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  1. maurizio.c

    maurizio.c Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    è vero che nel contratto transitorio quando il conduttore è il solo che ha motivi certificati c'è il rischio di un successivo passaggio automatico al 4+4 (se viene meno in un secondo tempo il motivo certificato ) a prescindere dalla volontà del padrone di casa?
    è vero che un ulteriore rischio è che il conduttore (che conosce bene la legge) può richiedere in alcuni casi* di pagare come affitto non la cifra pattuita dai contraenti nel transitorio ma la cifra calmierata (*equiparazione ai contratti concordati nelle zone ad alta tenzione abitativa)?

    è vero che se impugnato davanti al giudice tale transitorio di cui sopra oltre a poter diventare un 4+4 ha come mensilità di riferimento non la cifra concordata nel contratto ma bensì la mensilità corrispondente al contratto concordato equiparato nelle zone ad alta tenzione abitativa?

    un esperto immobiliarista ha risposto positivamente a tutti e tre i miei quesiti, ma io ho qualche dubbio sulla terza ipotesi ...
     
  2. Daniele Ruggeri

    Daniele Ruggeri Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    I contratti transitori sono contratti atipici nel senso che sono particolari...
    Per cio' che riguarda la prima opzione direi che e' molto probabile cosi' come la seconda, la terza e' una ovvia conseguenza delle altre 2...Il contratto transitorio e' stabilito secondo i canoni definiti dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi fissati a livello locale per contratti "concordati"..cio' significa che se viene a mancare uno dei requisiti puo' essere considerato come un 4+4 ovvero canone libero, ma essendo nato come contratto concordato dovra' rispettare le condizioni sopracitate, quindi direi che il tuo consulente ti ha detto il vero...e che tutti e 3 i punti da te elencati sono veri....

    Un saluto :)
     
  3. maurizio.c

    maurizio.c Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La ringrazio per la sua risposta!
    Comunque trovo assurdo che tale ipotesi non sia espressa in modo chiaramente esplicitato dalla legge e che locatori ed agenzie immobiliari debbano navigare a vista ....
    L'agenzia a cui mi sono rivolto per l'affitto è rimasta perplessa riguardo al fatto che la stipula cambi natura (da contratto transitorio a contratto libero 4+4 ) senza che il locatore non essendone "la causa" possa fare opposizione e pergiunta senza che possa ricontrattare liberamente una mensilità appropriata ad un contratto tipicamente libero.

    In sintesi per la legge italiana un locatore che accettasse un transitorio per venire in contro al conduttore , rinuncerebbe sia ad un canone libero (Purtoppo non tutti i locatori e agenzie sono al corrente della equiparazione al contratto concordato in zona ad alta densità abitativa) e sia alla garanzia di una durata limitata a 18 mesi;mentre il conduttore acquisirebbe tutti i vantaggi di un affitto calmierato unito ad un contratto lungo ipoteticamente 8 anni.

    il locatore dovrebbe prevedere con la sfera di cristallo che le motivazioni certificate del conduttore verranno a mancare durante i mesi rimanenti del contratto transitorio. --ASSURDO!!!
     
  4. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    maurizio nel forum ci si da del tu. Il "lei" teniamocelo per altri avvenimenti :) Grazie ;)
     
  5. Daniele Ruggeri

    Daniele Ruggeri Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao Maurizio, diamoci del tu tranquillamente...che e' meglio..eheheh

    Comunque la legge italiana non e' mai sufficientemente chiara ahime', o meglio spesso lascia un po troppo ad interpretazione, io per non sbagliare preferisco far fare sempre contratti a canone libero con disdetta da rilasciarsi tramite A.R. almeno 6 mesi prima, in tale modo posso usuffruire della regolamentazione a canone libero e posso tranquillamente rescindere il contratto nel caso in cui il conduttore non intenda prolungare la sua permamenza senza creare troppi equivoci...Ovviamente il locatore deve essere al corrente che il conduttore potrebbe rimanere all'interno dell'abitazione per pochi mesi ma avrebbe tutto il tempo (6 mesi) per trovare un nuovo conduttore... ;)

    Ciao by Daniele.
     
