Condominio senza agibilità, amministratore è responsabile?

In previsione di vendere un appartamento (riscattato dall'ente pubblico circa 25 anni fa) ho scoperto che il condominio (del 1956) non ha l'agibilità: il certificato è introvabile presso gli archivi pubblici. Questa è una grossa rogna perché l'appartamento si deprezza (mi dicono -20%) e, nello stesso tempo, più difficile da vendere in quanto agli eventuali acquirenti le banche che erogano il mutuo pretendono il certificato di agibilità. Ho interpellato l'amministratore il quale però ha detto che non c'è intenzione di farla. Ma se succede qualcosa, che ne so un incendio, l'assicurazione potrebbe rifiutarsi di pagare se scoprisse che il palazzo è privo di agibilità? L'amministratore può essere chiamato a risponderne?

 

L'agibilità manca negli archivi perche nel 1956 non esisteva...
Nel 1967 veniva partorito un decreto che obbligava i costruttori a dotare di "abitabilità" (come si chiamava L'agibilità) i nuovi immobili.
Quindi la costruzione è perfettamente a norma e l'amministratore non è obbligato ne responsabile nei tuoi confronti ne del condominio riguardo il possesso di questo certificato...

 

Non é cosí: un condominio nei pressi realizzato dallo stesso Ente nello stesso anno l'agibilità ce l'ha

 

Guarda che l'abitabilità per le abitazioni civili esiste dal 1934 e il primo embrione risale al 1888. Poi recentemente e' diventata agibilità (unificando il nome con quella prevista per altri tipi di edifici).
Il 1967 e' uno spartiacque per la licenza edilizia che prima era necessaria solo all'interno del centro urbano e con la legge 765 viene estesa a tutto il territorio comunale. Ma centra poco con l'abitabilità alias agibilità.

 

Scusa, ma dove hai reperito queste informazioni? Di che Decreto del 1967 parli? Dai un'informazione o per sentito dire? L'agibilità è stata introdotta da RD 1265/1934

 

Scusate ho fatto un pò di confusione stamattina... Sono d'accordo con voi...

 

da quel che so io, non e' necesario per gli immobili ante 1967 presentare al rogito il certificato di agibilita'.
a meno che non ci siano stati interventi di ristrutturazione dopo....

 

L'obbligo di presentarlo non c'e' ma non perche' ante 1967 ma perche' le parti possono concordare che non ci sia. Ti stai confondendo con i titoli edilizi che sono altra cosa.

 

ah non lo so... ho letto questo:
Prima del 34 non era obbligatorio.
Prima del 67 non è considerato "strettamente obbligatorio", per una serie di "condoni".
Dal 2001 c'è il silenzio assenso: quindi una volta fatta la chiusura lavori e presentata la richiesta di agibilità, questa è praticamente sempre rilasciata.
Le case ante 67 non necessitano di agibilità ma di sola autocertificazione del proprietario.

 

Hai letto dove?

 

su un forum dove si parlava di questo problema.
in estrema sintesi.......il 1 settembre 1967 è una data fissata in relazione all'obbligo di verifica del certificato di abitabilità e licenze, richiamata in particolare dalla l.47/85, che imponeva l'obbligo di verifica delle licenze edilizie e certificati di abitabilità per gli immobili post 01.09.1967, mentre per gli immobili costruiti precedentemente era sufficiente la dichiarazione sostitutiva, che quotidianamente viene riportata negl'atti notarili...; questa data è stata scelta per convenzione, non potendo effettuare ricerche a ritroso "fino alla notte dei tempi"..
il certificato di abitabilità/agibilità è stato introdotto col r.d.1265 del 1934, sebbene alcuni comuni avessero già in precedenza qualcosa di simile, mentre la licenza edilizia è obbligatoria dal '42.
nel periodo 34-67, quindi, non è che "tutto è a norma", ma semplicemente, non è necessaria la verifica a pena di nullità degli atti...

 

E' sbagliato il riferimento.

La legge 47/85 articolo 40 non si riferisce al certificato di agibilità ma ai titoli edilizi.

"
ART. 40.
(Mancata presentazione dell'istanza)

Se nel termine prescritto non viene presentata la domanda di cui
all'articolo 31 per opere abusive realizzate in totale difformita' o
in assenza della licenza o concessione, ovvero se la domanda
presentata, per la rilevanza delle omissioni o delle inesattezze
riscontrate, deve ritenersi dolosamente infedele, gli autori di dette
opere abusive non sanate sono soggetti alle sanzioni di cui al capo
I. Le stesse sanzioni si applicano se, presentata la domanda, non
viene effettuata l'oblazione dovuta. In ogni altra diversa ipotesi di
abusivismo, la tardiva presentazione della domanda di sanatoria,
comunque nel termine massimo di un anno dall'entrata in vigore della
presente legge, comporta il pagamento di una somma pari al doppio
della oblazione.
Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli
di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o
di servitu', relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non
possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione
dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della
licenza edilizia o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi
dell'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata copia
conforme della relativa domanda, corredata della prova dell'avvenuto
versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma
dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 2 settembre
1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia puo' essere
prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata
dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti
dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che
l'opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967. Tale
dichiarazione puo' essere ricevuta e inserita nello stesso atto,
ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo.
Se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente
da indicarsi o da allegarsi non sia dipesa dalla insussistenza della
concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in
sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati,
essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante
atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che
contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la
dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda
indicate nel comma precedente.
Si applica in ogni caso il disposto del terzo comma dell'articolo
17.

