Diegodeas

Nuovo Iscritto
Alla fine, a distanza di 1 mese dalla sottoscrizione della proposta di acquisto, la vicenda ampiamente descritta nel topic "Annullamento proposta d'acquisto per vizio procedurale", si è finalmente conclusa!
I proprietari hanno respinto la mia proposta, e l'assegno mi è stato restituito. Quindi l'Agenzia, in ultima analisi, seppur mi abbia fatto sottoscrivere una proposta fortemente irregolare, e seppur mi abbia fatto aspettare addirittura 1 mese per darmi una risposta, alla fine fortunatamente mi ha dato indietro l'assegno, senza crearmi ulteriori problemi.

Nel frattempo ho visionato altri 3 immobili, la cui vendita è gestita da 3 Agenzie differenti.
Probabilmente a causa del fatto che io propongo cifre molto basse, poichè voglio fare un investimento super conveniente, tutte le Agenzie mi impongono le loro condizioni:

1) Pretendono che prima io firmi la proposta e solo dopo sono disposti a darmi tutta la documentazione da portare al mio Notaio per le dovute verifiche.

2) Pretendono che io sottoscriva il loro modulo prestampato di proposta irrevocabile di acquisto, spesso irregolare (ad esempio perchè rimanda ad un preliminare) e incompleto, senza darmi la possibilità di adoperare un modulo fatto da me (più regolare, e con la precisazione minuziosa di tutte le garanzie, nessuna esclusa, che il venditore mi deve fornire).

3) Negano tassativamente la possibilità di sottoscrivere direttamente un preliminare presso il mio notaio, senza la precedente sottoscrizione della maledettissima proposta irrevocabile di acquisto scritta.

4) Pretendono una percentuale più alta (ad esempio il 4%, invece del 3% che mi avrebbero fatto in caso di una mia proposta più sostanziosa)

Insomma, in poche parole, mi fanno capire che se voglio fare l'affare, devo stare integralmente alle loro condizioni.
Per quanto riguarda il compenso dell'Agenzia, anche se non mi fa piacere pagare di più, lo accetto, perchè capisco che gli Agenti immobiliari attualmente non navigano nell'oro, e devono cercare di guadagnare il più possibile dalle relativamente poche trattative che riescono a condurre a termine.

Ma quello che mi preoccupa è che non vogliono accontentarmi assolutamente, su nessuno dei primi 3 punti sopra elencati: devo attenermi rigidamente alle loro procedure, devo sottoscrivere i loro moduli prestampati di proposta d'acquisto, e devo fare tutte le verifiche solo dopo la sottoscrizione della proposta!

Ora io vi chiedo: mi conviene preoccuparmi di meno e accettare le condizioni imposte dalle Agenzie, oppure rinunciare all'acquisto di un immobile?
Per fortuna sono nelle condizioni di poter rinunciare, poichè trattasi solo di investimento, e non di prima abitazione in cui vivere, ma comunque, anche se l'esigenza di una casa non è impellente, mi dispiace dover rinunciare a questo tipo di investimento, anche perchè ora i prezzi sono relativamente scesi...mentre fra qualche anno chissà, potrebbero nuovamente risalire!
C'è dunque un contrasto stridente tra la mia voglia di acquistare, e il timore di commettere degli errori che facciano andare in fumo quel piccolo capitale che grazie a duro lavoro ho messo fino ad oggi da parte.

Gradirei i vostri consigli su come procedere. Il forum è troppo pieno di opinioni contrastanti, e chi non è addetto ai lavori non sa cosa fare per non sbagliare.

Grazie.
 
M

marcellogall

Ospite
Ti faccio presente che la richiesta di farti firmare un documento preparato dall'agente immobiliare è dovuto al fatto che il modulo di proposta d'acquisto, per essere valido e non avere possibilità di contestazioni, deve essere depositato presso la Camera di Commercio della citta dove l'AI opera. Non è quindi dovuto ad un suo capriccio.
 

