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  1. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Salve.
    Devo predisporre un contratto di locazione 3+2 (cosiddetto 'contratto con canone concordato') e vorrei introdurre la figura del garante, ossia di quella persona che garantisce i pagamenti dell'affitto e del condominio qualora non lo faccia l'inquilino. Che clausola debbo inserire in contratto. Dove debbo inserirla?
    Grazie.
    Carlor
     
  2. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    certo che se ci vuoi spiegare cos'é un contratto 3+2 e cos'é un garante, ma contemporaneamente ci vieni a chiedere consigli.. andiamo bene... :) piuttosto hai verificato che nel tuo comune sia possibile realizzare contratti a canone concordato...???

    mettila dove ti pare la clausola...basta che ce la metti ;) io la metto alla fine, cioé come ultimo paragrafo:

    Il Sig....nato a... il....residente in... C.F.....di qui di seguito per brevitá denominato "garante"e si obbliga e garantisce per tutte le obbligazioni assunte nel presente contratto dalla parte conduttrice . Pertanto, in caso di parziale o totale inadempimento di anche uno solo degli obblighi descritti in questo contratto, il garante ne sará ritenuto responsabile in solido con la parte conduttrice medesima. Ai fini della ricezione di comunicazioni inerenti questo contratto, il garante elegge domicilio presso l'immobile di cui al paragrafo...x (dove x é il paragrafo dove descrivi l'immobile, la sua ubicazione e i dati catatstali)

    Lasci una riga e fai firmare questa clausola solo al garante, poi tutti (cioé conduttore, locatore e garante) firmano tutte le pagine del contratto e tutte le copie.
     
  3. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ci sono solo 2 piccoli accorgimenti (una preposizione ed una congiunzione) che mi sono scappati ieri sera tardi, scusami ma ti ho scrittola clausola con un occhio aperto ed uno chiuso e se la ricopi cosi com'é si porta dietro questi 2 piccoli errori. Scrivila così:

    Il Sig....nato a... il....residente in... C.F.....di qui in seguito per brevitá denominato "garante" si obbliga e garantisce per tutte le obbligazioni assunte nel presente contratto dalla parte conduttrice . Pertanto, in caso di parziale o totale inadempimento di anche uno solo degli obblighi descritti in questo contratto, il garante ne sará ritenuto responsabile in solido con la parte conduttrice medesima. Ai fini della ricezione di comunicazioni inerenti questo contratto, il garante elegge domicilio presso l'immobile di cui al paragrafo..x (dove x é il paragrafo dove descrivi l'immobile, la sua ubicazione e i suoi dati catastali)
     
  4. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    perché ilgarante elegge domicilio nell'aloggio locato ?
     
  5. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    a meno che il garante non indichi espressamente un domicilio diverso al quale vuol ricevere comunicazioni inerenti il contratto, é una scrittura che inserisco di default perché domani non mi si possa dire: non me lo dovevi inviare qui ma di qua...se me lo dici prima bene, altrimenti per comunicazioni inerenti il contratto ti faccio eleggere domicilio nell'immobile oggetto del contratto stesso e solo li sono tenuto ad inviartele.. é una comodità e salvo pattuizione diversa, nulla di più.
     
  6. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
  7. Miromiro

    Miromiro Membro Attivo

    Privato Cittadino
    salve a tutti, ho letto i vari post in merito all'inserimento del garante ( cioé di una persona che non andrá a vivere nell'appartamento locato, ma si offre di garantire per l'inquilino).
    Ho il seguente dubbio: avendo io optato x la cedolare secca ( quindi nessuna imposta di registro né di bollo x nuovi contratti), posso inserire una dicitura tipo quella indicata sopra senza alcuna spesa, oppure ció mi comporterebbe delle spese ( nei post precedenti qualcuno parlava dello 0,5% del canone..)
    grazie molte
     
  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si per il garante
     
  9. pasqualedf

    pasqualedf Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno, sono io stesso un piccolo proprietario. Va tutto bene fin qui detto. Tuttavia, occorre precisare che, qualora in un contratto di locazione è prevista la figura di un garante che si aggiunge e/o sostituisce all'inquilino nei pagamenti, è INDISPENSABILE che sia inserita una specifica approvazione, con la doppia firma, dell'estenzione della garanzia oltre il termine naturale del contratto, ossia dei primi quattro anni.

