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  1. Immobil Services

    Immobil Services Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Salve, avrei bisogno di un consiglio. Sono in procinto di preparare un contratto di affitto. Il contratto sarà di tipo “transitorio” della durata di un anno(non x studenti ma per lavoratore). So che i contratti “transitori” durano un anno senza bisogno di disdetta da parte di entrambi gli attori e alla sua scadenza si rifa il tutto. Un proprietario però, vuole che all’interno del contratto sia inserita tale clausola ”Si dichiara che qualora non avvenisse alcuna disdetta da parte del conduttore o del locatore, il contratto si rinnoverà tacitamente di anno in anno”. Ma questa clausola non contraddice quanto previsto dal contratto transitorio? Il contratto tipo “transitorio” cui faccio riferimento è quello concordato dalle associazioni di categoria. Tale richiesta è stata fatta da parte del proprietario per evitare di riconsegnare ogni anno un nuovo contratto, e quindi per evitare nuove spese x marche da bollo, tempo…. Forse esiste un altro di tipo di contratto più libero che invece ammette tale eccezione? Qualcuno saprebbe darmi qualche indicazione? Infinite grazie.
    Immobil Services
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A quel che mi ricordo il contratto d'affitto "transitorio" prevede che la transitorietà sia giustificata nel contratto stesso (p.es. dovuta a trasferimento momentaneo per motivi di lavoro del locatore o del locatario), dura al massimo 18 mesi e NON E' rinnovabile. :fico:
    Il contratto "concordato", altrimenti detto 3+2, viene invece stipulato sulla base di un accordo, questo sì concordato con le associazioni di categoria, che a fronte di un canone prefissato prevede durata stabilita in 3 anni rinnovabili per 2 anni e soprattutto benefici fiscali.
    Non credo quindi che sia possibile inserire la clausola che vuole il proprietario, e ti invito ad approfondire bene la questione prima di preparare il contratto stesso! :?

    ;)
     
  3. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ...anche il contratto "transitorio" è tra quelli cosidetti "concordati" ed hanno quindi il Canone Vincolato alle tabelle appunto..."concordate".
    Per quanto riguarda la durata...questo è sempre e solo un "problema" del Locatore, nel senso che, ultimamente è più difficile trovare inquilini che rimangono per un congruo periodo di tempo che viceversa...cmq penso che la clausola in questione sia possibile inserirla senza problemi...infatti se al Locatore interessa cmq superare l'anno...questo evita ulteriori spese...se invece la cosa interessa al conduttore...idem!...il problema è poi "fiscale" nel senso che bisogna vedere se facendo così il Canone rientra cmq nelle casistiche pe poi avere i benefici fiscali...ma non è un problema dell'inquilino...insomma fallo pure di un Anno rinnovabile con la disdetta da darsi con i 3 mesi (da parte dell'inquilino)...e soprattutto però con il CANONE GIUSTO (cioè calcolato secondo il concordato) ...dopo di chè se l'inquilino può o vuole rimanere di più...tanto meglio!...(il problema è sempre del locatore nel caso voglia mandarlo via...)...saluti!
     
  4. alessandra

    alessandra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buon giorno a tutti,
    approfitto dell'argomento per chiedere se è vero che il contratto transitorio ha dei vincoli legati al Comune in cui si vuole contrarre locazione: come quei comuni piccoli a bassa intensità abitativa o lontano dai circuiti turistici ed universitari in cui sembrerebbe che l'unica possibilità sia contrarre un 4+ 4 anni. Non esite un escamotage ?
    grazie a tutti
    Alessandra
     
  5. pavone massimiliano

    pavone massimiliano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    A dire il vero, il mio legale mi ha detto, rispondendo ad una mia domanda, che e' possibile inserire la rinnovabilita' di un anno nel contratto transitorio. A questo punto mi vengono dei dubbi. C'e' un modo per saperlo con certezza?
     
  6. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Come dicevo, io vado a memoria dal corso! Sulla base di quanto mi hanno insegnato mi sembrava proprio che le cose stessero così, ma a quanto dice Paolo invece la situazione sembra completamente diversa! e' anche vero che nella realtà non mi è mai capitato di stipulare un transitorio ... :triste:
    Consiglio quindi di sentire tutti i pareri e poi approfondire personalmente la situazione andandosi a cercare le fonti normative (stai tranquillo, tanto qui lo trovi qualcuno che te le segnala! :D )

    ;)
     
  7. Domus mp Immobiliare

    Domus mp Immobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti.
    Penso che la soluzione più idonea per accontentare tutti sia quella di stipulare un contratto in forma libera
    (4 + 4 ) inserendo un punto dove si prevede che il conduttore , dopo i primi 6 mesi di locazione possa dare didetta al contratto dando un preavviso di 6 mesi rispetto alla data in cui il recesso avverrà.(art.27 L 392/78). Cosa ne pensate?
     
  8. graziella

    graziella Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi è capitato di redigere un contratto uso transitorio, alla scadenza all'agenzia delle entrate della zona mi hanno fatto fare il versamento come proroga evitando così di rifare il contratto, secondo me dopo la durata massima di 18 mesi prevista per tale contratto, si dovrebbe rifare il tutto, però alla fine è bene informarsi presso l'agenzia competente.
    Graziella
     
  9. pavone massimiliano

    pavone massimiliano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Rispondendo a Graziella volevo dire che secondo me ( ne sono abbastanza certo ), l'agenzia delle entrate accetta qualsiasi cosa uno gli presenti, in quanto a loro interessano le imposte e gli impiegati non sono dei consulenti legali, non hanno quindi conoscenza alcuna, o quasi, sulla legislazione contrattuale, tranne che sotto l'aspetto tributario.
    Massi
     
  10. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare

    L'Agenzia delle Entrate accetta più o meno tutto, giustissimo...

