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  1. Diegodeas

    Diegodeas Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Alla fine, a distanza di 1 mese dalla sottoscrizione della proposta di acquisto, la vicenda ampiamente descritta nel topic "Annullamento proposta d'acquisto per vizio procedurale", si è finalmente conclusa!
    I proprietari hanno respinto la mia proposta, e l'assegno mi è stato restituito. Quindi l'Agenzia, in ultima analisi, seppur mi abbia fatto sottoscrivere una proposta fortemente irregolare, e seppur mi abbia fatto aspettare addirittura 1 mese per darmi una risposta, alla fine fortunatamente mi ha dato indietro l'assegno, senza crearmi ulteriori problemi.

    Nel frattempo ho visionato altri 3 immobili, la cui vendita è gestita da 3 Agenzie differenti.
    Probabilmente a causa del fatto che io propongo cifre molto basse, poichè voglio fare un investimento super conveniente, tutte le Agenzie mi impongono le loro condizioni:

    1) Pretendono che prima io firmi la proposta e solo dopo sono disposti a darmi tutta la documentazione da portare al mio Notaio per le dovute verifiche.

    2) Pretendono che io sottoscriva il loro modulo prestampato di proposta irrevocabile di acquisto, spesso irregolare (ad esempio perchè rimanda ad un preliminare) e incompleto, senza darmi la possibilità di adoperare un modulo fatto da me (più regolare, e con la precisazione minuziosa di tutte le garanzie, nessuna esclusa, che il venditore mi deve fornire).

    3) Negano tassativamente la possibilità di sottoscrivere direttamente un preliminare presso il mio notaio, senza la precedente sottoscrizione della maledettissima proposta irrevocabile di acquisto scritta.

    4) Pretendono una percentuale più alta (ad esempio il 4%, invece del 3% che mi avrebbero fatto in caso di una mia proposta più sostanziosa)

    Insomma, in poche parole, mi fanno capire che se voglio fare l'affare, devo stare integralmente alle loro condizioni.
    Per quanto riguarda il compenso dell'Agenzia, anche se non mi fa piacere pagare di più, lo accetto, perchè capisco che gli Agenti immobiliari attualmente non navigano nell'oro, e devono cercare di guadagnare il più possibile dalle relativamente poche trattative che riescono a condurre a termine.

    Ma quello che mi preoccupa è che non vogliono accontentarmi assolutamente, su nessuno dei primi 3 punti sopra elencati: devo attenermi rigidamente alle loro procedure, devo sottoscrivere i loro moduli prestampati di proposta d'acquisto, e devo fare tutte le verifiche solo dopo la sottoscrizione della proposta!

    Ora io vi chiedo: mi conviene preoccuparmi di meno e accettare le condizioni imposte dalle Agenzie, oppure rinunciare all'acquisto di un immobile?
    Per fortuna sono nelle condizioni di poter rinunciare, poichè trattasi solo di investimento, e non di prima abitazione in cui vivere, ma comunque, anche se l'esigenza di una casa non è impellente, mi dispiace dover rinunciare a questo tipo di investimento, anche perchè ora i prezzi sono relativamente scesi...mentre fra qualche anno chissà, potrebbero nuovamente risalire!
    C'è dunque un contrasto stridente tra la mia voglia di acquistare, e il timore di commettere degli errori che facciano andare in fumo quel piccolo capitale che grazie a duro lavoro ho messo fino ad oggi da parte.

    Gradirei i vostri consigli su come procedere. Il forum è troppo pieno di opinioni contrastanti, e chi non è addetto ai lavori non sa cosa fare per non sbagliare.

    Grazie.
     
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  2. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ti faccio presente che la richiesta di farti firmare un documento preparato dall'agente immobiliare è dovuto al fatto che il modulo di proposta d'acquisto, per essere valido e non avere possibilità di contestazioni, deve essere depositato presso la Camera di Commercio della citta dove l'AI opera. Non è quindi dovuto ad un suo capriccio.
     
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  3. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, mi fa piacere tutto si sia risolto per il meglio, in merito alla tua domanda rispondo per me e per molti altri colleghi che la pensano come me... prima di tutto tu fai una proposta , la proposta legalmente è un contratto unilaterale che deve corrispondere alle proprie condizioni non a quelle di un modello prestampato, lasciando stare la vetustà dei modelli che rimandano ad un compromesso, tu devi scrivere e proporre quello che credi e valuti tu... secondo aspetto ... la visione dei documenti... diciamo che un comportamento che salva capra e cavoli è quellodi sottoscrivere una proposta condizionata a tutta una serie di controlli regolari, in mancanza la proposta non ha effetto, terzo aspetto la sottoscrizione del preliminare dal notaio... tu sei libero di sottoscrivere il contratto dove credi, logicamente accollandotene i costi, certo per l'Agente Immobiliare una richiesta del genere è un pò offensiva, personalmente credo di tutelare anche fin troppo ... ma siamo abituati anche a peggio, comunque ripeto il compromesso e la sua stesura rientra tra i servizi erogati da un agenzia però se uno dei due contendenti preferisci andare dall'avvocato, dal notaio o dall'esperto di fiducia ... problemi non ce ne sono, l'importante che il costo non venga addebitato a nessuno altro... per la percentuale della mediazione, questa è decisa di comune accordo, se accetti il 4, 5 o il 15 % nessuno potrà dire niente... per dirla in parole povere con la dovuta calma e tatto spiega che tu stai acquistando una casa e che paghi con soldini... soldini che credo non hai trovato sotto l'albero... e che quindi è giusto tu abbia le tue soddisfazioni e sicurezze. Fabrizio
     
