovrà pagare sempre 48.500 €( come mi ero accordato io )

    La cifra che verrà riportata sull' atto sarà di € 50.000 oppure di € 60.000 ???



    Grazie delle risposte....
     
    Ultima modifica di un moderatore: 9 Gennaio 2014
  2. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Speculare su un immobile senza intestartelo e senza far sapere nulla al proprietario, è semplicemente impossibile, a meno che tu non intenda commettere reati. I presupposti per poter risolvere il tuo caso legalmente sono o la consapevolezza del proprietario, o che ti intesti l'immobile.
     
    Ultima modifica: 9 Gennaio 2014
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  3. Geometra001

    Geometra001 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ok va bene, nessuno intende compiere reati...

    Mettiamo che al proprietario glielo faccio digerire.... la cifra che verrà riportata invece sarà quella pulita? intendo i 50.000€ oppure i 60.000€ ?

    Chi mi comprerà il compromesso scoprirà quanto l'avevo pagato io in poche parole ?

    E altra domanda quando incasserei i soldi io? al momento dell'atto oppure al momento della cessione del preliminare???
     
  4. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    compri te l'ho intesti ..lo vendi e paghi il 20% sulla plusvalenza..tutti contenti e nessun truffato..e l'AdE non ti rincorre ;)
     
    A Antonello piace questo elemento.
  5. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il compromesso non te lo puoi vendere, lo puoi solo cedere (con specifica pattuizione), ciò non ti deve far pensare che ti stai rivendendo l'immobile ad altro prezzo perché tu con il preliminare non compri nulla, quindi non puoi neanche rivendere....se intendi cedere il preliminare vuol dire che in quel preciso contratto e a quelle specifiche condizioni pattuite con il venditore, a te subentrerà un terzo. PUNTO.

    Non puoi tenere in piedi neanche 2 preliminari distinti perché non avresti titolo per stipulare un tuo preliminare con un terzo.

    Parlando invece di soldi...la cifra riportata in atto sarà quella pagata dall'acquirente al venditore (che non sei tu..per i motivi di cui sopra). Quindi 60.000.

    Il tuo acquirente non scoprirebbe nulla perché tu e il tuo accordo con il venditore non figurate da nessuna parte. Tu puoi figurare solo come messo del venditore, che si occupa al suo posto della vendita dell'immobile e viene pagato per un servizio erogato. I soldi li incasseresti dal venditore.

    Ma il tuo vero problema è un altro: così facendo stai effettivamente operando una mediazione, il che vuol dire abilitazione, iscrizione in CCIA, partita IVA, iscrizione INPS gestione separata, e obbligo di emettere fattura.
    Se vuoi evitare tutto questo, restando comunque nel legale, devi intestarti l'immobile, e in base a una serie di valutazioni particolari, decidere se vale la pena rivendertelo in quel modo o no. A naso, visto che si parla di 10.000 euro, io ti dico che non vale la pena né diventare mediatore per una operazione simile, né restare un privato che compra per poi rivendere a 10.000 in più.
     
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  6. Geometra001

    Geometra001 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    ma io ci pagherei tranquillamente anche le tasse sulla plusvalenza..... lo dichiarerei sotto redditi diversi a fine anno...

    E' vantaggioso farlo solo perchè non te lo intesti e ti risparmi un sacco di spese....

    Però dovrei capire bene tutto il funzionamento
     
  7. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Concordo ... e ricorda che gli assegni seguono la proprieta' se non hai una procura speciale
     
  8. Geometra001

    Geometra001 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie siete stati molto chiari.... Girando per blog di investimenti immobiliari si sente tanto paralre di cessione di preliminare. Un attività lecita anche senza essere mediatore, nessuno sta parlando di prestare un servizio.

    Io vorrei cedere il mio compromesso a titolo oneroso quindi ricavando una plusvalenza, non sto facendo una mediazione.

    Il problema è capire bene come sciogliere il groviglio....
     
  9. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ah be, se è così basta che ti rivolgi a chi queste operazioni le fa. Noi siamo esperti di compravendite, e di mediazioni.

    Non si può in Italia guadagnare 10.000 euro e pagarci le imposte come redditi diversi senza avere almeno una partita IVA e una posizione INPS
     
    Ultima modifica: 9 Gennaio 2014
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  10. Geometra001

    Geometra001 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Io ce l ho ovviamente la partita IVA ma non da mediatore bensi da geometra
     
  11. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' come se io volessi fare un accatastamento, ma non avendo l'abilitazione per farlo lo fatturassi come mediazione.
     
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    secondo me circolano troppe notizie fumose. mi sembra veramente semplice pensare di bloccare un immobile ristrutturarlo e poi rivederlo senza problemi pensando di sistemare il tutto nei redditi diversi. invece ti intesti l'immobile ci paghi le tasse di intestazione lo ristrutturi e lo rivendi al prezzo che vuoi pagando la plusvalenza.
    é vero che la legge consente la cessione del preliminare ma non come strumento di speculazione perché ci guarda bene in questi contratti. così come ci riguarderebbe bene il tuo acquirente e il venditore. infatti mi sembra siano uno dei principali problemi che ti poni ...... loro verranno a sapere bla bla bla? attenzione ai guadagni facili .. .. di facile non c'e nulla.
     
