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  1. ANGYD

    ANGYD Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Nel marzo del 1998 mia nonna ha stipulato un contratto di locazione commerciale sull’unità immobiliare sita al piano terra dI un intero immobile attualmente all’asta per 1/2. Tale unità immobiliare è di proprietà per il 50% anche di mia mamma che però non ha mai sottoscritto il contratto di locazione.
    Il contratto è stato rinnovato, registrato ed aggiornato il 4 febbraio 2003 sempre e solo sottoscritto da mia nonna e prorogato con ulteriore scadenza al 28/02/2016.
    In data 10 luglio 2013 l’Istituto vendite giudiziarie per il tribunale, nominato custode dal Giudice dell’esecuzione in data 27/3/2013, ha notificato con Raccomandata A.R. al conduttore ad eseguire il bonifico del canone per il 50% (quota di mia mamma) direttamente all’Istituto delle vendite giudiziarie ed inoltre specificava:”nel caso Voi possiate dimostrare di avere un titolo valido, lo stesso viene improrogabilmente disdettato per la sua naturale scadenza”.
    Dal 28/02/2016 il conduttore ha iniziato a versare un canone di locazione solo per la metà di competenza di mia nonna (senza più eseguire il pagamento del restante 50% all’IVG) considerando il contratto disdettato solo per la metà.
    E’ possibile che un contratto venga disdettato solo per metà e tra l'altro non da chi ha sottoscritto il contratto stesso (mia nonna)? E’ lecito che il conduttore paghi solo metà del canone di affitto pur usufruendo dell’intero locale adibito ad esercizio commerciale? Non avrebbe dovuto lasciare liberi i locali alla naturale scadenza del contratto come da raccomandata A.R. del 10 luglio 2013?
    Da quanto ho appreso ci sono diverse sentenze della Cassazione che prevedono per l’appunto che un contratto di locazione può essere disdettato anche solo da uno dei locatori (Corte di Cassazione, Sez. II, 17 settembre 2013, n. 21153; Cass., 17 maggio 1999, n. 4797).
    E’ lecito che il contratto di locazione regolarmente registrato sia solo a nome di mia nonna e non di entrambi i proprietari dell’immobile?
    Tali informazioni sono per me necessarie al fine di valutare se è legittimo il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento al conduttore, se devo dare eventuale disdetta ulteriore per la metà di competenza di mia nonna.
    Ringrazio tutti per l'aiuto che mi fornirete.
     
  2. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Tua mamma non si è opposta a suo tempo.
    Il vulnus.

    Una disdetta nel 2013 è nei termini.

    Il conduttore DEVE pagare il canone per intero.
    LO DEDUCE.E TU Conduttore paghi sul NON percepito,L'AdE NON fa sconti.
    Se è presente l'art.1456 c.c.,nel contratto,Tu Locatore,anche al 50%,gli risolvi il contratto e lo chiudi all'AdE.Segue l'iter.....
    Quindi ZERO indennità di avviamento.

    -No deve lasciare i locali per finita locazione dopo il 28-2-2016.
    Va fatto lo sfratto per finita locazione(velocissimo)seguono gli u.g. per lo sgombero se non lacia spontaneamente.
    Da Marzo 2016 paga l'indennità d'occupazione(lucro cessante,non soggetta a IRPEF).Se gli va di pagarla.Se non la paga NON accetti il rilascio locali.O l'accetti e poi gli fai il decreto ingiuntivo.

    C'è un art. del c.c. 11..... che consente al comproprietario al 50% di operare per l'intera proprietà ,SOLO,nell'interesse del bene comune.
    Tua mamma a suo tempo doveva dimostrare che Tua nonna ,NOn ha operato per il bene comune....
     
  3. ANGYD

    ANGYD Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Appurato il fatto che mia mamma a suo tempo non si oppose poiché mia nonna sottoscrivendo il contratto di locazione operò per il bene comune. Detto ciò mi sembra di capire che, mi corregga se sbaglio:

    1) Con la raccomandata dell'IVG del 2013 (riferito al 50% di proprietà indivisa dell'immobile di mia mamma), il contratto è regolarmente disdettato per intero. Non devo quindi fare ulteriore disdetta per il 50% di mia nonna

    2) Non devo pagare alcuna indennità per la perdita di avviamento

    3) Il conduttore dovrebbe pagare, eventualmente, l'indennità di occupazione per l'intero importo del canone di affitto (non della metà come sta facendo)

    4) Posso chiedere al conduttore di liberare i locali fin da subito.

    La ringrazio molto per la risposta e resto in attesa di ulteriori conferme.
     
  4. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    1-Si L ivg opera per Il bene comune
    2-si indennita.La disdetta e'da parte locatrice.
    3:si
    Assolutamente
    4:Si .E gli conviene.Prende 18 mensilita...
     
  5. ANGYD

    ANGYD Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie ancora, ma ho un'ultima domanda, perché prenderebbe 18 mensilità di indennità per la perdita di avviamento se la disdetta è stata effettuata dall'IVG con regolare raccomandata A.R. ben tre anni prima della regolare scadenza del contratto?
     
  6. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Basta che s'inbia 12 mesi prima la scadenza prorogata.Ovvero alla academza del 10 anno
     
  7. ANGYD

    ANGYD Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Dunque, in data 10/07/2013, tre anni prima della scadenza naturale del contratto (28/02/2016, dopo 18 anni di locazione) l'IVG ha inviato raccomandata A.R. al conduttore in cui disdettava il contratto alla naturale scadenza del 28/02/2016. A fronte di ciò, in teoria, non è dovuta l'indennità per la perdita di avviamento, poiché il contratto è giunto alla naturale scadenza, giusto? E il conduttore doveva lasciare liberi i locali dal 28/02/2016 (naturale scadenza del contratto). Come mai mi scrive alla scadenza del 10 anno visto che i contratti commerciali si rinnovano di 6 anni in 6 anni?
     
  8. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Al 5 anno disdetta motivata
    All 11 disdetta libera.
    Al 17 mo disdetta libera.
    Perche la disdetta la da Il locatore.
    Se la dal Il conduttore o c'e'risoluzione contratto per inadempimenti,etc..
    Niente e'dovuto.
     
  9. ANGYD

    ANGYD Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ringrazio infinitamente per le preziose informazioni che mi ha fornito, è stato molto utile. Grazie ancora.
     

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