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  1. alessandro vinci

    alessandro vinci Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ho letto questo su un forum:
    Un momento, le cose non stanno in realtà come sono prospettate da alcune persone sul forum. Il fatto che una proposta d'acquisto diventi automaticamente un contratto preliminare di vendita non è affatto automatico come vogliono farla passare, le massime della Suprema Corte non si applicano nella generalità dei casi. Ti faccio un esempio : solitamente le AI hanno moduli prestampati di proposte di acquisto, il cui modello è depositato in CCIAA. Ma nulla vieta al proponente di presentare una propria proposta d'acquisto, che sia una semplice proposta appunto. Oltre al fatto che, come ho già ribadito più volte, prima di impegnarsi per iscritto e versare un solo euro, occorre pretendere tutti i documenti necessari per far fare i dovuti controlli al proprio consulente di fiducia (notaio che rogiterà l'atto per noi e che noi paghiamo in veste di acquirente).

    scusate ma io sapevo che oggi la proposta diventa un preliminare quando viene accettata dal preliminare.
    sbaglio??
    ma la proposta come dice questa persona e' legalmente valida??
    grazie.
     
  2. alessandro vinci

    alessandro vinci Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    volevo dire................accettata dal venditore.
    grazie.
    [/quote]
     
  3. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Alcune proposte si trasformano in preliminare con l'accettazione altre rimangono proposte vincolanti ma senza la funzione di un preliminare vero e proprio. le proposte che si trasformano in preliminare con l'accettazione hanno dato problemi quando rimandavano alla sottoscrizione di un preliminare successivo. la proposta di acquisto è valida in qualsiasi forma purché, trattandosi di compravendita immobiliare, sia redatta in forma scritta. la verifica della commerciabilità può essere fatta anche successivamente alla accettazione, quindi dopo aver trovato l'accordo economico, purché la proposta stessa sia subordinata in maniera sospensiva alla commerciabilità del bene; questo per evitare di spendere soldi in una verifica e poi trovarsi nella condizione in cui il venditore non accetta l'offerta economica. La clausola deve essere sospensiva per evitare pagamenti inutili di spese agenzia o perdita di caparre o cause legali.
     
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  4. un povero notaio

    un povero notaio Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Roberto ha detto bene: occorre leggere il contenuto della proposta. Ma se la proposta contiene gli elementi essenziali contrattuali, se non è stata condizionata a verifiche, documenti, ecc. , e viene accettata pure senza riserva alcuna, si forma un contratto irrevocabile. Secoli orsono (era il 1980) ho scritto proprio sul punto, a cui vi rimando.

    Notaio Massimo d'Ambrosio - Pescara
     
    A Antonello, Tobia, ludovica83 e 1 altro utente piace questo messaggio.
  5. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino

    :rabbia: we gli anni 80 non sono secoli fa...
     
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  6. alessandro vinci

    alessandro vinci Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    strano, io sapevo che la proposta che non diventa preliminare resta solo una lettera d'intenti,....ma senza vincoli giuridici.:domanda:
    almeno questo ho letto...[DOUBLEPOST=1384008866,1384008623][/DOUBLEPOST]
    non contesto il parere di un notaio.
    ci mancherebbe. :shock:
    pero' io ho studiato il problema prima di comprare qualche settimana fa e avevo letto diversi pareri.
    uno diceva
    Molti Agenti Immobiliari adottano delle proposte che non diventano preliminari all'accettazione.

    allora sono minute......................"puntuazione"....la PdA cosa fondamentale, affinché sia seria, è che abbia un carattere di obbligazione delle parti.
    Ad ogni modo, oggi sappiamo cosa è certamente lecito (proposta/preliminare) e ciò che non lo è (lettera di intenti, proposta+preliminare in seconda battuta, o preliminare di preliminare, che dir si voglia).
    la proposta d'acquisto è tale fino al momento in cui essa viene accettata dal venditore con conseguente rilascio delle somme a titolo di caparra, momento che la trasforma a tutti gli effetti in contratti preliminare di vendita................ non ci sono altre interpretazioni
    liberissimi di fare una minuta o una puntuazione o una lettera d'intenti del tipo "in seguito al sopralluogo effettuato e alle informazioni già ricevute, con la presente dichiaro il mio interesse al possibile immobile in oggetto, verificata la situazione legale/urbanistica/fiscale/amministratica/mannutentiva (eccecc..), con conseguente apertura di una trattativa di acquisto"...
    tenere presente che vale meno della carta su cui la si scrive (nè acquirente nè venditore restano vincolati)!
    Altre strade non esistono, perché non conformi alla Legge.


    devo dire che meno male che ho gia' comperato e tutto e' andato bene ma mi interesso ancora perche' in famiglia qualcuno vuole comprare a breve e si affida a quello che ho imparato io.
    non vorrei troppe responsabilita'.:confuso:

    Lei notaio, dice del 1980, ma io ho letto che dal 2009 molte cose sono cambiate..........soprattutto dopo una certa sentenza di Cassazione che pero' adesso non ho sottomano.
    Magari la trovo e la linko.
     
