Contratto di locazione non opponibile

[Irhad]

Salve a tutti.
Vi pongo la mia situazione in quanto ignorante in materia.
Sn un inquilino con contratto d'affitto stipulato con durata 3+2 e sn passati solo 12 mesi dalla stipula. Ma a mia insaputa mentre l'immobile era in pignoramento senza autorizzazione del giudice, il contratto e registrato con f24 al agenzia delle entrate. Il proprietario e fallito.
Ora l'immobile e stato acquistato al asta e il nuovo proprietario vuole fare un nuovo contratto.
Domanda: ho perso la cauzione? Il vecchio contratto essendo non opponibile e valido? O deve essere annullata/disdetto/o cosa?
Grazie

 

[Zagonara Emanuele]

Da ciò che scrivi sembra di capire (poichè non sei stato molto chiaro) che il tuo contratto di locazione è stato comunque registrato.

In ogni caso, registrato o meno, hai in mano un titolo che ti permette di usufruire di un immobile in locazione per il quale si presumi versi regolarmente un canone mensile.

Se come mi sembra di capire l'ex proprietario ti ha affittato un immobile pur
non potendolo fare a causa del pignoramento, ti ritrovi ad avere un contratto di locazione "annullabile" per effetto di questo abuso, ma non "invalido".

Vicende giudiziarie a parte, NON HAI perso la cauzione perchè risulta che tu
l'abbia effettivamente versata e il nuovo proprietario è subentrato al vecchio in
tutti i "contratti in essere", annullabili o meno che siano.

Vista la disponibilità del nuovo proprietario, sarebbe pertanto meglio accondiscendere e stipulare un nuovo contratto di locazione e registrarlo, provvedendo nel contempo a "risolvere" il precedente (presso l'AE).

 

[Irhad]

La registrazione e fatta in A.E. regolarmente pagata. Tutti canoni versati a mezzo bonifico al vecchio proprietario. Solo che l'immobile e passato al nuovo proprietario attraverso un asta giudiziaria. Il nuovo proprietario ora vuole fare il contratto nuovo dopo 4 mesi dal aggiudicazione del immobile. Facendo un contratto retrodatato di 4 mesi. Questi 4 mesi di cannone a chi li devo? Se il vecchio proprietario non c'è più. E non ho contratti con il nuovo? Grazie

 

[Zagonara Emanuele]

I canoni li devi al nuovo proprietario (in quanto tale) a decorrere dall'aggiudicazione della proprietà dell'immobile.

Un contratto retro datato (o per meglio dire con una decorrenza retro datata) è possibile ma si pagherà una sanzione per la ritardata registrazione del contratto medesimo (sanzione che benchè minima, ovvero corrispondente a pochi euro, per logica dovrebbe gravare sul nuovo prooprietario).

 

[CheCasa!]

La registrazione e fatta in A.E. regolarmente pagata. Tutti canoni versati a mezzo bonifico al vecchio proprietario. Solo che l'immobile e passato al nuovo proprietario attraverso un asta giudiziaria. Il nuovo proprietario ora vuole fare il contratto nuovo dopo 4 mesi dal aggiudicazione del immobile. Facendo un contratto retrodatato di 4 mesi. Questi 4 mesi di cannone a chi li devo? Se il vecchio proprietario non c'è più. E non ho contratti con il nuovo? Grazie

Il contratto di locazione è stato registrato prima o dopo la notifica del pignoramento?
Quando sono venuti a fare il sopraluogo non hanno pignorato anche il canone di affitto?

Se il contratto viene registrato dopo il pignoramento esso non è opponibile alla procedure e l'immobile può essere sgombrato oggi, con le nuove normative abbastanza rapidamente.

In questo caso meglio sottoscrivere un nuovo contratto con il nuovo proprietario.

S il contratto è stato registrato prima del pignoramento, è assolutamente valido sino alla sua naturale scadenza. Meglio mantenere in questo caso il contratto in essere.

 

[Irhad]

E stato stipulato dopo. E senza richiesta al tribunale.(pignoramento nel 2015 - contratto stipulato nel 2016). Io ho saputo del pignoramento solo dopo 9 mesi.anche se registrato al A.E. il contratto non e opponibile.

Se ho capito bene. I canoni li devo versare al nuovo proprietario anche se non ho contratto da 4 mesi con lui. E gli devo dare gli stessi importi patuiti con il vecchio proprietario. E la cauzione di 2 mensilita i nuovo non e tenuto a ridare. Ma devo chiederli al vecchio proprietario che è fallito.

Il contratto di locazione è stato registrato prima o dopo la notifica del pignoramento?
Quando sono venuti a fare il sopraluogo non hanno pignorato anche il canone di affitto?

Se il contratto viene registrato dopo il pignoramento esso non è opponibile alla procedure e l'immobile può essere sgombrato oggi, con le nuove normative abbastanza rapidamente.

In questo caso meglio sottoscrivere un nuovo contratto con il nuovo proprietario.

S il contratto è stato registrato prima del pignoramento, è assolutamente valido sino alla sua naturale scadenza. Meglio mantenere in questo caso il contratto in essere.

 

[CheCasa!]

Direi che la cauzione dovrai considerarla come persa (nel senso che te la dovrebbe restituire il vecchio proprietario... ).

Sottoscrivi inoltre al più presto il nuovo contratto di locazione con il nuovo proprietario del bene.

 

[Irhad]

Direi che la cauzione dovrai considerarla come persa (nel senso che te la dovrebbe restituire il vecchio proprietario... ).

Sottoscrivi inoltre al più presto il nuovo contratto di locazione con il nuovo proprietario del bene.

A vedere come funziona tutto mi conveniva non pagare nessuno e occupare che tanto mi costava di meno. Da pagatore regolare con tutto che ne cosegue registri,spese,ecc. Di colpo rischio lo sfratto e di restare in strada con figli minori e in più costretto a pagare. Buah senza parole. Se dite che funziona cosi poveri noi. (Quelli onesti ). Cmq grazie del chiarimento.

 

[Bagudi]

Purtroppo, dallo stato delle cose, devi ringraziare che il nuovo proprietario sia disponibile a farti un nuovo contratto...

In caso contrario, dovresti lasciare al più presto l'immobile.

 

[brina82]

@Irhad ma quanti mesi sono che non paghi l'affitto? L'asta quando c'è stata?

Se l'asta è stata fatta 4 mesi fa e tu da 4 mesi non paghi l'affitto, non devi dare questi soldi al nuovo proprietario, ma io me li terrei recuperando così la caparra persa...

L'acquirente non è diventato proprietario il giorno dell'asta, ma alla data del decreto di trasferimento fatto dal giudice. Per capire quando è divenuto proprietario, dovresti fare una visura catastale e controllare le date. Solo da quel giorno dovrai pagare l'affitto al nuovo.

Lui potrebbe essere divenuto proprietario a tutti gli effetti una settimana fa... Se così fosse, gli dovrai pagare una settimana di affitto. Il resto dei soldi tieniteli, se il vecchio proprietario verrà a chiederteli, digli di ridarti indietro la caparra...