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  1. SardoSardo

    SardoSardo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    sono nuovo del forum e scrivo perché ho un dubbio sulla locazione commerciale. Vi spiego un po’ la situazione.
    Sono proprietario di un immobile adibito a locazione commerciale e nel febbraio 2004 ho stipulato con due privati che chiamerò X ed Y un contratto di locazione commerciale della durata 6+1 (ma essendo una clausola errata in base alla norma comunque un 6+6).
    La prima scadenza di questo contratto è stata quindi il 31 gennaio del 2010, mentre la seconda scadenza sarà il 31 gennaio 2016.
    Il contratto del febbraio 2004 non è mai stato disdetto né dal locatore e né dal conduttore perché nel gennaio 2005 i due privati X ed Y hanno formato una società di persone avente come socio responsabile accomandatario il socio X ed è stato stipulato nel febbraio 2005 un nuovo contratto di locazione commerciale sullo stesso immobile della durata 6+1 (come per il precedente clausola errata e quindi automaticamente diventato un 6+6).
    Per questo contratto, la prima scadenza è stata il 31 gennaio 2011, la seconda scadenza sarà il 31 gennaio 2017.
    Nel 2013 la società ha visto l’uscita del socio X e la modifica della ragione sociale in srl con legale rappresentante il socio Y.
    Essendo il canone molto basso e avendo dal febbraio 2005 sempre fatto le ricevute a nome della società, tenendo in riferimento il contratto registrato nel febbraio del 2005, nel mese di agosto 2015, 17 mesi prima della scadenza, ho inviato tramite raccomandata a.r. una disdetta del contratto del 2005 dove comunicavo anche la possibilità di stipulare un nuovo contratto 6+6 con un nuovo canone di locazione.
    Il conduttore Y, legale rappresentante della società srl, ha risposto dicendo che il termine dei 12 mesi per la disdetta è scaduto in quanto il contratto al quale si doveva fare riferimento era quello stipulato e registrato nel febbraio 2004 e non quello del febbraio 2005.
    Ora mi chiedo se la mia disdetta sia valida o meno e a quale dei due contratti di locazione si debba fare riferimento, quello del febbraio 2004, intestato a due privati X ed Y oppure quello del febbraio 2005 intestato alla società formata dai privati X ed Y? Non avendo fatto alcuna disdetta il contratto del 2004 è ancora valido o meno?
    Grazie a tutti per le risposte.
     
  2. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    ci sono alcune domande che vorrei farti, ma immagino già le risposte....
    Il contratto del 2004 è stato risolto in agenzia delle entrate?
    L'imposta di registro annuale con quali estremi di contratto l'avete versata annualmente?
    Anche se 6+1 è diventato 6+6 in ade quando avete comunicato la proroga , l'avete fatta di 6 anni?
     
  3. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Buongiorno,
    a mio parere il contratto valido ed efficace fra le parti è il secondo, quello stipulato nel 2005 fra la proprietà e la società in accomandita semplice.
    Vero è che il contratto del 2004 non è stato mai formalmente disdettato (nè con atti di natura civilistica nè, ritengo, con atti di natura fiscale), tuttavia il comportamento tenuto dalle parti indica univocamente che il primo rapporto locatizio si è estinto infatti:
    a) X e Y hanno costituito società in accomandita, ove per legge l'unico a poter stipulare contratti è l'accomandatario
    b) pertanto la locazione a nome della società viene stipulata dal solo X nella propria qualità di accomandatario ed Y non partecipa perché non avrebbe potuto
    c) Y in qualità di socio fondatore della accomandita e di precedente conduttore del locale poi oggetto del secondo contatto non può non conoscere la vicenda contrattuale.
    Ritengo quindi che il primo contratto non sia più efficace fra le parti.
     