    Infatti, l'art. 1598 c.c. prevede espressamente che: «Le garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto». Per superare tale previsione di legge, soccorre l'art. 1341 c.c. che, appunto, prevede la specifica approvazione di clausole che sanciscono: «a carico dell'altro contraente... tacita proroga o rinnovazione del contratto...» con la doppia firma.

    Fate bene attenzione e pretendete sempre la doppia firma, giacché se manca, la garanzia, anche se prestata, è valida e limitata soltanto al primo quadriennio di locazione. In altre parole, se l'inquilino smette di pagare, e si è oltre il quarto anno di locazione, non ci sono santi a chi rivolgersi!!!
     
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  10. alexbrasil

    alexbrasil Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Vorrei chiedere un chiarimento: contratto universitari cedolare secca; il deposito cauzionale e relativi pagamenti dei canoni di locazioni vengono effettuati dai genitori dei 2 studenti. Domanda: il deposito cauzionale si configura come garanzia di terzi e quindi assoggettabile a imposta registro 0,5% (è previsto un minimo di legge es. 67 euro?)? Se si devo inserirlo nella prima parte del rli "garanzie"? All'Ade mi hanno detto che non si paga imposta di registro poichè in contratto non viene individuata una figura garante? Ringrazio per le risposte.
     
  11. pasqualedf

    pasqualedf Membro Junior

    Privato Cittadino
    @ alexbrasil

    mi pregio rimettere risposta in relazione al tuo quesito.

    La porzione del testo che risponde direttamente al tuo quesito, la trovi in grassetto.

    Cordialità.

    IL CONTRATTO DI LOCAZIONE ED IL GARANTE

    L’art. 4 comma 1-bis del D.L. n. 16/2012 ha apportato una modifica al comma 2 dell’art. 3 del D.Lgs n. 23/2011, stabilendo che ai contratti di locazione assoggettati al regime fiscale della cedolare secca, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, non si applicano le imposte di registro e di bollo alla fidejussione prestata da terzi per il conduttore.
    Pertanto, il pagamento dell’imposta di registro sulle garanzie personali previste in un contratto di locazione rimane limitato al solo regime ordinario.

    Alcuni Esempi: 1.
    Contratto 4+4 in regime di cedolare secca.
    Canone di locazione mensile: € 1.000,00
    Imposta di registro prima registrazione: non dovuta
    Imposta di registro garante persona fisica: non dovuta
    Esempio 2.
    Contratto di locazione 4+4 in regime IRPEF
    Canone di locazione mensile: € 1.000,00
    Imposta di registro prima registrazione: € 240,00 - 2% canone annuo - (codice 115T)
    Imposta di registro garante persona fisica: € 240,00 (codice 109T)
    Il calcolo dell’imposta dovuta sul garante viene effettuato applicando l’aliquota proporzionale dello 0,50% sul canone annuale (non del deposito cauzionale), da versare anticipatamente per l’intera durata contrattuale, con un minimo di 200 euro (ex 168 euro fino al 31/12/2013). Infatti, l’imposta in questione non può essere, in alcun caso, inferiore alla misura fissa stabilita dall’articolo 11 della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. n. 131/86.


    Nel caso invece che il terzo si limiti a versare il deposito cauzionale, senza prestare ulteriori garanzie, allora la somma dovuta sarà pari allo 0,50% calcolato sul deposito versato.
     
  12. alexbrasil

    alexbrasil Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Gentile Sig Pasquale
    la ringrazio per la risposta. Quindi nel mio caso, essendo in cedolare secca, non verso l'imposta di registro per il deposito cauzionale di terzi.
    Se fossi stato in regime ordinario invece avrei versato 1350 (dep cauzionale) x0,50%=6,75. Corretto?
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    In presenza di fidejussione (bancaria o assicurativa) non avevo dubbi: dello stesso tenore è una circolare esplicativa della AdE.

    Diverso pare il discorso sulla garanzia sul canone prestata da terzi: ho letto qui che molti uffici AdE considerano detta garanzia non contemplata dal Dl citato, ed applicano l'imposta dello 0,50% sull'intero periodo, con minimo di 200€.

