Contenzioso legale dopo proposta conforme

[Zagonara Emanuele]

Buongiorno a tutti.
Il mio quesito è rivolto in modo particolare agli addetti ai lavori (Colleghi - agenti immobiliari, e avvocati in primis) ma spero possa essere di aiuto a tutti, anche ai non addetti ai lavori a agli utenti.

In sintesi questo è il problema:

Incarico di vendita in esclusiva di 12 mesi, raccolto ad € 470.000,00 con pagamento a saldo entro la data di consegna dell'immobile, ovvero entro 6 mesi.
Conferente l'incarico sessantenne laureato.
L'incarico prevede molto chiaramente la "espressa accettazione di proposte raccolte alle condizioni richieste" senza necessità di ulteriore consultazione.

Proposta d'acquisto raccolta 1 mese prima della scadenza dell'incarico di vendita ad € 470.000,00 con pagamento pienamente rispondente alla richiesta.

Perciò, "affare concluso".

Per correttezza si informa il venditore dell'esistenza della proposta e del suo contenuto e lo si invita a presentarsi per la "formale accettazione" (in realtà NON occorrente a motivo dell'espressa accettazione di cui sopra).

Il venditore prende tempo, rimanda, accampa scuse e non si presenta.

Il venditore viene allora convocato formalmente sia mezzo telefonico, sia a mezzo Whatsapp sia con telegramma (tutte modalità previste dall'incarico di vendita sottoscritto dal cliente) per la firma del compromesso.
Anche in questo caso NON si presenta.

Di fatto "rinuncia a vendere alle condizioni pattuite" e "revoca" l'incarico di vendita.

Aggiungo che l'incarico di vendita prevede il pagamento di una penale nei casi suddetti.

Ora dopo un tentativo di "mediazione" fatto dai legali (a cui il conferente l'incarico non si è degnato nemmeno di rispondere) deve partire la causa.

Gli avvocati sollevano le seguenti eccezioni:

1) il conferente l'incarico non ha potuto esaminare la proposta d'acquisto.
a) Come anzidetto, la proposta essendo pienamente corrispondente alle condizioni richieste in tutto e per tutto, non necessitava di essere esaminata e accettata.
b) il conferente l'incarico è stato comunque convocato per l'esame della proposta ma non si è presentato.

2) la penale è vessatoria
a) in realtà, benchè alta, la penale è stata posta anche a carico in egual misura a carico dell'agenzia immobiliare nel verificarsi di una decina di possibilità, proprio per "bilanciare gli oneri tra le parti (conferente l'incarico e agente).
b) tutte le clausole citate sull'incarico (entità della penale compresa) sono state accettate espressamente ai sensi degli Art.li 1341 e 1342 c.c. con ulteriore dicitura specifica (suggerita dal legale) con la quale il conferente l'incarico "consapevolmente e dopo valutazione e trattativa con l'agente, accetta tutte le clausole, comprese quelle ?eventualmente ritenute vessatorie.

Ora, dal mio punto di vista, credo si potrebbe agire per due diverse motivazioni:

1) Per la richiesta della penale per i motivi anzidetti
2) Per il pagamento della provvigione pattuita trattandosi di "affare formalmente concluso"

La domanda è la seguente, anzi sono due:

1) Cosa ne pensate della situazione e come procedereste, ovvero per quale "motivo" intentereste causa? (pagamento penale o pagamento provvigione)

2) avete sentenze (meglio se di Cassazione) he riguardino casistiche simili da segnalarmi?

Grazie a chi saprà e vorrà rispondere.

 

[francesca63]

L'incarico prevede molto chiaramente la "espressa accettazione di proposte raccolte alle condizioni richieste" senza necessità di ulteriore consultazione.

Questo mi perplime.
Come mai una clausola del genere ?
Come è formulata precisamente ?

Che io sappia, la penale può anche essere pari alla provvigione pattuita, in caso di rifiuto a firmare per accettazione una proposta conforme.
Penso ci si possa muovere per avere la penale.
Ma andrebbe letto l’incarico completo.

Mi sorge però la curiosità di sapere come mai il proprietario ha cambiato idea sulla vendita; c’è stata qualche avvisaglia o qualche screzio ?

 

[Zagonara Emanuele]

Questo mi perplime.
Come mai una clausola del genere ?
Come è formulata precisamente ?