    A Rosa1968 e Bastimento piace questo messaggio.
  4. SardoSardo

    SardoSardo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera,
    il contratto del febbraio 2004 non è stato risolto all'Agenzia delle Entrate ma secondo l'impiegata dell'Agenzia delle Entrate con la quale ho parlato, dal punto di vista fiscale è tutto ok, perché l'imposta di registro annuale è stata sempre versata con gli estremi del contratto del 2005 che risultano tutti regolari e di conseguenza quelli del contratto del 2004 non devono essere versati e siccome non c'è stata nessuna istanza di rinnovo presentata all'Agenzia, con la prima scadenza, cioè 31 gennaio 2010, il contratto del 2004 è stato chiuso. Rimane iscritto solo il contratto del 2005 in quanto nel 2011 è stata presentata istanza di rinnovo per 6 anni.
    Nel caso si dovesse tenere conto del contratto del 2004 mi è stato detto che si dovrebbero pagare tutte le annualità riferite a quel contratto e non ancora pagate.
    Grazie per le risposte.
     
  5. SardoSardo

    SardoSardo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera,
    giustissimo, il contratto del febbraio 2004 non è mai stato disdettato nemmeno dal punto di vista fiscale ma, come scritto sopra, secondo l'impiegata dell'Agenzia delle Entrate con la quale ho parlato, dal punto di vista fiscale è tutto ok, perché l'imposta di registro annuale è stata sempre versata con gli estremi del contratto del 2005 che risultano tutti regolari e di conseguenza quelli del contratto del 2004 non devono essere versati e siccome non c'è stata nessuna istanza di rinnovo presentata all'Agenzia, con la prima scadenza, cioè 31 gennaio 2010, il contratto del 2004 è stato chiuso, rimanendo iscritto solo il contratto del 2005 in quanto nel 2011 è stata presentata istanza di rinnovo per 6 anni.
    La cosa più giusta da fare, essendo i due contratti uguali, sarebbe stata quella di fare una rettifica del conduttore da privati a società.
    Per quanto riguarda i punti a, b, c, la penso come Lei e c'è anche da dire che la società in accomandita semplice dal 2013 è una srl in quanto il vecchio socio accomandatario X non c'è più ed è rimasto solo il socio Y che ora è il legale rappresentante.
    La mia paura è che un giorno il conduttore si possa rifare al contratto del 2004 e che possa riprendersi la differenza dell’importo tra il nuovo canone del 2017 e il vecchio canone di locazione dal 2004 ad oggi.
    Ritenendo il contratto del 2004 non più efficace la disdetta che ho presentato è regolare, giusto?
    Grazie ancora per le risposte e l'interessamento al mio caso.
     
  6. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Direi quindi che fiscalmente parlando sai a cosa vai incontro. Civilisticamente parlando il contratto si é chiuso nel 2010 e nulla piú ha da pretendere la persona fisica. In essere vi é solo quello con la società. Dovevate però modificare il codice fiscale della nuova società. Ha detto giusto l' impiegata di sportello. Che bellonon devo scrivere un post poema :sorrisone:.
     
  7. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Auguri @Luna_
    @SardoSardo, ritenendo vigente il secondo contratto ritengo, altresì, che la disdetta da lei ha inviato sia regolare.
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
  9. SardoSardo

    SardoSardo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Speriamo bene..e Buon Compleanno anche se un po' in ritardo..:)
     
  10. SardoSardo

    SardoSardo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    @SardoSardo, ritenendo vigente il secondo contratto ritengo, altresì, che la disdetta da lei ha inviato sia regolare.[/QUOTE]

    Bene, mi fa piacere che la pensi come me..crede sia un caso dove si verifica l'istituto della novazione soggettiva?
    Ancora grazie per l'attenzione.
     
  11. SardoSardo

    SardoSardo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Dimenticavo un particolare, i due contratti sono uguali, le uniche differenze stanno nei dati del soggetto conduttore e nelle date di inizio e di scadenza. Buon proseguimento.
     

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