studiopci

Membro Storico
Salve, mi fa piacere tutto si sia risolto per il meglio, in merito alla tua domanda rispondo per me e per molti altri colleghi che la pensano come me... prima di tutto tu fai una proposta , la proposta legalmente è un contratto unilaterale che deve corrispondere alle proprie condizioni non a quelle di un modello prestampato, lasciando stare la vetustà dei modelli che rimandano ad un compromesso, tu devi scrivere e proporre quello che credi e valuti tu... secondo aspetto ... la visione dei documenti... diciamo che un comportamento che salva capra e cavoli è quellodi sottoscrivere una proposta condizionata a tutta una serie di controlli regolari, in mancanza la proposta non ha effetto, terzo aspetto la sottoscrizione del preliminare dal notaio... tu sei libero di sottoscrivere il contratto dove credi, logicamente accollandotene i costi, certo per l'Agente Immobiliare una richiesta del genere è un pò offensiva, personalmente credo di tutelare anche fin troppo ... ma siamo abituati anche a peggio, comunque ripeto il compromesso e la sua stesura rientra tra i servizi erogati da un agenzia però se uno dei due contendenti preferisci andare dall'avvocato, dal notaio o dall'esperto di fiducia ... problemi non ce ne sono, l'importante che il costo non venga addebitato a nessuno altro... per la percentuale della mediazione, questa è decisa di comune accordo, se accetti il 4, 5 o il 15 % nessuno potrà dire niente... per dirla in parole povere con la dovuta calma e tatto spiega che tu stai acquistando una casa e che paghi con soldini... soldini che credo non hai trovato sotto l'albero... e che quindi è giusto tu abbia le tue soddisfazioni e sicurezze. Fabrizio
 

Diegodeas

Nuovo Iscritto
Importante fare una proposta condizionata alla verifica di tutte le conformità possibili...

Questo è il punto! Tutte le proposte che ho visto io fino ad oggi, sono sempre lacunose: non vengono mai esplicitati tutti i singoli dettagli, come invece si fa in un contratto preliminare redatto da un notaio.
Da qui la titubanza a firmare una proposta.
Quindi come agire? Mi sembra che non se ne esca da questa situazione di incertezza, visto che se la proposta rimanda ad un preliminare è nulla, mentre se la proposta non rimanda al preliminare, è regolare, e diventa essa stessa un preliminare all'accettazione, ma generalmente non è molto dettagliata, e richiede successive integrazioni, che però credo siano inammissibili.

L'ideale per l'acquirente sarebbe una di queste due opzioni, entrambe generalmente respinte tassativamente dalle Agenzie:

1) Utilizzare, al posto del modulo proposto dall'Agenzia, una proposta di acquisto estremamente dettagliata, redatta da un notaio (o avvocato o altro professionista di fiducia);

2) Saltare il passo della proposta e andare direttamente al preliminare.
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Non bloccarti sul discorso del "preliminare di preliminare" perchè è una sentenza della Cassazione , ma è assolutamente disattesa (il 95% degli agenti immobiliari, ma soprattutto dei notai fa tranquillamente il compromesso) e, soprattutto, per innescare la nullità bisogna andare in causa.
Qundi non è così scontato.

Fai la proposta condizionata e vedi.
 

Diegodeas

Nuovo Iscritto
Aggiungo una cosa.
Un notaio con cui ho avuto modo di parlare alcuni giorni fa mi ha detto una cosa che farà storcere il naso a molti, ma che io trovo condivisibile.
Mi ha detto che, nel caso in cui l'agenzia non voglia procedere a realizzare direttamente il preliminare (soluzione ideale), bensì pretenda la sottoscrizione di una previa proposta, è meglio che la proposta sia scritta in modo tale che non diventi essa stessa un preliminare, ma che piuttosto rimandi alla sottoscrizione di un successivo preliminare.
Tale notaio mi ha detto che preferisce una proposta che rimandi al preliminare, poichè non si fida affatto di quanto scritto nei moduli delle agenzie, ragion per cui è meglio che, una volta accettata la proposta, si vada presso lo studio notarile a scrivere il preliminare, redatto dal notaio stesso con tutti i sacri crismi.
Lo so che molti diranno che è irregolare una procedura del genere, ma il mio notaio pensa che sia la strada migliore attualmente percorribile.
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Non è assolutamente irregolare.
E' quello che fanno tutti per ovviare al discorso del "preliminare di preliminare".

Non solo, ma questo consente di fare tutte le verifiche prima di "compromettersi" con un compromesso.... (gioco di parole ovvio...;) )
 

Diegodeas

Nuovo Iscritto
Facendo come mi ha suggerito il notaio, non si ovvia al discorso del "preliminare di preliminare": infatti, come ho scritto, il mio notaio mi ha detto di preferire quelle proposte che rimandano al preliminare, da sottoscrivere presso il notaio, e preparato da quest'ultimo stesso.
Quindi in pratica il mio notaio mi ha suggerito di fare proprio un "preliminare di preliminare", piuttosto che una proposta che diventi essa stessa un preliminare.
Preciso comunque nuovamente, che secondo il mio notaio, la situazione ideale è quella in cui si fa direttamente il preliminare, bypassando la proposta.
Molti, come sai, in questo forum, pensano che una tale procedura sia irregolare.
 

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