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  1. roberta budassi

    roberta budassi Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    buongiorno,nel 2007 ho preso in affitto un appartamento per avviare un centro estetico pagando un affitto commerciale ma al catasto questo appartamento è accatastato come A3,quindi appartamento.
    Quando ho iniziato i lavori,per il negozio,ho scoperto che l'impianto elettrico non era a norma rispetto al contratto che ho firmato.La mia domanda è:HA CHI SPETTANO LE SPESE PER LA CONFORNITà D'IMPIANTO ELETTRICO E PER LAVORI CHE HO DOVUTO SOSTENERE PER METTERLO A NORMA? grazie roberta.
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao, all'atto della stipula della locazione, il locatore avrebbe dovuto consegnare le dichiarazioni di conformità, necessarie anche per aprire le utenze di erogazione, sia energetiche e di gas; se all'interno dei locali non è stata apportata nessuna modifica allora l'impianto deve risultare conforme e pertanto, anche oggi, la certificazione redatta ai sensi del DM 37/08 è in capo alla proprietà dell'immobile; al contrario, se necessita apportare modifiche per esigenze di attività allora queste coprono tutto l'impianto e la certificazione è dovuta da parte tua ...;)
     
  3. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    spettano al proprietario
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questo è un tema ricorrente: potreste citare la legge che impone l'obbligo al proprietario?

    1° - Nel 2007 non esisteva ancora l'obbligo per il locatore di consegnare le certificazioni impianti.
    2° - Non sarà il caso postato, ma non vedo cosa impedisca al locatore di specificare sul contratto che gli impianti vengono consegnati nello stato di fatto ed eventuali adeguamenti, compresa la variazione di destinazione d'uso se richiesta, specie per le esigenze della attività, saranno a totale carico del conduttore.

    Altra cosa è invece la responsabilità: in mancanza di certificazione, in caso di incidente, sarà a carico del locatore dimostrare che l'impianto era adeguatamente sicuro.

    Sarebbe opportuno che la legislazione facesse una buona volta chiarezza. Oggi non mi pare che nessuna legge prescriva una norma specifica (almeno per gli impianti esistenti): la norma CEI al contrario è condizione sufficiente a dichiarare conforme e sicuro (realizzato a regola d'arte) l'impianto. Ma ad esempio la presenza del salvavita è sufficiente in u.i. abitative a considerare adeguato l'impianto.

    Detto questo, la situazione postata presenta parecchie singolarità, come p.e. sollevare il problema impianti a distanza di 6 anni!!! e tacere sulla destinazione d'uso (altra fantomatica problematica, il più delle volte disattesa ed ignorata)
     
  5. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In italia purtoppo tante norme sono ignorate e disattese ma quando ci scappa il morto la legge parte lenta ed inesorabilmente colpisce
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    L'avevo indirettamente citato, ma ciò non toglie che mi sembra azzardato affermare che la messa a norma spettava o spetta al proprietario: la domanda era questa.
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A me non sembra azzardato. Se poi un proprietaro delega od autorizza altri è un'altra cosa.
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Forse non ci siamo intesi: concordo con te che la sicurezza non ha prezzo. Però non sono convinto che sia obbligatorio, in caso di locazione, garantire gli impianti: anzi, potrei anche consegnarli privi di impianto, se questo è pattuito ed esplicito.

    Se questa premessa è vera, non riesco a capire come si possa affermare senza se e senza ma, che alla proprietà spetti la certificazione. Tutto qui.
     
  9. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao Bastimento ...
    abbiamo avuto modo di chiarire la questione in altri post ...
    in ogni caso se un impianto esisteste (ante 90), allora con l'installazione di un interruttore IDMT (salvavita) da 0.03mA risulta conforme, ovvio che deve essere presente l'impianto di terra ...
    Post alla L.46/90 allora si ha la conformità ed il requisito che citavi delle norme CEI, in particolare la 64-8, richiedono la certificazione di conformità ...
    e per ritornare alla domanda iniziale, vale quanto ho detto nel mio #2...:)
     
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  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Già, ma evidentemente non siamo ancora totalmente allineati....;). :) ;)


