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  1. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve,
    per farla molto breve il proprietario di un fondo in locazione, di cui non ho fatto pubblicità ma solamente un passaparola, ha accettato una proposta di locazione ma a pochi giorni dalla firma si rifiuta categoricamente di produrre l'APE minacciando altriementi di far saltare tutto. Ovvio che a saperlo prima mi organizzavo per farla fare a mie spese (è un affitto sostanzioso) ma ora non è più possibile.
    Mi chiedevo se far firmare un contratto senza APE è nullo o annullabile ma soprattutto se l'agente immobiliare, visto che fa la mediazione e redige il contratto, ne è co responsabile a livello contrattuale.
    Qualche scappatoia per concludere senza beghe?
    Fare faattura solo di consulenza e quindi si sottointende che il contratto di locazione se lo sono fatti e firmati da soli?
     
  2. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Ci sono un sacco di geometri che redigono APE senza neppure vedere l'immobile quindi basta pagare
     
  3. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Oppure fai il contratto e lo registri entro un mese così ha tempo di fare l'APE.
    Oppure lo fai senza ape così si becca una bella multa.
     
  4. joshuatri

    joshuatri Membro Attivo

    Certificatore energetico
    Mi scusi ma lei che intende per fondo? Se per fondo intende un appezzamento di terreno mi spiega cosa c'entra la redazione dell'APE?
     
  5. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    probabilmente un locale non residenziale
     
  6. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    si scusate, locale commerciale
     
  7. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    l'agente immobiliare che fa il contratto e lo registra ne è co responsabile in questo caso? multe anche a lui o solo al proprietario?
     
  8. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il contratto di locazione é un accordo fra il locatore e il conduttore, il mediatore é solidale con la registrazione.
    Per la certificazione energetica puó farla anche il conduttore.
     
  9. joshuatri

    joshuatri Membro Attivo

    Certificatore energetico
    In calce alla presente le risposte alle tue domande. Leggendole, viene spontaneo chiedersi, prendi il tuo locatore e piuttosto che cercare la strada per togliersi dagli impicci fagli vedere e capire cosa va incontro registrando un contratto senza APE... dico vale la pena essere condannati a pagare quel malloppo di soldi invece di farsi fare una APE che tutto sommato, ahimè, ha dei costi risibili per quello che attesta e per i consigli che dà su come far si che il nostro immobile diventi più prestazionale?.
    Il gioco vale la candela? Finchè si ragionerà cercando di trovare le scappatoie, non andremo da nessuna parte. Voi stessi dovete farvi parte attiva affinchè i vostri clienti diventino più consapevoli relativamente ai problemi energetici e/o anche strutturali dei vari immobili. Perchè quanto fatto a livello energetico deve necessariamente trovare anche una classificazione a livello strutturale. E non sono solo e soltanto modi per far guadagnare qualche euro a qualche povero professionista, ma un modo per rendere tutti più consapevoli di ciò che si sta acquistando e del suo reale valore. Che cosa se ne fa uno di una bella mela se è marcia al suo interno?
    Saluti

    Questo risponde all'obbligo di dotazione e di riporto dei parametri energetici negli annunci:
    - in caso di violazione dell'obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a €. 300,00 e non superiore ad €. 1.800,00;
    - in caso di violazione dell'obbligo di riportare i parametri energetici nell'annuncio di offerta di vendita o locazione, il responsabile dell'annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a €. 500,00 e non superiore a €. 3.000,00 (la sanzione, in questo caso colpisce il responsabile dell’annuncio, ovvero il proprietario se lo stesso ha provveduto in proprio a pubblicizzare l’offerta di vendita ovvero il mediatore, se a lui è stata affidata la trattativa).
    Questo risponde all'obbligo di allegazione:
    Per effetto delle modifiche apportate dal D.L. 145/2013, la violazione dell’obbligo di allegazione comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da €. 3.000,00 ad €. 18.000,00; per i contratti di locazione di durata inferiore ai tre anni la sanzione è ridotta a metà (art. 6, c. 3, d.lgs. 192/2005 nel testo attualmente in vigore).
    Non è più prevista, pertanto, la nullità dell’atto, quale sanzione per la violazione dell’obbligo di allegazione, sanzione che era stata introdotta, con effetto dal 4 agosto 2013, dal D.L. 63/2013 in sede di sua conversione disposta con legge 90/2013; la sanzione della nullità è stata, pertanto, eliminata con decorrenza dalla data di entrata in vigore del D.L. 145/2013, ossia a partire dal 24 dicembre 2013.
     