    Ultima modifica: 9 Novembre 2013
  7. alessandro vinci

    alessandro vinci Membro Ordinario

    Privato Cittadino
  8. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Più volte abbiamo disquisito sulla proposta e sulle tipologie di proposte, in sintesi potremmo dire che la proposta è di 2 tipologie, La prima, che chiameremo semplice, non è altro che una puntazione, è redatto in forma scritta ma non contiene al suo interno gli elementi propri del contratto, non è giuridicamente vincolante e deve rimandare obbligatoriamente ad un contratto preliminare. La seconda, che chiameremo composta è una proposta unilaterale, redatta in forma scritta, contiene tutti gli elementi fondanti di un contratto e una volta accettata ( nei modi, tempi e forme prescritte dalla legge ) diventa un contratto preliminare di acquisto, perfeziona e valida il negozio giuridico della compravendita con le conseguenti obbligazioni assunte, non può e non deve rimandare ad un successivo contratto preliminare a pena della nullità del negozio giuridico.
    Per quanto riguarda la tipologia della proposta da sottoporre alla firma del cliente offerente, è facoltà del cliente decidere su quale supporto cartaceo redigerla ( modello dell'agenzia o proposta riscritta ex novo ) come è facoltà decidere le clausole e/o le condizioni da scrivere, poichè questo rientra nella normale fase della trattativa antecedente la proposta definitiva. Fabrizio
     
    A sarda81, Tobia, Bagudi e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  9. alessandro vinci

    alessandro vinci Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    capisci, io sono uno che cerca di informarsi perche' sia io che i miei fratelli, o i fratelli di mia moglie etc etc...abbiamo quasi tutti la stessa eta' e tutti abbiamo in testa di comprare casa nei prossimi tempi.
    io ho gia' dato e mi e' andata bene ma adesso tutti mi chiedono aiuto perche'
    vogliono stare tranquilli.
    ciao e grazie.
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si tratta semplicemente di una sentenza - la 8038 del 2009 - della Cassazione, che, in ogni caso, non viene seguita da tutti (anzi direi da pochi e sono assolutamente d'accordo) e che per trovare applicazione ha bisogno di una causa.
     
    A alessandro vinci e studiopci piace questo messaggio.
  11. un povero notaio

    un povero notaio Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Grazie!
     
  12. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La proposta che utilizzo io utilizza un deposito fiduciario che diventa caparra penitenziale all'accettazione e crea un vincolo giuridico solamente in caso di recesso ingiustificato, compreso il danno relativo al pagamento delle provvigioni. E' subordinata, in forma sospensiva, alla regolarità urbanistica e catastale 8o al fatto che comunque ci siano problemi sanabili) e all'assenza di vincoli o pesi che impediscano la vendita. Per quanto riguarda l'incasso delle provvigioni sono abituato a riscuotere a lavoro fatto e quindi al preliminare che faccio stipulare dopo aver fatto redigere una relazione di conformità ad un tecnico abilitato, indagato sul condominio tramite l'amministratore e fatto fare una visura ipotecaria. Se poi fra il preliminare e il rogito accade qualcosa cerco di risolvere ma nel momento in cui sono passati i soldi sono tranquillo del mio operato.
     
    A alessandro vinci piace questo elemento.
  13. alessandro vinci

    alessandro vinci Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    ho letto le diverse risposte e ringrazio tutti ma quella che credo fosse piu' esatta alla mia domanda e' quella di studiopci.
    tutto fa informazione ma io volevo sapere quella risposta.
    grazie a tutti.[DOUBLEPOST=1384078172,1384078083][/DOUBLEPOST]
    grazie, non sono tutti come te. magari.
    tutti fanno fare una caparra confirmatoria.:D
     
  14. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Mi piacerebbe capire quali sono i casi in cui il recesso, secondo la tua proposta, viene ritenuto giustificato. Cioè, prevedi casi in cui la parte inadempiente possa cavarsela senza pagare nulla, nè provvigioni, ne caparra?
     
  15. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il recesso di parte acquirente è giustificato nel caso in cui emergano vizi o difformità che rendono l'immobile non commerciabile.
     
    A miciogatto e alessandro vinci piace questo messaggio.
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi c'è una proposta e poi un preliminare?
     
    A ingelman piace questo elemento.
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non mi sembra debba recedere il proponente oppure lo usi come tutela per il venditore. Fatta la proposta abbiamo giocato scusate l'immobile non é commerciale.......
     
  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Come la giri la giri il senso è sempre quello.


    Più che recesso si tratta dell'impossibilità di perfezionare la compravendita per un inadempienza che potrebbe essere imputabile a parte venditrice (certo che con una clausola sospensiva e subordinando la proposta stessa alla regolarità urbanistica etc. una volta appurato (il verificarsi della condizione) se ok la proposta produce i suoi effetti e si fà il "compromesso" altrimenti abbiamo giocato).
    Come la giri la giri è sempre una preliminare che rimanda ad un preliminare successivo.

    Poi mi chiedo :
    Perchè aspettare di aver trovato un acquirente dopo essersi sbattuti tra appunatmenti, visite , trattative , per poi solo dopo mettere in atto tutte quelle verifiche che , secondo il mio avviso, dovrebbero essere fatte prima??
    Ps. non è una critica
    è solo per capire
     
    A sarda81 piace questo elemento.
  19. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Difatti... Le verifiche personalmente le faccio prima, e se il proprietario perde tempo non commercializzo niente fino al controllo.

    Come la giri, giri però sei a rischio nullità del negozio giuridico, perchè tutto questo giro... proposta con clausola sospensiva subordinata alla regolarità tecnica e se tutto ok... la proposta diventa contratto preliminare.
     
    A Tobia e ingelman piace questo messaggio.
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    nn credo sia così. I colleghi toscani usano un altro tipo di modulistica. La spiegheranno meglio...
     

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