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  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Importante fare una proposta condizionata alla verifica di tutte le conformità possibili...
     
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  5. Diegodeas

    Diegodeas Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Questo è il punto! Tutte le proposte che ho visto io fino ad oggi, sono sempre lacunose: non vengono mai esplicitati tutti i singoli dettagli, come invece si fa in un contratto preliminare redatto da un notaio.
    Da qui la titubanza a firmare una proposta.
    Quindi come agire? Mi sembra che non se ne esca da questa situazione di incertezza, visto che se la proposta rimanda ad un preliminare è nulla, mentre se la proposta non rimanda al preliminare, è regolare, e diventa essa stessa un preliminare all'accettazione, ma generalmente non è molto dettagliata, e richiede successive integrazioni, che però credo siano inammissibili.

    L'ideale per l'acquirente sarebbe una di queste due opzioni, entrambe generalmente respinte tassativamente dalle Agenzie:

    1) Utilizzare, al posto del modulo proposto dall'Agenzia, una proposta di acquisto estremamente dettagliata, redatta da un notaio (o avvocato o altro professionista di fiducia);

    2) Saltare il passo della proposta e andare direttamente al preliminare.
     
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  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non bloccarti sul discorso del "preliminare di preliminare" perchè è una sentenza della Cassazione , ma è assolutamente disattesa (il 95% degli agenti immobiliari, ma soprattutto dei notai fa tranquillamente il compromesso) e, soprattutto, per innescare la nullità bisogna andare in causa.
    Qundi non è così scontato.

    Fai la proposta condizionata e vedi.
     
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  7. Diegodeas

    Diegodeas Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Aggiungo una cosa.
    Un notaio con cui ho avuto modo di parlare alcuni giorni fa mi ha detto una cosa che farà storcere il naso a molti, ma che io trovo condivisibile.
    Mi ha detto che, nel caso in cui l'agenzia non voglia procedere a realizzare direttamente il preliminare (soluzione ideale), bensì pretenda la sottoscrizione di una previa proposta, è meglio che la proposta sia scritta in modo tale che non diventi essa stessa un preliminare, ma che piuttosto rimandi alla sottoscrizione di un successivo preliminare.
    Tale notaio mi ha detto che preferisce una proposta che rimandi al preliminare, poichè non si fida affatto di quanto scritto nei moduli delle agenzie, ragion per cui è meglio che, una volta accettata la proposta, si vada presso lo studio notarile a scrivere il preliminare, redatto dal notaio stesso con tutti i sacri crismi.
    Lo so che molti diranno che è irregolare una procedura del genere, ma il mio notaio pensa che sia la strada migliore attualmente percorribile.
     
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  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non è assolutamente irregolare.
    E' quello che fanno tutti per ovviare al discorso del "preliminare di preliminare".

    Non solo, ma questo consente di fare tutte le verifiche prima di "compromettersi" con un compromesso.... (gioco di parole ovvio...;) )
     
  9. Diegodeas

    Diegodeas Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Facendo come mi ha suggerito il notaio, non si ovvia al discorso del "preliminare di preliminare": infatti, come ho scritto, il mio notaio mi ha detto di preferire quelle proposte che rimandano al preliminare, da sottoscrivere presso il notaio, e preparato da quest'ultimo stesso.
    Quindi in pratica il mio notaio mi ha suggerito di fare proprio un "preliminare di preliminare", piuttosto che una proposta che diventi essa stessa un preliminare.
    Preciso comunque nuovamente, che secondo il mio notaio, la situazione ideale è quella in cui si fa direttamente il preliminare, bypassando la proposta.
    Molti, come sai, in questo forum, pensano che una tale procedura sia irregolare.
     
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  10. Diegodeas

    Diegodeas Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Con quest'ultima frase mi riferivo al "preliminare di preliminare" e non al bypassare la proposta
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io non sono assolutamente d'accordo sulla sentenza sul "preliminare di preliminare" e invece sono d'accordo sul fare una proposta che rimandi ad un'eventuale integrazione, per cui si bypassa il problema.

