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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Sappiamo che la professione di amministratore di condominio non è incompatibile, per la legge italiana, con quella di agente immobiliare neanche dopo l’entrata in vigore della legge 220/2012 che ha riformato la normativa civilistica del condominio e aggiornato ai tempi attuali la figura e il ruolo dell’amministratore di stabili;
    sappiamo che tanti amministratori condominiali, specialmente nelle grandi città, gestiscono 30 -40- persino 50 condomini;
    sappiamo che, nelle metropoli, i condomini sono formati da una media di 20-25 appartamenti;
    sappiamo che, fatti rapidi ed elementari calcoli, un amministratore può governare fino a 800, 1000, 1200 unità abitative;
    sappiamo che circa il 3% del patrimonio abitativo viene messo in vendita ogni anno;
    sappiamo che, di conseguenza, un amministratore di condominio che ci sa fare ha la possibilità di “intercettare” anche 30 -35 unità abitative all’anno, con relativa facilità e prima che la notizia della loro commercializzazione giunga alle orecchie lunghe e attente degli acquisitori delle tante agenzie che operano là sotto, sul piano stradale;
    presupponiamo che un amministratore attento, disponibile, paziente, preparato e soprattutto del mestiere (magari diplomato geometra o ragioniere o addirittura architetto…) possa conquistare, alla lunga, la fiducia dei condomini;
    congetturiamo, allora, che almeno la metà degli amministrati che abbiano l’intenzione di vendere casa si rivolgano all’amministratore anche solo per un consiglio o per una valutazione del prezzo e che poi, tenendo conto del vecchio rapporto di conoscenza e di frequentazione tra di loro e dell’indubbia competenza e padronanza della materia immobiliare da parte dell’amministratore, e perché no? anche della sua simpatia e della sua comprovata disponibilità a risolvere anche le più piccole seccature, si giunga rapidamente ad una definizione di un incarico di vendita…..;
    ipotizziamo che il venditore e l’amministratore raggiungano un accordo sufficientemente vantaggioso per entrambi sulla base di una provvigione sommato modesta (ma sempre interessante…diciamo tra 0.5% e l’1% ) da riconoscere all’amministratore in caso di realizzata intermediazione…
    Immaginiamo…Stop!
    Ecco, a questo punto, basta immaginare e presupporre, bisogna tirare fuori il succo di un significato da tutto questo presumere e congetturare.
    Finora i fatti e le ipotesi erano esclusive ma, a questo punto del tragitto, la storia e, quindi, le ipotesi divergono, cambiano direzione, diventano alternative.
    Prima ipotesi possibile: l’amministratore si domanda un po’ maliziosamente e, forse, con una certa malignità:”Ma che interesse ho, come amministratore condominiale e come geometra (o architetto), ad iscrivermi al registro degli agenti immobiliari, certificando pubblicamente questa mia seconda attività e rivelare al fisco (esoso da parte sua) anche questo mio secondo reddito?. Ho un “deposito munizioni” di 1000 appartamenti amministrati e quindi controllati e costantemente sotto osservazione, dai quali ricavo già un guadagno consistente per la loro amministrazione; basta far girare la voce che gradendo, posso assicurare, a chi vuole, e a prezzi concorrenziali, anche un accurato e efficiente servizio di compravendita già possedendo, in qualità di amministratore, molti dei documenti necessari alla vendita di un immobile e poi, perdiana! sono un geometra e so cosa fare, dove rivolgermi e a quali uffici indirizzarmi in caso di qualche caso difficile di abusivismo da sanare… Perché un condomino si dovrebbe rivolgere ad un mediatore esterno per vendere la sua casa se io posso fare lo stesso se non di più e meglio?”
    Seconda ipotesi possibile: L’amministratore affianca, notoriamente, con tanto di marchio, all’attività di amministratore quella di mediatore con tanto di patentino camerale. Insomma rispetta la legge in tutto e per tutto e paga, regolarmente, fino all’ultimo centesimo, le tasse su entrambi i lavori che svolge. Ma qui finiscono le differenze con l’altro amministratore, quello dal volto anonimo, quello che negozia e media nell’ombra senza metterci la faccia e il nome.
    Infatti, anche il secondo ha un deposito munizioni di 1000 appartamenti, anche lui è geometra, anche lui ci sa fare con competenza e abilità con gli amministrati e i clienti, anche lui blocca gli appartamenti ed impedisce che giungano al piano strada dentro le bacheche degli agenti immobiliari “normali”, anche lui può accontentarsi di una bassa provvigione da entrambe le parti.
    L’unica differenza, a confronto col primo “tipo” sta nel fatto che paga le tasse, ed é, quindi, un “benemerito” per la società.
    Una differenza che, attenzione! riguarda esclusivamente lo Stato, l’agenzia delle entrate, Equitalia, ma NON RIGUARDA AFFATTO VOI, agenti immobiliari e basta.
    Ecco il sugo del discorso: un bravo e avviato amministratore di condominio rappresenta SEMPRE E OGGETTIVAMENTE, ma non legalmente, un concorrente difficile se non addirittura pericoloso per il semplice agente immobiliare. Direi quasi un concorrente sleale, anche se non vorrei usare definizioni improprie.
    Insomma il fatto che egli possa conoscere, da una posizione di indubbio vantaggio e prima di qualsiasi altra persona, le intenzioni di vendita di un condomino suo amministrato, colloca l’amministratore condominiale su un piano di invidiabile vantaggio competitivo rispetto a tutti gli altri competitori del mercato immobiliare e, forse, in una dimensione di concorrenza imbattibile o comunque molto difficile da scalfire.