  13. Gianluca1977

    Gianluca1977 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    la cessione del compromesso e' un'operazione assolutamente fattibile e tuttora in uso. E' necessario utilizzare i documenti corretti per l'acquisto iniziale e altrettanti per la vendita del compromesse.
    Prima di definirle fumose ( e quindi dubitare della fattibilità ) sarebbe sorprendentemente facile informarsi, qualora ve ne sia il desiderio.
    Si pagano le tasse anche sulla cessione del compromesso e non nella forma della plusvalenza.
    Buon approfondimento
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    certo che é fattibile la cessione del preliminare é pure prevista dal codice civile. é fumosa la facilità con cui si descrive con un preliminare la possibilità di ristrutturare e cedere.
     
  15. Gianluca1977

    Gianluca1977 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    su questo posso concordare ma cedere un preliminare ha la stessa "difficoltà" tecnica di una qualsiasi modifica tavolare/catastale.
    Ovviamente la 1° volta, un pò come tutto, gli automatismi non sono ancora rodati
    Buona giornata e buon lavoro !
     
  16. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    In effetti si vede la competenza ....... se un domani dovessi effettuare operazione analoga, saprò, già, eventualmente, a chi rivolgermi per l' assistenza tecnica.........

    Smoker
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    agli automatismi corrispondono delle responsabilità. il preliminare non é un contratto traslativo ma di obbligo. e non hai il possesso quindi mi spiego a che titolo ci metti le mani e sopratutto pensa a qualcosa che va storto. la ristrutturazione chi la rimborsare? quindi primo ci mettideve essere il consenso il che significa informare la parte del tipo di operazione.
     
  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La cessione di un preliminare a titolo oneroso è una cosa fattibilissima ma richiede molta attenzione

    Gli aspetti che vanno considerati sono molteplici sia dal punto di vista civilistico che fiscale


    immagino che per plusvalenza intendi il corrispettivo della cassione
    ovviamente andrebbe fatta una distinzione se la cessione viene fatta nell'esercizio d'impresa o da privato al di fuori di detto esercizio

    ovviamente si pagano le tasse riferite alla registrazione dell'ulteriore "contratto" perche poi di contratto si parla riferito alla cessione del primo preliminare quindi tassa fissa di registro più il 3% sul corrispettivo di cessione (quì mi riservo di verificare se ci sono nuove disposizioni a riguardo visto le novità introdotte sulla tassazione immobiliare, anche se non dovrebbe essere cambiato nulla a tale riguardo essendo in qesto caso Atti diversi aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale )


    anche qui ci sono scuole di pensiero diverse e non c'è assolutamente una certezza di come gli uffici finanziari possano interpretare tale operazione non esistendo una norma imperativa a riguardo (quindi la possibilità che il corrispettivo della cessione debba essere riportato anche ai fini IRPEF non è assolutamente esclusa)

    Tolta questa piccola premessa , andrebbe anche considerato l'aspetto della ristrutturazione (anche fiscalmente parlando) e forse anche come tipologia di contratto
    quindi non è nel caso di chi ha iniziato il 3d una semplice cessione di preliminare a titolo oneroso, ma a mio avviso , c'è un'ulteriore prestazione che viene messa in essere che produce effetti diversi ed anche rischi e forse prevedrebbe anche un altro tipo di contratto d'appalto riferito alle opere di ristrutturazione oltre agli adempimenti "comunali "

    Ho scritto ragionando a voce alta spero di non aver mal interpretato il 3d o di avervi messo in confusione.


    Se riesci a convincere un proprietario a queste condizioni
    sei veramente un grande :D
    (evito di attribuire giudizi sul venditore)
     
    A Tobia, d1ego e Rosa1968 piace questo elemento.
  19. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non sei un mediatore ma uno che compra e vende, su preliminare, ma davanti al notaio chi firma la vendita e l'acquisto, il venditore e l'ultimo acquirente a quale cifra adrete a dichiarare, quella della prima vendita o l'ultima?[DOUBLEPOST=1389350091,1389349823][/DOUBLEPOST]Vorrei sostituire il mio banner con questa figura guardiano vedi se riesci ad inserirla ciao e grazie
     

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  20. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io invece credo che non sia difficile, se il proprietario vuole 50.000 e io gli prometto 50.000 tra 8 mesi, lui accetta, gli faccio accettare anche che se trovo un cliente che offre di più la differenza è mia. Molti mediatori usano un po' questa prassi, io non lo faccio mai chiedo solo la mia percentuale e se riesco a ricavare di più sono del proprietario (caso molto raro peraltro), ma c'è gente che lo fa, o ancora, moltissimi proprietari che mi dicono: io voglio 50.000, tutto quello che riesci a farci di più è tua provvigione..peccato che quando chiedono 50.000 l'immobile ne vale 30.000..
     

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