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  1. Buongiorno a tutti, siete fantastici.
    Volevo farvi questa domanda, se nel contratto di locazione firmato a settembre 2010, sono presenti solo i dati catastali ma non la planimetria e la dichiarazione del proprietario, attestante che i dati sono conformi a quanto registrato al catasto,(come richiede la legge) può ritenersi nullo? E se cosi fosse, avrei diritto a i canoni versati ad oggi?
    Grazie a tutti! Buona giornata.
     
  2. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se c'è un vizio di forma per dati previsti per legge mancanti o difformi il contratto è nullo; il proprietario ne deve rispondere per legge sia per quanto riguarda l'immobile non so dirti con esattezza per quanto riguarda i canoni (abusi, fisco...)percepiti perchè cmq tu nei hai fatto uso ma secondo me probabilmente si.
     
    Ultima modifica: 25 Maggio 2015
  3. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non sarei così precipitosa nella risposta. A volte sono nulli solo alcuni patti contrari alla 431/98 che non invalidano il contratto.
    Non mi risulta ci sia obbligo di allegare le planimetrie ai contratti di locazione
     
    A dormiente e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  4. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se il contrattop è stato redatto attraverso un AI, questi non deve fare qualche verifica di tipo catastale...?
     
  5. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    basta la visura, di solito.
    Quindi non darei una risposta all'utente che faccia pensare di avere escamotage per liberarsi dal contratto.
     
  6. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Secondo me ti stai confondendo con la compravendita.
     
  7. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mi starò confondendo, ma se per caso affitti locali privi di abitabilità (alla vista stanze d'appartamento ancora cantine per il catasto) ... la passi liscia? E un AI che prepara il contratto è del tutto estraneo???
     
  8. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    si capisce anche dalla visura se i vani catastali non corrispondono e comunque non è necessario allegarla..La planimetria serve per determinare il canone nei contratti concordati
     
  9. Mi riferivo a questo articolo, che ne pensate? Grazie infinite.
     

    Files Allegati:

  10. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dl 78/2020? :cauto:

    Non so nel 2020, ma nel 2010 questo si diceva:

    "15. La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali,
    di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio
    dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite,
    deve contenere anche l'indicazione dei dati catastali degli immobili.
    La mancata o errata indicazione dei dati catastali e' considerata
    fatto rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed
    e' punita con la sanzione prevista dall'articolo 69 del decreto del
    Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131."
     
  11. Si infatti... 2010.. Eccolo qui...
     

    Files Allegati:

  12. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ohhh bene.
    Ti sei convinto che è come diciamo noi? :D

    Se devi cercare un articolo di legge ti suggerisco il sito normattiva.it, è ufficiale e, stranamente, abbastanza ben fatto.
     
  13. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Un contratto è nullo a seguito di irregolarità o eventi per cui la nullità è prescritta dalla legge, suppongo che il massimo che tu possa ottenere sia di inserire a mano quei dati e mettere una sigletta in calce per confermarli.
    Diversa cosa è un'eventuale sanzione che l'agenzia delle entrate potrebbe erogare.
     
  14. In realtà l' art. Dice nello specifico che e nullo. Cmq va bene chiederò ad un avvocato.
     
  15. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Rileggilo.
    Il secondo che hai postato non c'entra nulla con la locazione, guarda quello che ti ho riportato io.
     
  16. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao @leonidatrecento , se leggi con attenzione la norma vedrai che esiste un riferimento esplicito all'atto pubblico o alle scritture private autenticate.
    Il contratto di locazione non è sempre una scrittura privata autenticata (anzi non lo è quasi mai), ovvero non viene firmato davanti al notaio ma in un'agenzia immobiliare, presso un commercialista, a casa di uno dei contraenti.

    Per la verità deve essere firmato davanti ad un notaio se la durata della locazione eccede gli otto anni.

    Quindi, ricapitolando, un normale contratto di 4+4 non prevede necessariamente alcun tipo di rimando alle planimetrie catastali.

    D'altro canto a poco servirebbe verificare la correttezza delle planimetrie del catasto, visto che, dal punto di vista urbanistico, le planimetrie che hanno valore sono quelle dell'ufficio tecnico.

    Il catasto ha sostanzialmente la sola funzione di determinare la base imponibile delle imposte che gravano sugli immobili e, ricordiamolo, nella locazione la base imponibile si calcola per altro sui canoni percepiti e non sulla rendita...
     
  17. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    La risposta è negativa. E’ il rogito che è nullo se manca la dichiarazione di conformità dei dati catastali (Cass. n°8611/2014), non il contratto di locazione. L’art. 19 del DL n°78/2010 - richiamato puntualmente da ab.qualcosa - prevede due cose: la redazione degli atti relativi ai trasferimenti immobiliari e nuove norme sui contratti locativi.

