Premesso che non sono specializzato in locazioni come probabilmente sei tu, la motivazione di transitorietà mi pare diversa dalla possibilità di 'liberarsi' di un inquilino alla fine dei primi 4 anni. I sette motivi di cui parli sono ben specificati dalla legge, la motivazione della transitorietà non mi pare così altrettanto ben definita dalla giurisprudenza. se esiste un art di legge mi fugherai un dubbio
Ciao Alberto. Probabilmente stiamo dicendo la stessa cosa. I sette motivi previsti dal comma 1 dell'art. 3, che consentono il recesso del locatore al termine del primo periodo locativo, sono ben precisi. E su questo siamo tutti d'accordo.
Il Decreto Ministeriale del 05 marzo 1999 in attuazione dell'art. 5 della L. 431/98 dice all'art. 1 comma 2: "
Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e dei conduttori per fattispecie da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini."
Quindi la legge rimanda agli accordi territoriali, i quali hanno fatto riferimento per i motivi di transitorietà ad alcuni casi previsti dal comma 1 dell'art. 3.
Ad esempio cito gli accordi territoriali di Casalecchio di Reno (BO):
"Esigenze di transitorietà del locatore
Quando il locatore debba disporre dell'immobile per i seguenti motivi:
1. destinarlo ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta che intendano contrarre matrimonio o iniziare una convivenza di fatto , raggiunta la maggiore età ed autonomia economica, intendano lasciare l'abitazione della famiglia d'origine;
2. destinarlo ad abitazione propria, del coniuge, o dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta che, in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, debbano rilasciare l'alloggio di servizio;
3. destinarlo all'esercizio dell'attività propria, del coniuge, del figlio o dei parenti entro il secondo grado a
seguito del conseguimento di titolo abilitativi al lavoro e/o professione;
4. destinarlo ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il 2° grado, per ragioni di studio o di lavoro, esclusivamente per gli immobili in luogo diverso da quello di residenza del locatore;
5. eseguire interventi nell'unità immobiliare, per i quali ha fatto richiesta di concessione o autorizzazione
edilizia, che siano incompatibili con l'occupazione dell'appartamento.
6. Qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data prefissata, espressamente indicata nel contratto e documentata."
Pertanto il "transitorio" è un contratto che nasce da un'esigenza di transitorietà di una delle due parti. Se l'esigenza è del locatore, questa deve essere futura, certa e già prefissata.
Ho fatto l'esempio che l'appartamento servirà a mia figlia che deve sposarsi, ma potrei decidere di vendere la casa tra un anno, oppure ristrutturarla completamente.
La motivazione serve per giustificare un rientro in possesso del bene
prima della fine del primo periodo locativo del 3+2 o del 4+4.
Prova ne è che se l'esigenza è del locatore,
"E' fatto obbligo al locatore di confermare l'esigenza transitoria con lettera raccomandata A/R da inviarsi entro un termine anteriore alla scadenza pari ad almeno tre mesi, ridotti a quindici giorni per contratti di durata fino a tre mesi".
Pertanto egli deve comunque inviare una raccomandata A/R al conduttore per confermare l'esigenza di transitorietà, altrimenti il contratto si trasforma direttamente in un 4+4. E' prevista questa procedura perchè nel frattempo le cose potrebbero essere cambiate. Nell'esempio di prima, mia figlia potrebbe aver leticato col fidanzato ed il matrimonio non si celebrerà più.
E i motivi sono in gran parte, ma non completamente, gli stessi previsti dal comma 1 dell'art. 3 della L.431/98.