  10. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il suo reale valore?
    Esempio:
    Due bilocali della stessa metratura, nello stesso edificio, sullo stesso piano , stessa esposizione, stessi infissi, stesso riscaldamento centralizzato della stessa caldaia condominiale, come mai che uno risulta in Classe D con Eptot 126,30 mentre l'altro in classe G con Eptot 365,70.:domanda:
    Risultato, il Condominio chiede le stesse spese per il riscaldamento......
    Cosa c'é di reale in questo dato per valutare se compro la mela marcia?

    Sai che ci sono dei mediatori che arrivano a pagarla loro gratuitamente purché si possa procedere all 'affittanza e alla pubblicitá?
    Non sarebbe stato piú semplice obbligare alla certificazione energetica tutti i proprietari di immobili, fra l'altro un dato controllabile dalle liste del catasto. No, invece hanno delegato a noi mediatori l'arduo compito, cominciando dall'obbligo di dichiarare la cert. nella Pubblicitá.
    Voi invece cosa fate per convincere i proprietari a fare le cert.energ.?
     
  11. joshuatri

    joshuatri Membro Attivo

    Certificatore energetico
    Andiamo con ordine:
    1) due immobili che hanno stesse caratteristiche, in tutto e per tutto, non possono avere questa differenza di classe e di consumo di energia primaria è evidente! Ancor di più, se i fabbricati risalgono a prima del '90 sarei più propenso a dire che sono classe G.
    2) il condominio al momento chiede le stesse spese? se non hanno stabilito un altro modo per ripartire le spese, è assolutamente possibile. Le do una notizia entro il 31/12/2016 ciò non sarà più possibile, bisognerà dotarsi di contatori individuali del consumo effettivo e del tempo effettivo dell’utilizzo dell’energia;
    3) Cosa c'é di reale in questo dato per valutare se compro la mela marcia? l'APE di per sè fa un'analisi qualitativa dello stato del nostro immobile quantificando i consumi energetici in condizioni di utilizzo e climatiche standard a seconda della zona climatica, questo serve al proprietario e/o locatario di rendersi conto dei probabili costi energetici a cui andrà incontro nella normale conduzione dell'immobile, nonchè ed è a mio avviso l'elemento "reale" a rendersi edotto delle possibili soluzioni che potrebbero ridurre e anche notevolmente tali spese, con interventi volti al miglioramento dell'efficenza energetica. Dato che tale analisi tiene conto di diversi parametri, dell'involucro, degli infissi, degli impianti, delle condizioni al contorno, dei ponti termici... Se invece si vuole un'analisi "reale" allora bisognerebbe rivolgersi a una diagnosi energetica. Comunque a parte tutta questa discussione bisognerebbe capire perchè è nata l'APE e quali sono gli obiettivi, se non si ha chiaro questo elemento, il resto è tutta fuffa. L'obiettivo principe è il "risparmio energetico". Che ci piaccia o meno bisogna rendersi conto che non si può continuare su questa strada, che bisogna risparmiare energia e soprattutto sfruttarla meglio. Quindi per questo ho detto che ogni attore della filiera deve fare la sua parte.
    4) Obbligo: diciamo che l'obbligo in capo al proprietario nasce allorquando decide di vendere o locare l'immobile, ma per rispondere alla sua domanda, ormai nella nuova edificazione all'atto della richiesta di abitabilità oltre a tutta la documentazione classica il costruttore deve prensentare anche l'APE, quindi come vede già esiste questo obbligo, quindi non vedo quale possa essere il suo problema? Quello di apporre in una pubblicità una lettera dell'alfabeto relativa alla classe energetica o la paura che dovendola dichiarare possiate non vendere o locare l'immobile? O il costo relativo per un'eventuale APE che ovviamente fareste in nome e per conto del vostro cliente, per cui il costo è una partita di giro eventualmente incrementato dello scomodo o se volete tenere il cliente rinunciando a quella decina di euro in più?
    5) Cosa facciamo? Ci facciamo parte attiva cercando di far capire che effettuando un certo tipo di interventi sull'immobile, piuttosto che sull'impianto si possono avere degli sgravi fiscali, degli incentivi, che bisogna attenzionare il problema energetico che le nostre case sono dei colabrodo e che necessitano di interventi per migliorarne il comfort e diminuire la bolletta energetica. Questo è quello che noi facciamo e proponiamo.
    Purtroppo l'APE viene considerata come l'ennesimo balzello sulla casa e pezzo di carta da allegare, con ciò derivando che il professionista delegato alla sua redazione, non può pretendere più di una pagnotta!! Basta vedere la svendita che c'è di questo prezioso documento... purtroppo siamo in Italia... repubblica delle banane per eccellenza!!! spero di aver risposto alle sue domande
    buona giornata
     
