Tale clausola, che pone a carico del conduttore - in deroga al codice civile (artt. 1576, 1587, 1588 e 1609 cod. civ.) e agli usi locali depositati presso la Camera di Commercio della città ove è posto l’immobile (in genere nell’ultima clausola dei contratti di locazione ad uso abitativo si legge: “Per quanto non previsto dal presente contratto, le parti rinviano a quanto disposto in materia dal Codice civile, dalle leggi o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali”) - le riparazioni dovute a vetustà o caso fortuito (atti vandalici, furto, danneggiamenti ecc.), è pattuibile soltanto nei contratti a canone “libero”, in quanto la giurisprudenza ha sempre ritenuto gli articoli suddetti derogabili, ammettendo che le parti possano stabilire un diverso criterio guida relativamente alla regolamentazione di tali spese, senza per questo incorrere in sanzioni di nullità per patti contrari alla legge, sia con riguardo alle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, ai sensi dell’art. 79 della legge n°392/1978 (in tali locazioni non opera l’art. 23, né è stabilita la predeterminazione del limite massimo canone), sia per quelle ad uso abitativo di durata 4 anni + 4 anni e in quelle disciplinate dal solo codice civile (come ad es. le locazioni turistiche e le locazioni di immobili con vincoli storico-artistici).
Nei contratti concordati (3+2, transitori, per studenti universitari), invece, non dovrebbe essere presente, in quanto le clausole sono standardizzate e non modificabili dalle parti (se presente, tale clausola viene sostituita da quella prevista dagli allegati contrattuali al DM 30 dicembre 2002 o da quella prevista negli accordi locali, che, in genere, dispongono solo che “Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo, nonché per interruzione incolpevole dei servizi”). Inoltre, nei contratti agevolati, la ripartizione delle spese è fissa e non derogabile dalle parti: l’allegato G pone le spese di manutenzione ordinaria a carico del conduttore, e quelle straordinarie a carico del locatore.
Pertanto, nel caso in cui il contratto sia un contratto in regime di libero mercato che pone a carico del conduttore - in deroga al codice civile (artt. 1576, 1587, 1588 e 1609 cod. civ. e agli usi locali depositati presso la Camera di Commercio - le riparazioni dovute a vetustà e caso fortuito, le spese di riparazione (porta d’ingresso, inferriate ecc.) sono a carico del conduttore (che deve farne denuncia, in modo da associare il danno all’evento fortuito = furto, in modo da evitare possibili contestazioni da parte del locatore), a patto, però, che il furto non sia stato perpetrato a causa della sua negligenza (il conduttore è custode della cosa locata, pertanto se agevola il furto lasciando la porta aperta o incustodita la chiave, è lui che deve accollarsi le spese).
La migliore soluzione per dormire sonni tranquilli rimane sempre quella di tutelarsi con una polizza multirischi che preveda più coperture (per esempio contro l’incendio, contro il furto e responsabilità civile), magari da richiamare in contratto.
Quanto, poi, al contenuto sottratto dai locali locati, in tale circostanza, la responsabilità rimane addossata a quest’ultimo, che, se, in fase di trattativa, lamenta la mancanza, ad esempio, della porta blindata o dell’impianto antifurto all’interno dell’appartamento che gli viene locato, può sempre:
a) cercare un altro appartamento con tali requisiti;
b) installare autonomamente un prodotto antifurto adeguato alle sue esigenze;
c) stipulare egli stesso un contratto assicurativo.
