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lorenzo35

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Salute a tutti, ho individuato un immobile interessante ma mi trovo purtroppo a constatare che ai fini della stima del prezzo finale le tabelle OMI fornite dall'agenzia delle entrate si discostano da quelli che sono i prezzi effettivi di vendita.
Informandomi ho capito che esistono anche altri fattori da considerare ai fini della stima del prezzo ma ho anche letto che le tabelle dovrebbero servire da linee guida.
Mi chiedo come sia possibile che invece i prezzi a cui propongono le case sono sempre molto più alti.
Vorrei capire quanto queste tabelle dovrebbero influenzare la mia scelta.
Per la casa a cui sono interessato esistono tali difformità, nello specifico parliamo di 80 mq commerciali e facendo riferimento (probabilmente per eccesso) alle abitazioni in 1° fascia residenziali per la zona in questione il prezzo massimo riscontrato è 2.559,86 euro (Borsino Immobiliare) e 2.400 euro per abitazioni civili in normale stato conservativo (Agenzia Entrate) i prezzi anche se non coincidenti non si discostano molto tra di loro.
Ora se questa è la realtà, la casa a cui sono interessato è 80 mq commerciali, quindi se mi vado a fare un calcolo molto rudimentale prendendo come riferimento il prezzo più alto per la zona e per gli immobili più di pregio mi viene 80 mq X 2.559,86 euro = 204.788 euro.
Il prezzo a cui la propongono è 245.000 euro.
Ho letto su alcuni siti che oltre a questo calcolo vanno poi applicati dei coefficienti in base ad alcune qualità dell'immobile (riscaldamento autonomo, giardino, luminosità) ma anche applicandoli non mi viene un prezzo più alto di 225.000 euro.
Ora considerando che non ho ancora sondato il terreno per un'eventuale riduzione del prezzo (è una nuova costruzione direttamente dal costruttore), volevo chiedere anzitutto se queste differenze di prezzo sono normali e se per l'acquisto di una casa bisogna tenere in considerazione queste tabelle (o in che modo quantomeno bisogna tenerle in considerazione).
Vorrei solo acquistare una casa al prezzo giusto senza dover sborsare un prezzo eccessivo rispetto al valore di mercato, ma non mi piace agire d'istinto ed andare a chiedere sconti di qua e di là senza conoscere realmente le cose.
Ringrazio chiunque intenderà aiutarmi a schiarirmi un po’ le idee.
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Vorrei capire quanto queste tabelle dovrebbero influenzare la mia scelta.
In nessun modo.
Sono blandamente indicative, e non sono parametri realistici per capire se il prezzo di un immobile è corretto.
Oltretutto, a parità di caratteristiche dell'intero edificio, ogni singolo appartamento potrà costare più o meno in funzione di caratteristiche specifiche, che le tabelle mai potrebbero rilevare; ad esempio, piano, esposizione, affacci, presenza balconi, razionale sfruttamento spazi...
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Le tabelle a cui fai riferimento utilizzano la "media del pollo " delle statistiche
(Trilussa definiva la Statistica come quella cosa per cui se qualcuno mangia un pollo e qualcun altro no, in media hanno mangiato mezzo pollo ciascuno.)
e non si compra certamente applicando un prezzo medio.

Se stai comprando da un costruttore è ovvio che le caratteristiche degli immobili nuovi sono molto maggiori e soprattutto più performanti rispetto agli immobili usati.

Se l'appartamento ti piace lascia stare le tabelle e vai a comprare.
 

IL TRUCE

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Vorrei capire quanto queste tabelle dovrebbero influenzare la mia scelta.
Ora considerando che non ho ancora sondato il terreno per un'eventuale riduzione del prezzo (è una nuova costruzione direttamente dal costruttore), volevo chiedere anzitutto se queste differenze di prezzo sono normali e se per l'acquisto di una casa bisogna tenere in considerazione queste tabelle
NO.
Non esiste nessuna tabella e nessun sito web in grado di risponderti.
IL costruttore ha provveduto gia' prima che arrivassi tu a sondare il mercato.
La realta' e' data unicamente dal fatto "si vende" o "non si vende"
In alcune citta' pervenire ad una corretta valutazione e' piu ' facile
in altre piu complesso ma nulla o quasi nulla di sensato puo essere
individuato incrociando dati di tabelline.
 

lorenzo35

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Vi ringrazio tutti per le celeri risposte, la vostra interpretazione mi sembra ovvia e univoca.
Posso chiedervi come poter orientare la mia scelta verso un prezzo di vendita corretto? Intendo a grandi linee cosa c'è da considerare in un immobile ai fini di un accrescimento del prezzo? Sento spesso parlare di luminosità, esposizione, ma poi nei fatti un giorno che vorrai rivendere la casa cosa guarderà effettivamente chi se la andrà a comprare?
 