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  12. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'APE serve per registrarlo, quindi il contratto è valido, ma non regolarizzabile fiscalmente. E' il proprietario che deve produrlo. Ma se è un affitto sostanzioso non vale la pena "litigare" per pochi euro di costo di un'APE.
     
  13. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Lo scrivo nell'incarico, tra i documenti che deve produrre, oppure gliela regalo se è un appartamento molto vendibile, 100/150 euro ben investiti.
    Poi che questa certificazione serva davvero, in effetti, è tutto da vedere. Ciao
     
  14. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    grazie per le risposte.. il fatto di "aggirare" il problema derivava semplicemente da 3 situazioni: 1- il proprietario, coscente dei rischi in quanto gli sono stati spiegati, è inflessibile sul non voler assolutamente fare l'APE,pena far saltare tutto; 2- la data fissata per la stipula non poteva essere rimandata per varie esigenze; 3- il non voler perdere l'affare. Ovvio che avendo più tempo l'avrei pagata io piuttosto che far saltare tutto!!! (dimmi te a che punti ci tocca arrivare!!), ma apparte questo la mia vera domanda era sulla co responsabilità del mediatore nel redigere e registrare un contratto ...
     
  15. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Salve. Un amico (proprietario) ha registrato un contratto di locazione (commerciale) senza l'Ape. Ora, a distanza di mesi, si è "ricordato" e mi chiede se gli conviene andare all'AdE autodenunciandosi, oppure in accordo col conduttore, risolvere il contratto di affitto e presentarne uno nuovo (dopo aver fatto l'Ape). Grazie, saluti.
     
  16. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il contratto registrato senza APE non è nullo ma può far scattare multe fino a 4.000 euro... Non saprei, forse può essere sufficiente produrre l' APE e consegnarne una copia al conduttore tramite raccomandata che fa fede
     
  17. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Secondo me c'è una responsabilità del mediatore che redige un contratto di locazione se viene omessa la certificazione energetica, dovresti far firmare una dichiarazione al proprietario, dove lui dichiara che si assume la responsabilità della omessa certificazione energetica sul contratto di locazione.
     
  18. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    Sarebbe meglio che a firmarla, oltre al locatore, sarebbe anche il locatario. Ricordo infatti che "le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa".
    "L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate"
    Anche in caso di sanzione persiste sempre l'obbligo di presentazione dell'APE entro 45 gg dalla constatazione.
    Devi quindi accertarti che anche il locatario sia disposto a firmare un contratto per un immobile non dotato di APE, così come previsto dalla legge, o comunque informarlo delle eventuali sanzioni cui andrebbero incontro.
     
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  19. joshuatri

    joshuatri Membro Attivo

    Certificatore energetico
    Salve,
    la nullità dal 6.06.13 è stata soppressa a favore di sanzioni pecuniarie:
    posto questo ci sono diversi obblighi ovvero quello di dotazione, allegazione, consegna ed informativa. Ognuno di questi obblighi è corredato di relativa sanzione.
    1) dotazione (ovvero bisogna prima di locare/vendere dotarsi di APE);
    2) informativa (ovvero a prescindere o meno di utilizzare annunci di ogni tipo, nel momento che si instaura una trattativa deve essere in grado di mostrarla all'eventuale locatario, quindi deve possederla!)
    3) consegna (dovrà consegnare l’attestato medesimo alla fine delle trattative, ossia, al momento della stipula di un eventuale contratto preliminare o una volta raggiunto l’accordo per la stipula del contratto definitivo).
    4) allegazione (è dovuta in caso di compravendita o di nuova locazione ad esclusione di locazione di singole unità immobiliari art. 6, c. 3, d.lgs. 192/2005)
    Quindi dovendo quest'ultimo essere il suo caso si evince che non c'è l'obbligo di allegazione. Ma resta in piedi l'obbligo di dotazione e di consegna in capo al locatario dell'APE nonchè di informativa, se per caso non fosse stato indicato nel contratto.
     
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