    ... I problemi sorgono nel momento in cui per qualsivoglia ragione devo finire davanti a un giudice con quel contratto in mano...

    Es: se ho stipulato un transitorio senza averne motivo (conduttore non studente universitario o lavoratore a t.d.) e vado in causa perchè il conduttore non vuole liberare l'alloggio scaduto il termine.... Il giudice equiparerà quel contratto a un classico 4+4, appunto perchè mancano i presupposti per essere un transitorio.

    Questo è un esempio che mi viene in mente basato su uno dei ragionamenti che sviluppavamo durante il corso da Agenti Immobiliari, spero che renda l'idea; come sempre ricordo di non essere una cima in locazioni non essendo un'attività molto importante per la mia agenzia....
     
  11. pavone massimiliano

    pavone massimiliano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
  12. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    La transitorietà dev'essere dimostrata. Il conduttore non può portare la residenza, dev'essere allegato un contratto di lavoro da dove si evince che il conduttore ha la necessità di dimorare temporaneamente in quella città, può durare max 18 mesi e non è rinnovabile. Poi nella pratica...
     
  13. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ...certo...nei comuni a bassa intensità abitativa oppure semplicemente ladd0ve non hanno stipulato nessun concordato...cmq alla fine la soluzione di prospettare al conduttore di stipulare comunque un contratto 4+4 normale ma con la possibilità di disdettarlo in qualsiasi momento con un preavviso di 3 MESI (non 6...la cosa è a suo favore e quindi DEROGABILE)...è la miglior soluzione...il canone è libero quindi....
     
  14. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ...rispondendo agli ultimi interventi...qui il problema è inverso...da quello che ho capito al proprietario "converrebbe" un contratto più lungo...quindi il problema non sussiste...saluti
     
  15. Domus mp Immobiliare

    Domus mp Immobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Nel mio intervento , "dopo i primi 6 mesi di contratto possibilità per il conduttore di disdettare la locazione con un preavviso di 6 mesi rispetto alla data in cui il recesso dovrà avvenire" pensavo anche al propietario ed in questo modo gli assicuravo almeno un contratto della durata di un anno (primi 6 mesi + secondi 6 mesi di preavviso) . Ciao
     
  16. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    .. il conduttore questo lo può sempre fare, dandone motivazione (che può essere anche la morte del gatto o il raffreddore della nonna :fico: ). Il problema è che se il conduttore non dà la disdetta in locatore si trova con la casa locata per 4+4 anni, e a tassazione piena! :triste:

    ;)
     
  17. Domus mp Immobiliare

    Domus mp Immobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Credo che la morte del gatto non rientri nei "gravi motivi" previsti dalla legge per i quali indipendentemente dalle pattuizioni il conduttore possa dare disdetta anticipata al contratto di locazione sempre con un preavviso di mesi 6 . Mi sembra di aver capito che è il locatore voglia un contratto possibilmente lungo e non voglia ripagare bolli e registrare un nuovo contratto. E' naturale che il conduttore debba dare disdetta ,in mancanza di questa la locazione prosegue ed è giusto che il locatore ,in questo caso,paghi le tasse! In presenza di disdetta anticipata ,il conduttore dovrà farsi carico (salvo patti contrari) anche del versamento all'ufficio del registro per interruzione anticipata rispetto alle previsioni contrattuali ,versamento che interrompe la fiscalità della locazione. Ciao
     
  18. dalele

    dalele Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il contratto "transitorio" non è necessariamente a canone concordato, ma lo è soltanto nei comuni ad "alta tensione abitativa" (vedi elenco http://www.confedilizia.it/ELENCO COMUNI ALTA TENSIONE ABITATIVA.htm) ed in quelli confinanti che adottano gli stessi "accordi territoriali". Negli altri comuni è previsto il "canone libero" (io vivo in un comune di questo tipo e sono certo che è così).
    La clausola che vuoi inserire, a mio avviso, contraddice la "ratio" stessa del contratto transitorio. E' evidente che i problemi nascono solo nel momento in cui ti trovi davanti ad un giudice. Ma questo vale sempre, in ogni tipo di contratto. Cosa succederebbe se il contratto si rinnova davvero per 3 anni e poi ti dovessi trovare davanti ad un giudice? E' probabile che lo stesso equipari il contratto ad un contratto 4+4 con le conseguenze del caso.
     
  19. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sei sicuro? Eppure a un mio amico ...... :risata: :risata: :risata:

    ;)
     
  20. Francesca Cecchini

    Francesca Cecchini Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiorno, provo a dire la mia.
    Il contratto di locazione transitorio ha una durata massima di 18 mesi e tale durata non è derogabile. Concordo con chi ha detto che il problema, se si immette la clausola di rinnovo automatico, non è tanto quello dell'agenzia delle entrate, ma è quello dell'interpretazione che del contratto dovrebbe fare il giudice se interpellato. Credo lo interpreterebbe come sicuramente almeno un contratto 3+2 ove fosse possibile, ma potrebbe anche interpretarlo come un 4 + 4, con ciò assoggettandosi alla tassazione piena oltretutto.
    Mi spiace ma dì al tuo cliente che davvero una clausola di questa portata non si può introdurre.
    Spero di essermi spiegata, sono alle prime armi qui dentro!
     

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