RhPositivo

Membro Attivo
Professionista
Salute a tutti, ho individuato un immobile interessante ma mi trovo purtroppo a constatare che ai fini della stima del prezzo finale le tabelle OMI fornite dall'agenzia delle entrate si discostano da quelli che sono i prezzi effettivi di vendita.
Informandomi ho capito che esistono anche altri fattori da considerare ai fini della stima del prezzo ma ho anche letto che le tabelle dovrebbero servire da linee guida.
Mi chiedo come sia possibile che invece i prezzi a cui propongono le case sono sempre molto più alti.
Vorrei capire quanto queste tabelle dovrebbero influenzare la mia scelta.
Per la casa a cui sono interessato esistono tali difformità, nello specifico parliamo di 80 mq commerciali e facendo riferimento (probabilmente per eccesso) alle abitazioni in 1° fascia residenziali per la zona in questione il prezzo massimo riscontrato è 2.559,86 euro (Borsino Immobiliare) e 2.400 euro per abitazioni civili in normale stato conservativo (Agenzia Entrate) i prezzi anche se non coincidenti non si discostano molto tra di loro.
Ora se questa è la realtà, la casa a cui sono interessato è 80 mq commerciali, quindi se mi vado a fare un calcolo molto rudimentale prendendo come riferimento il prezzo più alto per la zona e per gli immobili più di pregio mi viene 80 mq X 2.559,86 euro = 204.788 euro.
Il prezzo a cui la propongono è 245.000 euro.
Ho letto su alcuni siti che oltre a questo calcolo vanno poi applicati dei coefficienti in base ad alcune qualità dell'immobile (riscaldamento autonomo, giardino, luminosità) ma anche applicandoli non mi viene un prezzo più alto di 225.000 euro.
Ora considerando che non ho ancora sondato il terreno per un'eventuale riduzione del prezzo (è una nuova costruzione direttamente dal costruttore), volevo chiedere anzitutto se queste differenze di prezzo sono normali e se per l'acquisto di una casa bisogna tenere in considerazione queste tabelle (o in che modo quantomeno bisogna tenerle in considerazione).
Vorrei solo acquistare una casa al prezzo giusto senza dover sborsare un prezzo eccessivo rispetto al valore di mercato, ma non mi piace agire d'istinto ed andare a chiedere sconti di qua e di là senza conoscere realmente le cose.
Ringrazio chiunque intenderà aiutarmi a schiarirmi un po’ le idee.
ECcone n'artro
 

RhPositivo

Membro Attivo
Professionista
Vi ringrazio tutti per le celeri risposte, la vostra interpretazione mi sembra ovvia e univoca.
Posso chiedervi come poter orientare la mia scelta verso un prezzo di vendita corretto? Intendo a grandi linee cosa c'è da considerare in un immobile ai fini di un accrescimento del prezzo? Sento spesso parlare di luminosità, esposizione, ma poi nei fatti un giorno che vorrai rivendere la casa cosa guarderà effettivamente chi se la andrà a comprare?
Il mercato decide il prezzo, l'andamento di domanda e offerta.
 

IL TRUCE

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Agente Immobiliare
Vi ringrazio tutti per le celeri risposte, la vostra interpretazione mi sembra ovvia e univoca.
Posso chiedervi come poter orientare la mia scelta verso un prezzo di vendita corretto? Intendo a grandi linee cosa c'è da considerare in un immobile ai fini di un accrescimento del prezzo? Sento spesso parlare di luminosità, esposizione, ma poi nei fatti un giorno che vorrai rivendere la casa cosa guarderà effettivamente chi se la andrà a comprare?
Le stesse cose.
NESSUN amico mi ha mai detto "Truce hai da darmi un piano terra buio umido rumoroso e in periferia ?"
Eppure non ho mai visto un palazzo abitato solo dal III piano in su.
Questione di prezzo.
 

IL TRUCE

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Scusami ma questa mi sembra una risposta veramente grama, credo che questo lo abbiano imparato tutti alla prima lezione di economia. Se sai qualcosa che non vuoi rivelare lo capisco, ma non trovo la tua risposta molto esaustiva.
Un agente sbarbatello impiega circa 3 anni ( in una citta semplice ) a capire come fare una valutazione corretta. Studiando di notte e lavorando di giorno . Diversamente e' un mezzo incapace. Dovresti studiarti almeno 3 anni di avvenute compravendite e VEDERE TUTTI gli appartamenti venduti e NON venduti. POI avresti una visione abbastanza chiara. Voleva dire quello il buon RH
 

lorenzo35

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Un agente sbarbatello impiega circa 3 anni ( in una citta semplice ) a capire come fare una valutazione corretta. Studiando di notte e lavorando di giorno . Diversamente e' un mezzo incapace. Dovresti studiarti almeno 3 anni di avvenute compravendite e VEDERE TUTTI gli appartamenti venduti e NON venduti. POI avresti una visione abbastanza chiara. Voleva dire quello il buon RH
Molto chiaro. Grazie.
Ma esiste una figura professionale che lavori privatamente e che stimi seriamente il prezzo di una casa?
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Vorrei solo acquistare una casa al prezzo giusto senza dover sborsare un prezzo eccessivo rispetto al valore di mercato, ma non mi piace agire d'istinto ed andare a chiedere sconti di qua e di là senza conoscere realmente le cose.
E che cosa cambierebbe? Il "prezzo giusto" è quello a cui viene acquistata, quindi se chiedi uno sconto e te la vendono, vuol dire che è quello il prezzo giusto.
Sento spesso parlare di luminosità, esposizione, ma poi nei fatti un giorno che vorrai rivendere la casa cosa guarderà effettivamente chi se la andrà a comprare?
Non l'hai ancora comprata né sai se potrai acquistarla e già pensi a quando la rivenderai?
 

IL TRUCE

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ok, non mi è facile però trovarne uno che lavori in privato staccato dalle agenzie immobiliari, c'è un sito di riferimento?
In italia non e' usuale: la figura del "buyer" e' normale negli States.
Con mia grande soddisfazione.
Nulla vieta chiedere una consulenza ad un agente che lavori anche presso una agenzia.
Costa ovviamente, diversamente ti direbbe, "compri una delle "mie" "
Questione di mentalita'
 

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