Che io sappia, la penale può anche essere pari alla provvigione pattuita, in caso di rifiuto a firmare per accettazione una proposta conforme.
Penso ci si possa muovere per avere la penale.
Ma andrebbe letto l’incarico completo.

Mi sorge però la curiosità di sapere come mai il proprietario ha cambiato idea sulla vendita; c’è stata qualche avvisaglia o qualche screzio ?

Grazie Francesca per il tuo gradito intervento.

L'incarico di vendita recita:

"Il VENDITORE autorizza la ditta XXXXXXXX a far sottoscrivere agli aspiranti acquirenti una 'proposta d'acquisto' che dovrà essere portata a conoscenza del VENDITORE (anche a mezzo raccomandata, fax, telegramma, ecc....); eventuali 'proposte d'acquisto' assunte dalla ditta XXXXXXXX al suddetto prezzo liquidato come sopra sono da ritenersi espressamente accettate sin da ora".

L'allegato all'incarico, in riferimento a questa clausola recita, chiarisce e ribadisce:

" ESPRESSA ACCETTAZIONE: In relazione all'Art.lo 2) si precisa che qualora il conferente l'incarico ricevesse una “proposta d'acquisto” conforme e corrispondente al prezzo richiesto, precisato all'Art.lo 1) dell'incarico di vendita e/o all'Art.lo 1) del presente allegato, detta “proposta” deve intendersi specificatamente accettata sin d'ora ogni eccezione esclusa. Qualora, a seguito della comunicazione ricevuta dalla XXXXXXXX dell'esistenza di una “proposta d'acquisto” conforme e corrispondente al prezzo richiesto, il conferente l'incarico rifiutasse di vendere o sottoscrivere il “preliminare di compravendita” e/o specifica “dichiarazione di accettazione”, il conferente l'incarico si riconosce sin dora debitore nei confronti della XXXXXXXXX ogni eccezione esclusa, dell'importo stabilito a titolo di penale nella misura pattuita al successivo Art.lo 5) dello incarico di vendita.

In merito alle modalità di notifica dell'esistenza di proposte d'acquisto raccolte, si pattuisce che queste potranno essere comunicate / notificate al conferente l'incarico oltre che con le modalità previste dall'incarico di vendita, anche a mezzo, messaggistica Whatsapp o mail.
Resta inteso che le proposte d'acquisto raccolte al prezzo richiesto come sopra meglio precisato non necessiteranno d'essere valutate dal conferente l'incarico in quanto si intendono “accettate” sin da ora ogni eccezione esclusa.
L'esistenza di proposte d'acquisto raccolte conformemente al prezzo richiesto come sopra meglio precisato, potrà essere portata a conoscenza del conferente l'incarico con una delle seguenti modalità: raccomandata r.r., telegramma, mail, PEC, messaggistica Whatsapp, ecc.... Resta inteso che sarà cura ed onere del conferente l'incarico adoperarsi per prendere visione di detta “proposta d'acquisto” ovvero dovrà presentarsi presso gli uffici della Ditta XXXXXXXX per visionarla e/o richiederne copia"

Inoltre, sempre sull'allegato c'è quanto segue:

"ACCETTAZIONEAI SENSI DEGLI ART.LI 1341 E 1342 C.C.: Ai sensi e per gli effetti degli Art.li 1341 e 1342 Cod. Civ. il conferente l'incarico con la firma della presente, dichiara di accettare espressamente e consapevolmente gli Art.li 1 (misura del compenso), 2(espressa accettazione), 3 (corresponsione compenso), 4(responsabilità del conferente l'incarico), 5 (penale e riconoscimento del debito, 6 (obblighi della Ditta XXXXXXX), 9 (durata e irrevocabilità dell'incarico), 10 (foro competente), 12 (negoziazione clausole), 13 (dichiarazione di consenso) del suddetto “incarico a procurare la vendita” e gli Art.li 1(trattabilità del prezzo), 2 (espressa accettazione), 3 (penale) e 4 (autorizzazione ulteriori modalità esecuzione incarico) del presente “allegato A”. Il conferente l'incarico dichiara inoltre di aver compreso e negoziato ogni condizione contrattuale contenuta sia nel suddetto “incarico a procurare la vendita” sia nel presente “allegato A”, incluse quelle eventualmente qualificabili come vessatorie".