"

 

si, l'ho letto. post 1967..
ma io ho letto che per gli immobili ante 1967 e' diverso.
basta la certificazione del proprietario.

 

ante non post......
Trovami nella legge 47/85 questo. Non c'e' . Il riferimento alla certificazione con atto notorio riguarda solo i titoli edilizi.

"Per le opere iniziate anteriormente al 2 settembre
1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia puo' essere
prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata
dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti
dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che
l'opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967. Tale
dichiarazione puo' essere ricevuta e inserita nello stesso atto,
ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo."

 

ho trovato questo:
Se l'immobile è stato costruito in data antecedente al 01/09/1967 può essere trasferito senza che nell'atto vi sia il richiamo alla licenza edilizia.
Non certifica la regolarità edilizio-urbanistica dell'immobile.

 

Appunto riguarda i titoli edilizi e non la certificazione di agibilità che di fatto e' una certificazione di salubrità igiene e sicurezza degli ambienti e degli impianti ma non un titolo edilizio. Inoltre giustamente non necessariamente significa che non ci sia stato un abuso.

 

L'art. 40 della L. 47/85 parla soltanto degli atti di trasferimento e non dice assolutamente quanto riferisci. L'abitabilità è obbligatoria sin dal 1934; i permessi edilizi sin dal 1942. La norma in questione consente soltanto di non citarli nell'atto, mentre è obbligatorio scrivere quelli dopo il 1/9/67.

 

infatti il notaio non li scrive ma questo non significa che quell'immobile abbia l'agibilita' che da quel che ho capito deve essere certificato dalle ricerche di un tecnico se uno vuole essere tranquillo.
domanda...un condominio grande...diciamo un super condominio del 1965 in centro citta' potrebbe non avere l'agibilita' o e' un caso raro??:
grazie.

 

Stando a @Ingelman a Roma la situazione varia da zona a zona quindi non e' necessariamente un caso raro.

http://www.immobilio.it/threads/certificato-di-agibilità-abitabilità-introvabile.30472/page-3#post-368847

Stando al @un povero notaio invece a Pescara l'eccezione e' averlo

http://www.immobilio.it/threads/certificato-di-agibilità-abitabilità-introvabile.30472/page-2

 

Rispondo se pur non ho letto tutti i post ma mi è arrivata la notifica da od1n0

Si confermo quanto detto in altri post , qui gli immobili in possesso del certificato di abitabilità sono in numero inferiore rispetto a quelli che non ce l'hanno (il paradosso che mi sono capitati casi dove sia l'amministratore che il proprietario venditore nonchè gli altri condomini pensavano che i fabbricato ne era sprovvisto, in realtà il nostro tecnico è riuscito a reperirlo) parliamo di immobili anni 50/70)

Qui sull'onda che la mancanza di tale certificato non sia ostativa ai fini della commerciabilità del bene , l'atteggiamento generale è stato di non dargli importanza.

(le cose cambiano e le norme si fanno giorno dopo giorno più rigide) detto ciò credo che , anche se l'amministrazione comunale è poco efficente e diventa pressochè impossibile o molto difficile ottenere tale certificazione da parte del Comune) , l'attegiamento giusto dei proprietari di casa , a mio avviso, dovrebbe essere comunque quello di richiedere tale certificazione presentando al Comune tutta la documentazione necessaria ai fini del rilascio - che poi se questo non avviene per l'ingrippamento della nostra macchina burocratica , la mancanza non può essere attribuita al cittadino proprietario.
(poi c'è sempre la pezza da interpretare riferita al silenzio assenso)

Quindi ripeto quello che ho già detto in un altro 3d lincato da od1n0, se io mi trovassi nei panni di un amministratore di condominio sottoporrei ai miei condomini tale problematica e farei presentare la richiesta in Comune per tale certificazione.

Tornando al titolo di questo 3d , non credo che si possa ritenere responsabile l'amministratore di condominio se lo stabile non dispone di tale certificazione, le certificazioni obbligatorie per un condominio dal punto di vista amministrativo sono altre riportate anche nella recente riforma del condominio
anno , non ricordo a memoria ma 2011/2012 giù di li (basta cercarla sull'amico google )

Anche se gli obblighi volgono più su l'anagrafica condominiale e una dichiarazione di corrispondenza e conformità riferito dal punto di vista di sicurezza (quindi impianti etc).

Consiglio personale ai proprietari di casa " fate richiesta in Comune, per chi non lo avesse , per il certificato di abitabilità "
anche se non è un elemento ostativo alla vendità (diventa comunque un problema se tale mancanza venisse omessa e non posta a conoscenza dell'acquirente )