    L'art. 6 del DM37/2008 così recita:
    3. Gli impianti elettrici nelle unita' immobiliari ad uso abitativo
    realizzati prima del 13 marzo 1990 si considerano adeguati se dotati
    di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti
    all'origine dell'impianto, di protezione contro i contatti diretti,
    di protezione contro i contatti indiretti o protezione con
    interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non
    superiore a 30 mA

    Nota intanto che usa la parola adeguati, non il termine conformi : non viene poi mai indicato l'obbligo della messa a terra. Questa di solito è considerata necessaria per la protezione rispetto ai contatti indiretti, cosa che il differenziale ad alta sensibilità (I < 30 mA) assolve senza bisogno di avere una resistenza verso terra di pochi ohm.
    La cosa era già specificata anche nella vecchia 46/90, in particolare nel regolamento di attuazione DM 447/91 all'art. 5 comma 8.

    Ora io leggo:
    Ancora il DM37/2008 del 22 gennaio 2008 all'art. 13 prevedeva la consegna della certificazione, ma questa è stata abolita a partire dal 26/6/2008 . Quindi nel 2007 il proprietario non aveva obblighi di consegna documentazione.

    Quanto agli allacci delle utenze, spesso le società non lo richiedono in caso di subentro.

    Ovviamente concordo con te che la miglior cosa è conformarsi totalmente alle norme tecniche: ma visto che parliamo di un contratto del 2007, finora accettato, l'aspetto mi pare più di tipo legale che tecnico. La mia risposta andava in questa direzione.
     
  11. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Vuoi precisare che sono adeguati e non conformi... sia ... sta di fatto che se in tali impianti detieni un IDMT e l'opportuno impianto di terra collegato, sei a posto ...

    Con l'entrata in vigore del DM 37/08, si è cambiata la modalità e la modulistica della certificazione ... ti cito soltanto alcuni passi ...

    « ...L'art. 11 del DM 37/2008 prevede un unico deposito presso il Comune di pertinenza (SUAP - SUE), evitando così il deposito anche presso la Camera di Commercio, dove al c. 1 recita: « ...l'impresa installatrice deposita, entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori, presso lo sportello unico per l'edilizia, di cui all'articolo 5 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 del comune ove ha sede l'impianto, la dichiarazione di conformità ed il progetto redatto ai sensi dell'articolo 5, o il certificato di collaudo degli impianti installati, ove previsto dalle norme vigenti...»

    Ora se l'impianto risale al 2007, vale e si prende ancora la conformità prevista dalla Legge 46/90;
    inoltre vorrei ribadire che la proprietà deve consegnare copia al locatario e se quest'ultimo esegue modifiche per adeguare gli impianti alle proprie necessità, tutto l'iter compreso la conformità rimane in capo a colui che ha eseguito le modifiche, percui al locatario.
    Infine, penso sia giusto chiarire anche che non tutti gli enti erogatori di energia chiedono tale documento per nuovi allacci, ma anche per subentri, volture, ecc...
    questa va vista in sede locale ... (anche se mi dici che non può essere vero, è così ...).:shock:
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Concedimi ancora di replicare: è il bello del forum.

    Concordo: ma prima ti eri espresso in modo diverso:

    Concorderei anche qui: ma nessuno ha detto che l'impianto sia del 2007: è il contratto di locazione che ha quella decorrenza.


    Qui invece dissento, fino a che non viene citata la norma che lo impone (o lo imponeva nel 2007).

    Sulla richiesta degli enti erogatori non discuto: evidentemente al nostro non è stata richiesta.
     
  13. studio gottardi

    studio gottardi Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Scusate ma non c'entra nulla quello che dice l'art. 6 del 37/08, visto che parla di locali ad uso abitativo (lo si può leggere benissimo sul riporto di bastimento) mentre qui si tratta di un attività commerciale con obbligo di progetto in quanto i centri estetici sono equiparati a studi medici di tipo 0 ovvero con apparecchi elettromedicali o elettromedicali ad uso estetico senza parti applicate direttamente sul paziente o di tipo 1 se si hanno parti applicate direttamente sul cliente.
    Quindi prima di tutto dipende da come è stato fatto il contratto di locazione perchè se il locatore lo ha dato come appartamento e roberta lo ha trasformato in attività tutte le spese sono a carico suo ivi compreso il progetto (spero per lei che lo abbia fatto) nel caso il locatore lo abbia affittato indicando già l'uso commerciale dell'immobile allora è il locaotre che avrebbe dovuto dare l'impianto a norma, vi sono alcune sentenza della cassazione in merito ad alcune problematiche tra cui la non concessione delle autorizzaioni che qui vi riporto:

