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inglesino

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Salve vorrei porvi un quesito, sperando di trovare con il vostro aiuto una soluzione. Devo affittare un negozio per la durata di 6 mesi ad un personal trainer che, probabilmente, al termine del contratto e assaggiato il mercato di zona, vorrebbe acquistarlo. Il mio problema è le motivazioni della transitorietà inserite in contratto che sembrano cozzare con le direttive della legge. Cioè, la motivazione da quel che leggo deve essere oggettiva e non soggettiva. C'è un evento sportivo, affitto il negozio per vendere gli integratori. Ho rilevato da un fallimento 1000 occhiali da vista, apro il negozio per venderli e poi esaurita la merce me ne vado. In pratica sembra che io debba legare la transitorietà ad un evento oggettivo. Qualcuno di voi lo ha già fatto, potete darmi consigli sulla base della vostra esperienza?
 

Aidualc

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Esatto, la motivazione deve essere verificabile, con data certa. La motivazione "forse poi lo compro" proprio non regge. Dovrete fare un 6+6.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Salve vorrei porvi un quesito, sperando di trovare con il vostro aiuto una soluzione. Devo affittare un negozio per la durata di 6 mesi ad un personal trainer che, probabilmente, al termine del contratto e assaggiato il mercato di zona, vorrebbe acquistarlo. Il mio problema è le motivazioni della transitorietà inserite in contratto che sembrano cozzare con le direttive della legge. Cioè, la motivazione da quel che leggo deve essere oggettiva e non soggettiva. C'è un evento sportivo, affitto il negozio per vendere gli integratori. Ho rilevato da un fallimento 1000 occhiali da vista, apro il negozio per venderli e poi esaurita la merce me ne vado. In pratica sembra che io debba legare la transitorietà ad un evento oggettivo. Qualcuno di voi lo ha già fatto, potete darmi consigli sulla base della vostra esperienza?
Mi viene in mente solo il 6 + 6 con disdetta a 6 mesi firmata in contemporanea, non è illegale ma sembra ciò che è, ovvero una elusione della normativa, non credo controllino ma non suona comunque bene.
 

inglesino

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Nel mio caso, il cliente ha già fatto domanda al leasing inerente all'acquisto di questo immobile, soltanto che i tempi sono molto dilatati. Per questo motivo, nel frattempo, ha chiesto di poter entrare pagando l'affitto e poi se la richiesta andrà a buon fine lo prenderà altrimenti amici come prima e lui libererà i locali. Magari allegando la pratica come allegato la motivazione può essere più concreta e veritiera. Leggevo in alcuni forum che sono valide motivazioni come "mi serve un negozio provvisorio perchè è in ristrutturazione il principale" che ci sta.
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Oppure fate un contratto di opzione (il proprietario si impegna a vendere previo assenso che dovrà pervenire entro una certa data) con consegna immediata del bene e previsione di somma mensile che, in caso di acquisto, sarà imputata in conto prezzo.
In caso di mancato acquisto, sarà trattenuta quale corrispettivo per il godimento.
Altra ipotesi, preliminare con consegna anticipata e facoltà di recesso in capo all'acquirente e previsione di penale per il recesso equivalente all'importo dei canoni relativi il periodo.
 

inglesino

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Oppure fate un contratto di opzione (il proprietario si impegna a vendere previo assenso che dovrà pervenire entro una certa data) con consegna immediata del bene e previsione di somma mensile che, in caso di acquisto, sarà imputata in conto prezzo.
In caso di mancato acquisto, sarà trattenuta quale corrispettivo per il godimento.
Altra ipotesi, preliminare con consegna anticipata e facoltà di recesso in capo all'acquirente e previsione di penale per il recesso equivalente all'importo dei canoni relativi il periodo.
Grazie Avvocato, ma secondo la Sua esperienza la motivazione sopra descritta potrebbe reggere presentando la richiesta di leasing?
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Potrebbe anche soddisfare le esigenze probatorie della temporaneità.
Qualora deciderai di percorrere questa strada sarà obbligatorio esaminare gli accordi territoriali vigenti nel comune (lì verranno indicate le esigenze di temporaneità tipiche e le modalità per dare rilievo a quelle atipiche).
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
In alternativa si può optare per un contratto di utilizzo di spazi e servizi.
In sto modo il problema della durata non si pone.
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Dipende da come lo si costruisce, @il_dalfo .
Vi è il rischio di incorrere nella simulazione e, soprattutto, nella nullità delle clausole in deroga alla durata prevista dalla 392/1978.
 

cristian casabella

Membro Senior
Agente Immobiliare
Io avrei pensato ad un preliminare con una caparra, 12 o 24 rate mensili (da scalare eventualmente dal saldo) e rogito alla scadenza. In caso di mancati pagamenti si inizia con le pratiche per far sloggiare l'acquirente
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Intendi un temporary? Puoi spiegarti meglio? Come si chiama nello specifico il contratto?
Si tratta di un contratto di somministrazione (quindi non di locazione).
Come si evince dal nome, devono essere dati dei servizi (gli esempi riportati più comuni sono i servizi di pulizia, portierato, ricezione posta, uso di strumentazione etc etc).
Come accennato dall' @Avv Luigi Polidoro è bene improntare il contratto con coscienza e preferibilmente tramite un professionista.

Qui un articolo che può darti un infarinatura: Contratto di utilizzo di spazi e servizi: cos’è e come usarlo

Se il personal trainer usa attrezzature sportive, potresti fornirgli quelle come servizio.
Se non sai dove trovarne, potresti chiedere a qualche personal trainer se è disponibile a fornirtele gratuitamente solo per un periodo, magari tramite un contratto di comodato d'uso...

(Polidoro, se capitasse, lei mi porterà le arance mentre m'abbronzo a scacchi? :fiuu: 😇 )
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Se ti capitasse, farei di tutto per farti mangiare ogni sorta di prelibatezza presso le tue mura domestiche.... anche perché vada per la simulazione, vada per la nullità contrattuale, ma il reato non ce lo vedrei proprio!!! :risata:
 

matusalemme

Membro Attivo
Privato Cittadino
per 6 mesi cercherei di utilizzare una qualche motivazione soggettiva collegandola, come hai ben scritto sopra, a qualche evento cittadino, e non mi preoccuperei più di tanto

altrimenti, potresti stipulare un contratto di locazione condizionato risolutivamente al mancato assenso da parte del leasing entro il termine di 6 mesi

oppure - sempre che abbiate già parlato di cifre per la compravendita e che valga la pena - ipotizzare un contratto di rent to buy, con facoltà di recesso per il conduttore dopo i primi 6 mesi
 

matusalemme

Membro Attivo
Privato Cittadino
integrazione all'ipotesi del contratto di locazione condizionato risolutivamente

detto contratto dovrebbe prevedere - sempre a favore del conduttore - anche la facoltà insindacabile di recedere dalla locazione dopo 5 mesi (se vuoi, indipendentemente dall'ottenimento dell'OK da parte del leasing) con il preavviso di 1 mese
 

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