Ovviamente tutto quanto sopra firmato dal conferente l'incarico.

In merito ai rapporti tra l'agente il conferente l'incarico, nessuno screzio e nessuna avvisaglia.
Anzi sulla raccomandata da lui inviata in disdetta all'incarico ha persino scritto che "non ha nulla da eccepire sull'operato dell'agenzia".
Non ha dato alcuna giustificazione; ovvero nessuna neppure stupida e/o banale.

Abbiamo pensato che avesse già venduto ad altro cliente privatamente, ma ad oggi (dopo 4 mesi dall'accaduto) le visure confermano che è ancora lui il proprietario dell'immobile. ​

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno a tutti.
Il mio quesito è rivolto in modo particolare agli addetti ai lavori (Colleghi - agenti immobiliari, e avvocati in primis) ma spero possa essere di aiuto a tutti, anche ai non addetti ai lavori a agli utenti.

In sintesi questo è il problema:

Incarico di vendita in esclusiva di 12 mesi, raccolto ad € 470.000,00 con pagamento a saldo entro la data di consegna dell'immobile, ovvero entro 6 mesi.
Conferente l'incarico sessantenne laureato.
L'incarico prevede molto chiaramente la "espressa accettazione di proposte raccolte alle condizioni richieste" senza necessità di ulteriore consultazione.

Proposta d'acquisto raccolta 1 mese prima della scadenza dell'incarico di vendita ad € 470.000,00 con pagamento pienamente rispondente alla richiesta.

Perciò, "affare concluso".

Per correttezza si informa il venditore dell'esistenza della proposta e del suo contenuto e lo si invita a presentarsi per la "formale accettazione" (in realtà NON occorrente a motivo dell'espressa accettazione di cui sopra).

Il venditore prende tempo, rimanda, accampa scuse e non si presenta.

Il venditore viene allora convocato formalmente sia mezzo telefonico, sia a mezzo Whatsapp sia con telegramma (tutte modalità previste dall'incarico di vendita sottoscritto dal cliente) per la firma del compromesso.
Anche in questo caso NON si presenta.

Di fatto "rinuncia a vendere alle condizioni pattuite" e "revoca" l'incarico di vendita.

Aggiungo che l'incarico di vendita prevede il pagamento di una penale nei casi suddetti.

Ora dopo un tentativo di "mediazione" fatto dai legali (a cui il conferente l'incarico non si è degnato nemmeno di rispondere) deve partire la causa.

Gli avvocati sollevano le seguenti eccezioni:

1) il conferente l'incarico non ha potuto esaminare la proposta d'acquisto.
a) Come anzidetto, la proposta essendo pienamente corrispondente alle condizioni richieste in tutto e per tutto, non necessitava di essere esaminata e accettata.
b) il conferente l'incarico è stato comunque convocato per l'esame della proposta ma non si è presentato.

2) la penale è vessatoria
a) in realtà, benchè alta, la penale è stata posta anche a carico in egual misura a carico dell'agenzia immobiliare nel verificarsi di una decina di possibilità, proprio per "bilanciare gli oneri tra le parti (conferente l'incarico e agente).
b) tutte le clausole citate sull'incarico (entità della penale compresa) sono state accettate espressamente ai sensi degli Art.li 1341 e 1342 c.c. con ulteriore dicitura specifica (suggerita dal legale) con la quale il conferente l'incarico "consapevolmente e dopo valutazione e trattativa con l'agente, accetta tutte le clausole, comprese quelle ?eventualmente ritenute vessatorie.

Ora, dal mio punto di vista, credo si potrebbe agire per due diverse motivazioni:

1) Per la richiesta della penale per i motivi anzidetti
2) Per il pagamento della provvigione pattuita trattandosi di "affare formalmente concluso"

La domanda è la seguente, anzi sono due:

1) Cosa ne pensate della situazione e come procedereste, ovvero per quale "motivo" intentereste causa? (pagamento penale o pagamento provvigione)

2) avete sentenze (meglio se di Cassazione) he riguardino casistiche simili da segnalarmi?

Grazie a chi saprà e vorrà rispondere.

