Contratto di locazione ancora intestato a persona defunta

[Stefano Vismara]

Buongiorno, sottopongo un quesito nella speranza che qualcuno mi possa dare un parere specifico in materia.
Vorrei sapere se è regolare che il figlio del locatore, unico erede, non abbia mai revisionato il contratto di locazione a seguito della morte della madre, avvenuta 4 anni fa, legittima proprietaria dell'immobile.
Dopo il decesso della proprietaria l'affitto è stato sempre incassato dal figlio con emissione di ricevuta.
Inoltre vorrei sapere se è lecito che il proprietario richieda la totale tinteggiatura dell'appartamento a seguito cessazione periodo di locazione, tenendo presente che sono passati più di 40 anni di permanenza nell'immobile.
Grazie.
SV

 

[Antonello]

A seguito del decesso della titolare avreste dovuto aggiornare il contratto di affitto con il nuovo nominativo.
Resta comunque un problema della proprietà.
Per la tinteggiatura dei locali è da vedere cosa è scritto nel contratto di affitto: se è stato consegnato tinteggiato o meno.
Di solito se è stato consegnato tinteggiato, tale deve essere restituito.
Se nel contratto nulla in proposito è stato scritto, nulla deve essere fatto.

 

[Stefano Vismara]

L'appartamento era stato consegnato non tinteggiato ma si parla del 1968. Avevo sentito dire che dopo 40 anni di locazione l'inquilino non è più obbligato a ridipingere i muri.
Mentre per quanto riguarda il contratto "scaduto", nel caso il proprietario volesse ricorrere alle vie legali (cosa che ha minacciato), cosa comporterebbe per lui e per noi?
Grazie
Stefano

 

[Antonello]

Per la tinteggiatura più di quello che è stato detto, non si può.
E' stata rilasciata cauzione nel 1968?
Sarà un'inezia commisurata ad oggi.
A mali estremi la perdi e non tinteggi.
Contratto scaduto: che tipo di contratto è stato sottoscritto?

 

[Bastimento]

A seguito del decesso della titolare avreste dovuto aggiornare il contratto di affitto con il nuovo nominativo.
Resta comunque un problema della proprietà

Ho dei dubbi sul punto citato: se il contratto di locazione è stato regolarmente registrato, anche in caso di trasferimento della cosa locata, l'acquirente è tenuto a rispettare la locazione(esempio art. 1599 c.c.). Credo valga anche in caso di eredità.
Credo che nel ns caso, non redigendo un nuovo contratto, esso proceda fino alla scadenza stabilita dal contratto, alle medesime condizioni. Restava la facoltà del conduttore, alla scadenza, comunicare che intendeva lasciare o stipulare un nuovo contratto.

 

[Antonello]

Credo che nel ns caso, non redigendo un nuovo contratto, esso proceda fino alla scadenza stabilita dal contratto, alle medesime condizioni.

Concordo ed aggiungo che se non perviene disdetta dalla proprietà, si rinnova.
L'aggiornamento che ho citato era riferito al nominativo titolare del contratto non al contratto in se stesso.
Pensate a quale nominativo hanno indicato per il pagamento dell'imposta con l'F23.
Il conduttore è rimasto tale, mentre il proprietario.....?

 

[Bastimento]

Probabilmente basta indicare come proprietario il CF dell'erede, o di uno degli eredi, e richiamare il nr di contratto: se non erro molti anni fa mi sono trovato nella stessa situazione. In fondo, all'AdE interessa prendere l'imposta ed individuare il nuovo titolare di reddito.
Poi convengo anch'io che spesso è interesse di entrambe le parti stipulare ex novo un nuovo contratto: vuoi per stabilire una durata maggiore, vuoi per adeguare il canone, soprattutto se quello vecchio è molto datato e di difficile gestione, (vedi 68) essendo nel frattempo intervenute due leggi importanti a modificare il regime delle locazioni

 

[Stefano Vismara]

Innanzitutto vi ringrazio per le risposte.
Si trattava di un contratto quadriennale che si è rinnovato tacitamente. Non ci sono stati problemi di sorta per la riscossione del canone di affitto. Solo che l'erede non ha mai revisionato il contratto alla prima scadenza dopo la morte della madre, mentre mi sembra di capire che avrebbe dovuto farlo indicando il nome del nuovo proprietario, per motivi fiscali.
Quello che però vorrei capire è questo: il proprietario, che ha minacciato di farci causa, si dovrebbe presentare ad un legale con un contratto non più valido, in quanto intestato a persona defunta. Questa "anomalia" potrebbe essere considerata una sorta di "deterrente" che faccia sorgere un ripensamento del proprietario di ricorrere alle vie legali?
Da tenere presente nella vicenda che i proprietari in tanti anni hanno eseguito pochissimi interventi per la manutenzione dell'appartamento e che oggi si ritrovano a doverci mettere mano pesantemente in quanto lo stesso non ha l'impianto elettrico e il riscaldamento a norme, oltre al fatto che i serramenti sono ormai vecchi e pieni di spifferi.

 

[Antonello]

Questa "anomalia" potrebbe essere considerata una sorta di "deterrente" che faccia sorgere un ripensamento del proprietario di ricorrere alle vie legali?

No, anche perchè è facilmente "corregibile" all'agenzia delle entrate.

lo stesso non ha l'impianto elettrico e il riscaldamento a norme, oltre al fatto che i serramenti sono ormai vecchi e pieni di spifferi.

Ecco, questo potrebbe essere un deterrente per il proprietario.

Una domanda, se lecita, perchè il proprietario vi vuole fare causa?

 

[Stefano Vismara]

Una domanda, se lecita, perchè il proprietario vi vuole fare causa?

Principalmente perché voleva che l'appartamento fosse riconsegnto tinteggiato. Noi pensiamo che in realtà ci siano altre ragioni che partono da lontano. Infatti con questi proprietari non c'è mai stato quello che si può definire un bel rapporto a causa delle richieste di affitto "in nero" diventate sempre più insistenti fino quasi a raggiungere il valore del contratto. Fino a che, dopo l'ennesima richiesta di aumento (della parte in nero ovviamente), siamo stati costretti a lasciare l'appartamento. Questo ovviamente ha scatenato le ire del proprietario il quale ora si vede costretto ad avviare una serie di lavori di ristrutturazione pesanti per poter affittare nuovamente il locale. Da parte nostra purtroppo non c'è stata la disponibilità economica per l'acquisto di un apparamentino prima e abbiamo dovuto cedere alle sue pretese per molti anni.