  6. maurizio.c

    maurizio.c Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    mi scuso per il formalismo ;)
    sempre il mio "esperto immobiliarista" (che mi ha consigliato di evitare come la peste il transitorio se io stesso come locatario non ho motivi certificati per sottoscriverlo) mi ha suggerito di far firmare al futuro conduttore un 4+4 con clausola rescissoria unilaterale per lui affinchè possa disimpegnarsi con 3 mesi di anticipo entro i primi 18 mesi.
    Se tale clausola non fosse unilaterale e comportasse il disimpegno anche a favore del locatario si dovrebbe considerare nulla ,per lo meno in quest'ultimo aspetto.

    E' scandaloso che alcuni collaboratori di agenzie immobiliare non sappiano una mazzabubbola dei rischi insiti nei contratti di affitto (almeno nel mio caso ho avuto a che fare con 4 agenzie diverse )
    Quando si firma un contratto mai fidarsi della cultura legale di chi probabilmente non è nemmeno il titolare della agenzia.
     
  7. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ....Scusate ma il "problema" mi sembra "strano"...
    A) - se il contratto fosse stato fatto a suo tempo "bene" e quello transitorio prevede solo la formula "concordata", il conduttore non avrebbe potuto, anche se nel frattempo veniva a mancare la sua "precarietà", impugnare alcunchè.
    B) - i contratti "transitori" se non applicano il canone concordato esattamente...non esistono.
    C) - in questo caso se non ho capito male il contratto si è "trasformato" in un 4+4 a canone libero...ma dovrebbe essere l'unica "nefandezza" perchè il canone fissato dovrebbe a questo punto rimanere quello fissato dalle parti e non diventare quello "concordato".
    ...ho capito male?
    saluti
     
  8. Francesca Cecchini

    Francesca Cecchini Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Mi intrometto:
    sul primo quesito io non sarei così certa, ovvero, come giustamente dice Paolo Ferraris, il contratto ad uso transitorio prevede solo la formula concordata, ed è impossibile al conduttore impugnare, a meno che non dimostri (ma l'onere della prova della dimostrazione è solo suo) nel corso di un processo che i motivi di cui alla transitorietà erano fasulli sin dalla stesura del contratto, dopo questa premessa di seguito vanno anche le risposte, ovvero che senza un canone concordato e/o senza un riferimento ad esso nel contratto non può essere fatto il transitorio.
    Quindi, per rispondere alla terza domanda, se il contratto si trasformasse in un 4+4 il canone dovrebbe essere quello liberamente concordato dalle parti. Opzione ultima: e se il canone fosse quello calmierato e il contratto si fosse trasformato nell'ipotesi di cui al numero 1? Allora, ma sempre nel processo, il proprietario dovrebbe dimostrare che senza il canone libero e/o senza la durata transitoria non avrebbe affittato, facendo quindi venire meno uno degli elementi del contratto. Ma direi che quest'ultima è più un'ipotesi "di scuola" che realistica.....
     
  9. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao Maurizio
    dunque iniziamo con calma
    intanto partiamo dal presupposto che sia stato sottoscritto un contratto transitorio
    che ricordiamo segue parametri per il prezzo concordati con il comune
    non ha agevolazioni fiscali
    e che i soggetti interessati devono avere i requisiti per cui si è deciso il transitorio
    va da un mese a diciotto mesi e non oltre.
    Alla sua naturale disdetta il contratto si risolve anche per i motivi
    dichiarati nel contratto.
    Se non ci si è attenuto a quanto stabilito negli accordi territoriali del comune
    e non esistevano i requisiti per la transitorietà è possibile ricondurre il contratto
    a quattro anni a canone libero ma non c'è variazione del prezzo.
    Resta nel transitorio qualora si siano verificate le condizioni
    la possibilità di richiedere al locatore la restituzione delle mensilità
    ma qui siamo già in un bel contezioso tra le parti.
     
