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  1. darko3sc

    darko3sc Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti i professionisti del settore immobiliare...ho un quesito(problema)da sottoporre alle Vostre attenzioni...cercherò di esser breve:
    -Acquisto terreno con annesso quota indivisa di fabbricato semidiruto;
    -compromesso non trascritto firmato luglio 2011, data rogito agosto 2011, termine essenziale a favore del venditore, versata caparra confirmatoria.
    -l'atto non si puo fare per problemi al catasto del fabbricato e mi si chiede di aspettare per sistemare le carte, io acconsento visto che conosco il venditore, ma non si formalizza per iscritto nessuna data.
    -io per benevolenza (e ingenuità) faccio ogni tanto solo qualche chiamata, ma mi si dice di aspettare e che se voglio il possesso per non lasciare abbandonato il terreno di versare un acconto.io acconsento e non formalizziamo la cosa però.
    -muore il venditore( io ho sempre trattato con i figli)mi dicono che non c'è problema e che sono in dirittura d'arrivo.
    -passano gli anni, e a dicembre 2014 mi convocano per dirmi che hanno loro una causa in corso e non possono vendere fino alla sentenza per problemi con l'eredità(mi chiedono di aspettare fino a febbraio 2015 e io do tale data come ultimatum)
    -passa il tempo arriviamo ai primi di aprile e dico a uno dei fratelli di chiudere la cosa e di restituirmi le somme versate SENZA chiedere doppia caparra o danni, e mi dice che ne parlerà con i fratelli.
    -dopo 15 gg richiamo al fratello maggiore per rinnovare la proposta, con toni più vivi, e mi dice chiaro chiaro che è un problema mio, che devo aspettare e che non mi dara i soldi.
    -vado in un avvocato per capire il da farsi e mi dice che prima devo manifestare e dare modo a loro di adempiere convocandoli dal notaio e successivamente potro risolvere il contratto e richiedere risarcimento.
    -nel frattempo faccio visure ipotecarie e vedo che a febbraio 2015 uno dei fratelli firma e TRASCRIVE un compromesso di vendita dell'asse ereditario, quindi anche del terreno in questione, al figlio(probabilmente per pararsi in caso di esito negativo per la causa di cui parlavano).

    Come devo comportarmi?
    L'aver promesso in vendita a terzi(il figlio) non determina gia un'inadempienza da parte del venditore tale da giustificare la risoluzione del contratto?

    So di essere stato ingenuo, è stata la mia prima esperienza in merito a compravendite, ora vorrei capire come recuperare i soldi...

    PS: ho perso pure i soldi degli interessi di un prestito che ho fatto per pagare il terreno...
    Grazie a tutti coloro che risponderanno con cognizione di causa.
     
  2. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Penso che il terreno ormai sia perso con tutte queste grane e se non vogliono ragionare.Non c'è prescrizione di tempo. Adisci le vie legali. A mio avviso farei fare dal legale una lettera di diffida a pagare come dovuta per inadempienza al compromesso doppia caparra + restituzione anticipo (mi pare ci sia stato) + interessi privati. ...entro tot giorni co minaccia di andare in causa se non ottemperano. Se non avviene vai in causa.
     
  3. darko3sc

    darko3sc Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Rosfrum e grazie della risposta...si ho versato acconto...in pratica il terreno è pagato per 2/3 dell'importo pattuito...:disappunto:
    Per il fatto che il terreno sia perso, non me ne faccio problemi visto che tutto questo perdere tempo mi ha fatto perdere denaro per il prestito,agevolazioni ormai decadute di cui potevo beneficiare per imposte di registro, termini scaduti per presentare domanda per i PAC(contributi per il fondo)...praticamente non me ne faccio niente piu del terreno...:rabbia:
    Le mie intenzioni erano proprio quelle di diffidarli, ma per avere la meglio in un eventuale ( e sicuro) contenzioso, l'inadempienza deve essere grave ( art 1456 cc) e quindi nella diffida dovrei inserire i termini per la stipula del definitivo, se loro non si presentano o non sono nelle condizioni di rogitare il contratto diverrebbe nullo...
    Quello che mi chiedo è se il fatto che uno di loro abbia stipulato un preliminare di vendita in favore del figlio, questo possa in sede giudiziale essere ritenuto gia grave inadempienza senza bisogno di aspettare i tempi biblici della convocazione dinanzi al notaio? o la convocazione tramite diffida è un passo necessario?
    Di nuovo grazie Rosfrum..
    Mi piacerebbe sentire il parere di qualche notao o legale iscritto al forum..
     