Se punti alle provvigioni al tuo posto io risparmierei i soldi del legale, non credo tu abbia speranze.
La ragione risiede nella condizione di consumatore del cliente, al quale non è possibile imporre una accettazione di una proposta, sia perhcè può rifiutarne anche di conformi sia perchè "le condizioni" non possono essere tutte espresse, pertanto può sempre averne una che non accetta.
Ad aggravare tutto l'espressa accettazione, che è la regina della vessatorietà, secondo è tombale sulla questione provvigioni.
In pratica il contratto non è concluso perchè il proprietario non ha accettato la proposta, ne gli è stato chiesto di accettarla.
L'accettazione preventiva è come la disdetta preventiva di un contratto di locazione.
Credo che se andrai in giudizio per avere le provvigioni perderai con costi non trascurabili.
Non ho l'esperienza per individuare le sentenze adatte, ricordo che quella sulla possiblità del consumatore/proprietario di rifiutare proposte conformi ma non saprei ritrovarla.
Io procederei per la penale per la disdetta del contratto, anche fosse vessatoria al massimo il giudice la ridurrebbe.
In bocca al lupo!

 

[francesca63]

Non mi piace molto la clausola sull’ “espressa accettazione”, poiché , dopo aver previsto che una proposta conforme si intende già accettata, e’ previsto anche cosa succede (pagamento penale) qualora il venditore si rifiutasse di vendere, cioè di firmare per accettazione una proposta conforme .
Se e’ previsto che possa rifiutare, questo contraddice l’espressa accettazione.
Non sono nemmeno sicura che questa “espressa accettazione” fosse valida, così come formulata: nel senso che , a mio avviso, sarebbe stato meglio formularla in modo più categorico: o, addirittura, far firmare per accettazione un modulo di proposta con le condizioni pattuite, lasciando in bianco proponente e data.

Stante la clausola sulla penale, secondo me, ripeto, a quella sia ha diritto, e non altro.
Penale come pattuito, per quanto possa essere alta come la provvigione, poiché una penale più bassa e’ “obbligatoria” per revoca incarico , ma non per rifiuto accettazione proposta conforme.
E dato che la revoca è arrivata dopo la comunicazione della proposta, a quella situazione (mancata accettazione proposta conforme) ci si deve attenere.

Tra l’altro, se si ritenesse concluso il contratto, per via dell’espressa accettazione, paradossalmente le provvigioni sarebbero dovute anche dal proponente…cosa ovviamente assurda.

Quanto al comportamento del venditore, a naso sta facendo passare del tempo per andare a rogito , sperando che non ci si sia accorti che ha trovato l’acquirente.
Ogni altra ipotesi avrebbe dato luogo quantomeno ad una spiegazione, penso io, in un mondo appena civile.

 

[cristian casabella]

Scusa la domanda, ma perché non hai allegato la proposta firmata? ma gli hai solo comunicato di averne una pienamente conforme? invitandola a venire a vederla?

 

[Umberto Granducato]

Premesso che hai trovato uno che ha cambiato clamorosamente idea e si attaccherà in ogni dove, una domanda: come mai hai messo quella clausola dell'accettazione espressa? Lo fai sempre o c'era una ragione particolare?
Per il resto sono totalmente d'accordo con @Giuseppe Di Massa, richiederei la penale per i motivi che ha già chiaramente spiegato lui
Hai mai allegato la proposta alle tue comunicazioni (o a quelle dei legali)?

 

[Bagudi]

Io andrei dritta sulla penale.

 

[ab.qualcosa]

Ovviamente IANAL (I am not a lawyer) ma, a sensibilità...

L'incarico prevede molto chiaramente la "espressa accettazione di proposte raccolte alle condizioni richieste" senza necessità di ulteriore consultazione.

Questa suona male.
Ma male male male eh...

1) il conferente l'incarico non ha potuto esaminare la proposta d'acquisto.
a) Come anzidetto, la proposta essendo pienamente corrispondente alle condizioni richieste in tutto e per tutto, non necessitava di essere esaminata e accettata.
b) il conferente l'incarico è stato comunque convocato per l'esame della proposta ma non si è presentato.

1.a vedi sopra
1.b mi sembra sensata. Ma io l'avrei inviata su tutti i canali a quel punto.

2) la penale è vessatoria

Male.
Rischi di giocarti pure la penale.

Ma, per curiosità, nel corso dell'incarico, quando lo chiamavi per aggiornamenti, questo come si poneva?