  10. maurizio.c

    maurizio.c Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La storia è questa :
    Vado in una agenzia (xxxxxxetti) per poter affittare la mia casa al mare (situata in un comune ad alta densità abitativa).
    dopo qualche settimana si presenta una acquirente con una buona offerta di canone ma pretende il transitorio.
    La sua spiegazione è che lei lavora ed è residente a Roma e vuole fare una prova di trasferimento in questa località per stare vicino al compagno.(sarebbe interessante anche capire come sarebbe stata imbastita una motivazione certificata con questi elementi).
    L'agente immobiliare (la stessa con cui ho firmato l'incarico) mi dice di stare tranquillo perchè non ci sono significative differenze con il 4+4 a parte i 18 mesi di durata massima.
    Io (malfidato come pochi) faccio le mie ricerche online e scopro che:

    A- nelle zone ad alta densità abitativa il canone del transitorio si equipara a quello del concordato.
    B- solo nei comuni dove non c'è questa condizione il canone del transitorio è libero
    C- il transitorio se vengono a mancare le condizioni certificate della transitorietà (a prescindere da chi le abbia presentate) si commuta in un 4+4 e questo può succedere su richiesta del conduttore anche dopo teoricamente un giorno dall'inizio del contratto.

    Molto contrariato chiamo l'agenzia ma parlo con un'altra collega che mi tranquillizza dicendo che il comune in questione non le risulta sia inserito in questa lista (alta densita abitativa).
    PIù tardi mi richiama la prima agente con cui avevo firmato l'incarico e a cui espongo gli altri dubbi sul rischio del passaggio al 4+4 ma vengo ulteriormente tranquillizzato.Mi dice che il contratto scadrà dopo un anno senza complicazioni e io dovrò soltanto mandare la raccomandata (di disdetta ?) entro tre mesi dal termine.
    Non sto neanche quì a commentare l'allucinante quantità di balle e imprecisioni a cui sono stato sottoposto ..
    Mancano due giorni alla firma e io mi rivolgo ad un consulente immobilare che collabora con un notaio e finalmente si diradano i dubbi.
    La teoria di quest'ultimo è che se avessi firmato un transitorio con canone libero nel comune ad alta densità abitativa l'inquilino avrebbe potuto pretendere di pagare soltanto il canone concordato e che se le motivazioni certificate della transitorietà anche se lecite fossero venute a mancare in un secondo momento il transitorio a canone concordato su richiesta dell'inquilino si sarebbbe trasformato in un 4+4 a canone concordato.
    con queste informazioni vado alla agenzia che "con imbarazzo" accetta "i miei argomenti" e fra qualche giorno firmeremo un 4+4 modificato (vedi post precedente).
    Chiaramente il nome in franchising di quella agenzia non sarà più per me sinonimo di alcuna garanzia...

    MI sembra un ottima osservazione da sottoporre al cosidetto esperto immobiliare a cui mi sono rivolto.
     
  11. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    In ogni caso capisco che fortunatamente non hai
    sottoscritto il transitorio ma procederai
    con il quattro anni a canone libero
    che ti ribadisco il prezzo concordato è libero è la durata
    che ti condiziona.
    Fai bene a non rivogerti più all'agenzia
    a cui inizialmente ti eri affidato
    Ciao
     
  12. maurizio.c

    maurizio.c Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a dio (o alla mia sospettosità) NON ho firmato quel pastrocchio che mi avevano proposto.
    La cosa assurda è che l'agente immobiliare quando io ho contestato l'anomalia del transitorio a canone libero (ma esiste da qualche parte d'italia ? o è una totale invenzione della agenzia cialtrona..?) mi ha fatto vedere un contratto registrato transitorio a canone libero sottoscritto pochi mesi prima.
    Come diavolo è possibile registrare un contratto transitorio a canone libero?
    Sono proprio curioso di sapere cosa sarebbe successo se io ingenuamente avessi firmato tale pastrocchio.

    saluti.
    Maurizio
     
  13. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Maurizio, tu puoi registrare praticamente QUALSIASI tipo di contratto.

    Potresti registrare tranquillamente un contratto transitorio (es. un anno) anche senza dimostrare che il conduttore ha i requisiti per stipularlo; all'agenzia delle entrate non interessa, basta che paghi.