  4. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Forse la conoscenza personale ti fa scartare l'ipotesi malafede...truffa...
     
  5. darko3sc

    darko3sc Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    me la faceva scartare all'inizio...ora è chiaro!!!
     
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  6. darko3sc

    darko3sc Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Comunque sono io che nel dna ho solo onesta, fiducia, buonsenso ecc...
    e la mia mente non riesce a spiegarsi e ad accettare come un essere umano possa agire in determinati modi...specie parlando oltre che di persone conosciute..persone di un certo livello...io sono un operaio che fa sacrifici per riuscere a mettere insieme qualcosa da lasciare alle proprie due bimbe ( ho 27 anni e due figlie di 2 e 6 anni ) e quasi mi sentivo a disagio per il fatto di dover ancora dei soldi a quelle persone come se stesse mancando per me senza accorgermi che loro, che quello che guadagno io in un anno forse lo guadagnano in un mese e mezzo, stavano per fregarsene altamente di tutto se non del proprio tornaconto personale...pure se la compravendita in oggetto per loro era questione di spicci...
    Scusate la mia totale ingenuità...ma non riuscirò mai ad accettare la malvagità che esiste nel mondo..
     
    A Bagudi e Rosa1968 piace questo messaggio.
  7. darko3sc

    darko3sc Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Qualcuno sa rispondere a questo quesito?
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il caso é abbastanza complesso.
    Tu hai un preliminare con il padre che é passato a miglior vita. I figli con l'accettazione dell'eredità sono subentrati a quell'impegno. Ora possono anche decidere di mom vendere a te sia chiaro liquidandoti il danno. Non capisco il passaggio che hanno fatto e a quale scopo. Di fatto mi par di capire che un erede ha venduto la sua quota al figlio. Non tutti gli eredi é cosi?
     
  9. darko3sc

    darko3sc Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve Rosa 1968 e grazie dell'attenzione...si la situazione è un po complessa...
    alla morte del venditore la legge prevede che, previa accettazione dell'eredita, vengano ereditate anche le obbligazioni contratte dal de cuius...o sbaglio?
    comunque sia...L'importantte è non perderci anche i soldi!
    Solo uno degli eredi ha sottoscritto un preliminare di vendita a favore del figlio, inerente alla sua quota di eredità. E l'unico motivo che riesco a darmi per fare ciò, è quello che voglia pararsi il c**o in caso di perdita di questa causa di cui mi dicevano avere, visto che la trascrizione di un preliminare di vendita risulta opponibile a terzi e quindi anche di eventuali pignoramenti...quindi la mia domanda rimane:
    Grazie a tutti.
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Cioè, non hai nemmeno una ricevuta ?
    Hai pagato con assegno o bonifico ?
     
  11. darko3sc

    darko3sc Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve Bagudi...beh capisco che sono stato un ingenuo...ma a sto punto no!
    tutti i pagamenti sono stati fatti con bonifico con in causale dichiarato se si tratta di caparra o acconto in relazione all'acquisto di cui al compromesso "x".
    intendevo dire che non abbiamo formalizzato per iscritto il possesso, che sul compromesso era indicato alla data del rogito definitivo, ma che poi praticamente ho avuto dopo aver pagato 2/3 dell'importo totale ( e ci mancherebbe ).
    Sa rispondermi sul quesito posto prima? cioe se il fatto che un erede abbia promesso in vendita la sua quota ad un figlio (trascrivendone il preliminare a differenza del mio) se questo da solo possa bastare per dimostrare il venditore inadempiente e quindi chiedere recesso ( o risoluzione) del contratto? anche perche il figlio tecnicamente potrebbe opporsi e vantare diritto sulla proprietà a mio discapito,quindi io vorrei uscirne fuori per non avere problemi di questo genere, e riavere i miei soldi indietro..
    Grazie ancora e attendo vostre gentili risposte.
     