    A decorrere dal 1° luglio 2010 le compravendite di unità immobiliari urbane per atto pubblico o scrittura privata autenticata, aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà su fabbricati già esistenti, devono contenere, a pena di nullità, le indicazioni relative all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione degli intestatari con cui si certifica la conformità dello stato di fatto alle risultanze formali = dati catastali e planimetrie (art. 19, co. 14, legge citata). Nel contratto di compravendita (non nel contratto di locazione) si deve fare espresso riferimento alle planimetrie depositate in Catasto, sicché, in difetto, non è possibile procedere al rogito, posto che nessun notaio si renderebbe disponibile a rogare un atto nullo.

    Diverso il discorso nelle convenzioni locative. In questo caso, è previsto che nella richiesta di registrazione (all’epoca del caso proposto, settembre 2010, il modello 69 nella sua versione rinnovata) debbano essere riportati i dati catastali dei fabbricati (se accatastati) e dei terreni iscritti nel Catasto Edilizio Urbano e nel Catasto terreni (quadro D del suddetto modello = foglio, particella, subalterno, se presente: tutti dati ricavabili dalla visura catastale o dal rogito di acquisto), ma non la planimetria e la dichiarazione del proprietario, attestante che i dati sono conformi a quanto registrato in Catasto (nulla vieta, comunque, di allegare la planimetria come allegato al contratto) richiesto negli atti traslativi.

    In caso contrario, la mancata o errata comunicazione dei dati catastali, determina l’applicazione della sanzione prevista dall’art. 69 del DPR n°131/1986 (art. 19, co. 15, legge citata), ossia una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta per la registrazione del contratto. Ne deriva che, in presenza di un contratto di locazione 4+4 di un appartamento con canone annuo pari a € 9.600,00, la mancata comunicazione dei dati catastali determina una sanzione che oscilla da un minimo di € 230,40 (9600 x 2% x 120%) ad un massimo di € 460,80 (9600 x 2% x 240%).

    L’ordinamento, come vedi, leonida, commina – per l’inosservanza della norma in questione – una sanzione amministrativa, ma non vi è alcuna equivalenza tra sanzione pecuniaria amministrativa e nullità del contratto di locazione, che rimane perfettamente valido e continua il suo regolare corso.
     
    A Agenzia Castello, Bagudi, ab.qualcosa e 1 altro utente piace questo messaggio.
  18. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Benissimo si continuerà ad libitum a locare scantinati trasformati in pied a terre....
     
  19. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    La legge riserva un diverso trattamento sanzionatorio agli atti notarli di compravendita, rispetto a quelli di locazione: la mancata indicazione dei dati catastali è sanzionata per i primi, con la nullità del rogito, mentre per le locazioni, la medesima mancanza non rende nullo il contratto di locazione, ma espone il locatore ad una sanzione amministrativa. Il contratto rimane valido ed efficace tra le parti e l’inquilino non può sottrarsi al pagamento del canone, invocando tale anomalia. La norma, in sostanza, rende impossibile registrare contratti relativi ad immobili non censiti, salvo non siano in corso di accatastamento (mod. RLI, quadro C, casella IN VIA DI ACCATASTAMENTO).

    Diverso il discorso sulle difformità catastali rispetto all’uso effettivo (per inciso, il software telematico RLI rileva l'anomalia e la pone all'attenzione del compilatore (ad es. un contratto L1 e un immobile A/10). La destinazione catastale costituisce una qualificazione tributaria dell’immobile che non rileva nei rapporti contrattuali tra privati. In termini di diritto privato, se il conduttore è al corrente della diversa destinazione catastale dei locali (ad esempio ad uso abitativo, invece che ad uso ufficio), e si assume contrattualmente – con espressa clausola - il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione dell’immobile come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione, non ci sono ripercussioni civilistiche (Cass. n°1398/2011).

    Senza entrare nella questione IUC, è comunque opportuno, ai fini fisco-catastali, che il locatore richieda la voltura catastale per adeguarla al contratto d’affitto. L’avere mutato la destinazione dell’immobile determina, infatti, l’obbligo del proprietario nei confronti dell’Amministrazione tributaria ed in particolare nei confronti dell’Ufficio del Territorio di denunciare la variazione catastale e richiedere, conseguentemente, una nuova rendita catastale, ma non incide sul contratto di locazione che rimane valido ed efficace tra le parti.
     
    Ultima modifica: 26 Maggio 2015
    A Agenzia Castello, elisabettam, Bagudi e ad altre 2 persone piace questo elemento.

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