    I guai sorgono se si verifica qualche problema durante il rapporto e si è costretti ad intraprendere qualche azione legale.... Allora sarà un giudice a "vanificare" la clausola della durata transitoria ed a considerare il tale contratto come se fosse un comune 4+4 libero.
     
  14. maurizio.c

    maurizio.c Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    su molti siti che ho consultato risulterebbe anche lecito sottoscrivere contratti transitori a canone libero (l'importante è non rientrare nelle zone dove ci sono limitazioni dovute ad accordi di categoria o condizioni di alta densità abitativa).

    MA COSA SAREBBE SUCCESSO SE AVESSI FIRMATO UN CONTRATTO TRANSITORIO A CANONE LIBERO IN UNA ZONA DOVE NON FOSSE STATO POSSIBILE ?
    COSA SAREBBE SUCCESSO SE L'INQUILINO AVESSE PRIMA PRETESO DI PAGARE SOLO IL CANONE CONCORDATO E POI VENUTA A MANCARE LA LECITA MOTIVAZIONE PER LA TRANSITORIETA IL CONTRATTO FOSSE STATO COMMUTATO IN UN 4 +4 ?

    l'ipotesi prospettata dal mio consulente immobiliare (4+4 a canone calmierato) mi sembra troppo a favore del conduttore.

    SE FOSSE VERA SAREBBE ALLUCINANTE!!!!
     
  15. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    SEMBRA allucinante anche a me Maurizio.
    A rigor di logica se il contratto passasse da transitorio a canone libero a transitorio concordato (per via di alta densità abitativa) dovrebbe tornare ad essere canone libero nel caso di trasformazione coatta (da parte del giudice) in 4+4...
    Dico a rigor di logica perchè spesso e volentieri basta niente per avere interpretazioni giuridiche contrastanti...

    Ragazzi, troviamo un bel giudice civilista per IMMOBILIO????

    Non c'è nessun frequentatore assiduo di tribunale?
    Non conoscete un giudice da sfiare a poker in cambio di una bella consulenza per il sito??? :risata: :risata: :risata:
     
  16. maurizio.c

    maurizio.c Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    A rigor di logica i nostri legislatori dovrebbero andare a vendere la caldarroste sui marciapiedi !!! :rabbia:
    non riescono a chiarire l'attuabilità delle loro leggi contorte e truffaldine neanche dopo venti decreti ministeriali ...
    Beati gli avvocati che ci sguazzano e proliferano in tale confusione !!

    PRATICAMENTE IL CONTRATTO NASCE (abortisce) COME TRANSITORIO A CANONE LIBERO CHE INVECE DOVREBBE ESSERE A CANONE CONCORDATO ,POI DIVENTA SU RICHIESTA DELL' INQUILINO (il giorno dopo) A CANONE CONCORDATO E (2 giorni dopo) VIENE A MANCARE MISTERIOSAMENTE LA LECITA MOTIVAZIONE DELLA TRANSITORIETA E DIVENTA 4+4.
    DOMANDA: QUALE DIAVOLO DI AFFITTO DOVRA PAGARE L'INQUILINO ???

    CI VORREBBE L'ONU! ALTRO CHE GIUDICE CIVILISTA ... :risata:
     
  17. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Nel caso non te ne fossi accorto da un paio di settimane immobilio.it ha il suo avvocato di fiducia, e precisamente l'Avvocato Francesca Cecchini che pubblicamente ringrazio per il suo contributo disinteressato alla Community :applauso:
     
  18. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Hi George!

    Non ho ancora avuto modo di leggere gli interventi dell'Avvocato Cecchini, che comunque accolgo con gioia e con la nuova faccina che hai pubblicato!
    :applauso:

    Speriamo riesca a chiarire casi come questo, che sono da :disappunto: !
     
  19. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Francesca ha già risposto a pagina uno di questo topic. Click on back please :p
     
  20. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi sa che Sandrino si è mangiato troppi filetti all'aceto balsamico! :risata: :risata:

    Io la sapevo un po' diversa..... "A pensar male si fa peccato, ma ci si indovina" , ma sempre dello stesso autore.
    Bravo Daniele x la citazione!! :applauso: :applauso:

    ;)
     

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