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No, bisogna fare la domanda. Mi spiego, convochi le parti per il rogito, solo dopo questa convocazione ufficiale saprai come procedere.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  13. darko3sc

    darko3sc Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Capisco...quindi ognuno è libero di fare quel che gli pare senza essere inadempiente fino al momento di convocazione dell'atto di vendita definitivo?:shock:
    In questo caso, con il preliminare trascritto in favore del figlio, una volta davanti al notaio (sempre che si presentino), hanno possibilità di vendere? cioè legalmente, fiscalmente, ai sensi del codice civile ecc... hanno modo di vendermi il terreno? e successivamente il figlio potrebbe rivendicarlo?:domanda:
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No deve essere presente anche lui. Mi spiego meglio. Il padre ha venduto a te tutto ok? Ora i figli quali eredi quel tutto lo hanno in quota. Se é stato venduto a te e se loro quali eredi hanno preso l'obbligazione del padre, ognuno per la sua quota dovrà intervenire all'atto per prendere il tuo saldo e trasferire la proprietà. Se uno non si presenta viene meno all'accordo. Ma devi convocarli. Se anziché il padre si presenta il figlio titolare di quella quota poco importa. É se non si presenta. Chiaro? Senza quella quota non hai l'intero .... Ma vengono meno dell'accordo principale
     
  15. darko3sc

    darko3sc Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi aggiorno un po sulla situazione...
    oggi appuntamento dal notaio e, carte alla mano, mi dice di procedere nel seguente modo:
    -fare una diffida iniziale dichiarando di essere disponibile a stipulare il definitivo e chiedendo di contattare entro 8 gg lo studio legale che mi assiste e portare a quest'ultimo la documentazione necessaria per la stipula del definitivo prestando quindi il loro consenso, altrimenti adirò le vie legali per esercitare il diritto di recesso con cio che ne consegue.

    Il notaio pensa che forse cosi' capiscono di essere in torto e risolvono le cose senza andare in causa. se questo non dovesse funzionare
    -inoltrare una seconda diffida indicando di consegnare la suddetta documentazione al notaio entro e non oltre ad esempio il 20 giugno per procedere alla stipula del definitivo il 30 giugno,se questi non portano la documentazione il notaio certifica l'impossibilità di stipulare l'atto con tutto cio che ne consegue legalmente...

    Che ne pensate?
    mi stanno confondendo!
     
  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non ho capito il diritto di recesso ....
     
  17. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Probabilmente ha riportato imprecisamente quanto detto dal legale.
    Per i non addetti recesso, risoluzione, rescissione sono sostanzialmente sinonimi.
     
  18. darko3sc

    darko3sc Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Recesso ai sensi dell art 1385 del cc che da diritto alla parte adempiente di chiedere indietro il doppio della caparra come liquidazione forfettaria del danno subito risolvendo di fatto il contratto...
    O secondo voi è idoneo appellarsi al diritto di risoluzione del contratto con risarcimento delleventualie danno maggiore in sede giudiziale secondo l art 1454 del cc?
    Comunque a prescindere...è corretta la procedura consigliata dal notaio?
     
  19. darko3sc

    darko3sc Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ragazzi buongiorno...chiedo ancora lumi sul quesito sopra quotato...
    è corretto agire nel modo consigliato dal notaio?
    praticamente ho inoltrato la prima diffida senza esiti...mi ha chiamato uno degli eredi dicendomi di essere ancora impossibilitati ad effettuare il rogito chiedendo ancora tempo...
    io non ho intenzione di perderne ancora(sono passati 4 anni con soldi di prestito buttati in fumo)
    se intimo di consegnare la documentazione al notaio entro 15 gg e quest'ultimo certifica che la documentazione non gli è stata recapitata o non è completa, puo bastare per chiedere il recesso (art 1385 cc) dal contratto?
    grazie a tutti!
     

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