    a)l’obbligo del locatore si limita alla consegna di un immobile che presenti le qualità giuridiche idonee per l’uso convenuto, senza che ciò comporti anche l’onere di ottenere tutte le autorizzazioni richieste per l’esercizio della specifica attività richiesta dal conduttore (Cass. 25 gennaio 2011, n° 1735);


    b) sussiste, invece, la responsabilità del locatore nei confronti del conduttore per il mancato rilascio di specifiche autorizzazioni quando la destinazione particolare dell’immobile abbia formato oggetto di specifica pattuizione contrattuale, vale a dire di un preciso obbligo del locatore di garantire il pacifico godimento del bene in rapporto all’uso che si è convenuto (Cass. 27 marzo 2009, n° 7550);


    c) la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio e, in particolare, della sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore, sempre che il conduttore non sia stato adeguatamente e preventivamente informato della situazione di fatto e che l’abbia consapevolmente accettata nello stato in cui risultava al momento della consegna (Cass. 7 giugno 2011, n° 12286): pertanto, non è affetta da nullità una clausola in cui il locatore, pur in presenza di determinate carenze dell’immobile, specifichi in modo estremamente chiaro e in buona fede l’oggetto delle obbligazioni che egli intende offrire a fronte di un corrispettivo da pattuirsi, escludendo, quindi, dal contratto prestazioni che l’immobile locato non è in grado di fornire;


    d)salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere eventuali autorizzazioni per l’uso del bene locato, il che significa che, nel caso in cui il conduttore non ottenga poi la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle particolari caratteristiche strutturali del bene locato (Cass. 8 giugno 2007, n° 13395 su Massimario Cassazione 2007 pag. 85 ).
    Per quanto, invece, riguarda gli interventi che sono imposti dalla legge all’immobile (ad es. adeguamento dell’impianto elettrico alla normativa dettata in tema di sicurezza), a prescindere dalla specifica attività svolta, trattasi di lavori da effettuarsi a cura e spese del locatore e, ove eseguiti invece dal conduttore con il consenso chiaro ed inequivoco del proprietario, possono ricondursi alla fattispecie deimiglioramenti(art. 1592 cod. civ.) con conseguente diritto per quest’ultimo di ottenere un indennizzo pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile apportato al bene al momento della riconsegna e, per patto contrattuale, una riduzione iniziale della misura del canone, tenuto conto delle opere di adeguamento che il conduttore si è accollato.
     
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  14. Ignazio432

    Ignazio432 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno la.mia domanda è a chi spetta pagare l'impianto elettrico tra usofruttuario proprietario o chi a la nuda proprietà?
     
  15. studio gottardi

    studio gottardi Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Scusa ignazio ma cosa intendi per "Pagare impianto elettrico"? Perchè a seconda di cosa intendi cambia, e poi parli di un alloggio, di un'attività con o senza dipendenti....Se puoi essere più preciso ti si può rispondere con la dovuta certezza
     
  16. Ignazio432

    Ignazio432 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si scusa sono in affitto in un appartamento l'impianto elettrico e di 60 anni fa ho chiesto di avere adeguato l'impianto.il problema è che ce un proprietario un usofruttuario e uno con la nuda proprietà e tutti e tre dicono che spetta all'altro grazie
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Si tratta di abitazione o locale commerciale?
    Cosa si intende per rifare l'impianto?
    Se si tratta solo di manutenzione , spetta all'usufruttuario, se si tratta di rifacimento integrale (manutenzione straordinaria), spetta al nudo proprietario.
     
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  18. gessica88

    gessica88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    noi abbiamo preso un locale in affitto dove per almeno parecchi anni è stato sfitto,
    il proprietario sta rifacendo a spese sue l'impianto elettrico perché non a norma quindi pagamento del progetto e conformità spettano sempre a lui?? C'e qualche legge nel caso fosse cosi da puntualizzargli?
    Grazie
     

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