    A questo punto del discorso si potrebbe considerare l’amministratore di condominio almeno in potenza, un serio elemento perturbatore, di squilibrio, del mercato immobiliare?

    Diciamo che, da ultimo, c'è una terza possibilità per l'amministratore condominiale: quella di fare solo l'amministratore senza pensare di mediare. Come fa con scrupolo e zelo la maggioranza di loro.
    Però a questo punto nasce spontanea un'altra domanda:
    tale amministratore può diventare, a sua volta, un segnalatore per agenti immobiliari col patentino ma anche per abusivi?
    Credo proprio di sì se lo desidera.
    E ancora: può essere un segnalatore ufficiale oppure "nascosto".
    Insomma le variabili sono tante e non sempre tutte comprensibili.
     
    Ultima modifica: 3 Agosto 2016
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  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Da sempre gli amministratori di condominio rappresentano una fonte d'informazioni utili per noi AI
    Difficilmente un Amm. di condominio si mette a fare intermediazione tranne le opportunità occasionali, o particolari

    Molto più semplice per lui, come nella maggior parte dei casi succede, stringere accordi con qualche Agenzia Immobiliare dove lui si limita a fare solo il segnalatore.

    I nostri peggiori concorrenti che lavorano sottobosco sono sicuramente i portieri che, sia forse per una predisposizione genetica (lo sappiamo tutti che sono discreti e non s'impicciano delle cose altrui :))
    Sia perchè vivono a contatto con i condomini origliando ......
    Quindi una notizia arriva prima all portiere e molto dopo all'amministratore

    Non sempre gli amministratori di condominio sono ben visti dai condomini perchè ricoprono il ruolo di esattori.

    Che dire ... Tieni presente anche che la nostra professione non s'improvvisa, non basta avere le notizie o la disponibilità d'immobili da vendere per concretizzare un'operazione immobiliare, il saper mediare, utilizzare le giuste strategie per far incontrare due volontà diverse e contrapposte non è cosa facile e ci vuole esperienza e la giusta preparazione che ottieni solo esercitando (oltre lo studio ovviamente)

    Gestire un condominio, tenerne la contabilità, rendersi disponibile e distrigarsi fra le varie beghe tra condomini, indire e partecipare sempre alle riunioni richiede troppo tempo.
    Meglio per lui limitarsi a fare il segnalatore


    tutto ciò premesso :) Ciao Graf è bello rileggerti ;)
     
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  3. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Purtroppo, caro Graf, devo correggerti!
    Come mi ha ben illustrato il caro @Antonello, con dovizia di fonti, la professione di amministratore di condominio E' incompatibile con quella di agente immobiliare! :confuso: :disappunto:
     
  4. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Dott. Zucchetti, cado dal pero.:shock:

    Credo, però, che un agente immobiliare possa fare anche l’amministratore condominiale se non svolge questa professione in forma d’impresa e senza iscriversi nel registro dell’imprese.
    Il dibattito è aperto. Apro un post apposta con una domanda secca.
    Personalmente la questione non mi fa né caldo né freddo: non sono né agente immobiliare né amministratore di condominio.
     
  5. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Qualunque cittadino può fare l'amministratore di condominio nel SUO condominio ma, già dal secondo condominio, ZAC! scatta l'obbligo dell P.IVA ecc. ecc. :confuso:
     
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  6. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Se è così allora la questione è già risolta e chiarita.
    Come dire, si è tagliata la testa al toro.
     
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  7. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Ero agente immobiliare per parecchi anni dopo sono diventata amministratore cond mi. Sono creata due imprese autonome.
    Mi capita spesso di ricevere richieste di miei amministrati che vogliono una valutazione del loro immobile prima di decidere a quale agenzia affidarsi il rapporto tra condomino e il suo amministratore è un rapporto di fiducia sono sempre la persona che pagano per redimere vari contenziosi condominiali a cui si rivolgono anche per le più piccole beghe. Preferiscono affidare la vendita a uno di cui si fidano. Per scegliere l agenzia giusta entrano in campo vari parametri visibilità onestà e professionalità e fiducia che molte volte non viene data subito. Con il proprio amministratore no. paghi quindi ti fidi. Poi vari amministratori fanno da segnalatori Ma sicuramente non a costo zero poi nei casi di condomini con tante unità immobiliari allora la figura dell'amministratore diventa di grande importanza. E non conosco amministratori che cedano questi tesori alla prima agenzia sotto casa
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Caro Graf è un grande piacere leggerti dopo tanto tempo di assoluto silenzio.
    Ha ragione Maurizio.
    Facci sognare.
     
  9. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Antonello, ringrazio.
     

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