    Non sono d'accordo invece sull'andare direttamente al preliminare, perchè non "leghi" il venditore, si possono cambiare le carte in tavola, e con una proposta condizionata si possono avere le risposte prima di fare il preliminare, che è molto più vincolante.
     
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  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Infatti le tappe principali che portano alla:acquisto sono la proposta d'acquisto di solito predisposta dall'agente immobiliare magari anche con la clausola sospensiva per la verifica dei documenti ma cosa importante fissi il prezzo e le condizioni. Tappa successiva il preliminare di solito é un atto privato ma per sgomberare i tuoi dubbi ottima la decisione di farlo dal notaio che poi stipulerà il rogito.
    Diego sono contenta che è andato tutto bene quel contratto era veramente campestre e ingarbugliato. Ora sei preparato ma non fasciarti troppo la testa è sufficiente prestare attenxione .
     
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Campestre è da leggersi capestre .
     
  14. enzo6

    enzo6 Ospite

    Come volevasi dimostrare si è concluso tutto per il meglio.
    Ora sarebbe il caso andassi a rileggere tutto quello che hai scritto di quella agenzia immobiliare in quel post.
     
  15. karuba

    karuba Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    integra modulo proposta regolarmente depositato in cciaa con tutte le condizioni sospensive a te gradite
     
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  16. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Vallo a dire a umberto granducato. :innocente: :p
    (scherzo ovviamente)
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :confuso: :sorrisone:

    le sospensive fanno a pugni con la praticità necessaria per vendere e poi bisogna saperle usare, molti non lo sanno fare
     
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  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Umberto può fare a meno delle condizione sospensiva perchè a Parma una proposta non va avanti se non c'è la relazione tecnica che accerta la conformità...

    A Bologna, dove 11 case su 10 sono difformi... capite bene che se non mettiamo la sospensiva è un disastro, soprattutto perchè convincere il proprietario a farle prima tutte è praticamente impossibile.. "Tanto è tutto a posto !" oppure "tanto qui non è mai stato fatto niente !"... eccetera
     
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  19. slucidi

    slucidi Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ci sarebbe un'altra soluzione alternativa (conoscendo almeno i riferimenti catastali dell'immobile): inviare all'agenzia una proposta di acquisto preparata dal notaio o altro professionista di fiducia per raccomandata con ricevuta di ritorno (citando anche la provvigione dell'agente). L'AI avrebbe l'onere di presentarla al suo cliente e non credo si possa astenere, o sbaglio ?
     
  20. Diegodeas

    Diegodeas Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ovviamente io non so rispondere a questa domanda, ma intervengo lo stesso per dire una cosa che penso sia certa, e cioè che se si procede così, i costi per l'acquirente rischiano di essere molto elevati.
    Supponiamo infatti un caso del tutto ipotetico, in cui un soggetto che deve acquistare casa, visioni un immobile e faccia una proposta d'acquisto che gli viene respinta dal proprietario; dopodicchè ne faccia un'altra per un altro immobile ed anche questa venga respinta; e così via, fino a fare ad esempio 10 proposte, la decima delle quali finalmente viene accettata. Ora, supponiamo anche che le proposte vengano scritte appositamente da un notaio, ed inviate da quest'ultimo stesso all'AI. Ora, dico io, conoscendo i compensi dei notai, quanto potranno costare all'aspirante acquirente 10 proposte di acquisto? Se ad esempio il notaio si prende 200 euro (cifra del tutto ipotetica e secondo me inferiore alla realtà) per ogni proposta d'acquisto, 10 proposte costeranno 2000 euro.
    Aggiungiamo il compenso che l'acquirente dovrà dare all'agenzia per la conclusione della trattativa, e il compenso che dovrà dare al notaio al rogito......bhè, alla fine, un appartamento che costa ad esempio 200.000 euro, potrà venire a costare addirittura 20.000 euro in più a causa di tutte le spese accessorie.
    Mi sembra davvero eccessivo!
    Io conosco una persona che ha acquistato casa in Inghilterra, e ha avuto davvero pochissime spese, mentre qui si rischia di dover preventivare un 10% in più del prezzo di acquisto.
    Scondo me, per rilanciare il mercato immobiliare, nell'interesse di tutti (acquirenti, venditori e agenzie), sarebbero necessari vari fattori:

    1) Abbassamento dei prezzi delle case (ancora troppo alti rispetto a quanto guadagnano i giovani oggi).

    2) Abbassamento delle spese notarili e di tutte le imposte gravanti sugli immobili.

    3) Abbassamento dei compensi delle agenzie, a non più del 2% (IVA inclusa) del valore dell'immobile.

    4) Semplificazione delle procedure burocratiche per giungere in sicurezza all'acquisto di un immobile.

    5) Maggiori tutele per chi acquista un immobile ed intende darlo in locazione, con attuazione reale degli sfratti dei soggetti morosi.
     

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