    Aggiungo poi una ulteriore possibilità:
    Contemplare la garanzia sul canone come pattuizione separata, su scrittura privata, registrabile al bisogno.
     
  14. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    A me risultava un'altra cosa, ossia che occorreva sempre specificare in contratto la cifra per cui il garante (fidejussore) si doveva ritenere impegnato (es. fino al raggiungimento della somma di € 20.000) e su quella pagare l'imposta di registro.
    Nessuno ne sa niente?[DOUBLEPOST=1408458398,1408458301][/DOUBLEPOST]
    :ok:;)
     
  15. pasqualedf

    pasqualedf Membro Junior

    Privato Cittadino
    Corretto! Ad ogni modo, il mio consiglio è fare a meno di un terzo garante per il solo pagamento del deposito cauzionale, senza la specifica prestazione di ulteriori garanzie, quali il corretto e puntuale pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori ovvero di quant'altro indicato nel contratto di locazione. Il garante a questo serve nel 99,9% dei casi!

    Infatti, a cosa Le serve un garante per dei soldi che, col deposito cauzionale, ha già incassato?

    In astratto, è sì previsto, ma, nella realtà quotidiana, non ho mai sentito che un padrone di casa accetta una simile cosa.

    Al più, se all'inquilino sono prestati dei soldi da terzi al fine di coprire il deposito cauzionale, questi sono e restano fatti privati che riguardano l'inquilino stesso e terzi, senza dover necessariamente "impicciare", se non fosse già abbastanza, il padrone di casa e, come tali, trattati a parte.

    Scrivo in astratto senza sapere se Ella è il locatore dell'immobile ovvero il locatario. Cordialità. PDF
     
    A enrikon piace questo elemento.
  16. pasqualedf

    pasqualedf Membro Junior

    Privato Cittadino
    Aggiungo un'ulteriore osservazione al mio post. Nel caso in cui dovesse risultare necessario per l'inquilino una terza persona per la sola costituzione del deposito cauzionale, sarebbe il caso, per il padrone di casa, di scegliersi proprio un altro inquilino!
    Infatti, se quest'ultimo non ha la liquidità necessaria (e tale lo dimostra al padrone di casa) per pagare il deposito cauzionale, io personalmente avrei difficoltà a dargli un mio bene in locazione!
    In parole povere: ha pochi soldi anche in caso di problemi di manutenzione ordinaria dell'immobile...via, via!!!

    Meglio un inquilino con bustapaga adeguata e verificata, su cui l'incidenza del fitto non sia superiore ad un terzo.
     
    A enrikon e Bastimento piace questo messaggio.
  17. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Bravo Pasquale, hai messo il dito sulla piaga.
    Innanzitutto è importante che le garanzie le fornisca direttamente colui che andrá ad abitare la casa. Solo se fossero un po' scarse la presenza di un garante avrebbe senso. Ma quando l'inquilino dimostrasse di non avere la minima capacitá reddituale (esclusi gli studenti, ovviamente) meglio soprassedere.
     
  18. alexbrasil

    alexbrasil Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Nel mio caso specifico il genitore dello studente universitario (che non ha conto corrente) versa per lui tramite bonifico (perchè è un tipo preciso che vuole tutto tracciato) il deposito cauzionale di tre mensilità. Per questo ho il dubbio se inserire nel modello rli l'importo come garanzia di terzi (che comunque non compare nel contratto) oppure non inserendo nulla (come se il bonifico lo avesse fatto il conduttore direttamente).
     
  19. pasqualedf

    pasqualedf Membro Junior

    Privato Cittadino
    @ alexbrasil, a questo punto è chiara la tua situazione e mi permetto di consigliare delle due l'una: o il contratto lo intesti soltanto al papà dello studente così ti eviti inutili "mal di testa" circa il terzo garante o, tutt'al più, lo cointesti, in solido, al figlio studente ed al genitore.

    @enrikon, assolutamente!!! Ogni cosa va soppesata prima di consegnare le chiavi dell'immobile e, in caso di un garante - di questo stiamo discutendo - esigere sempre e comunque la doppia firma per l'approvazione specifica dell'estensione della garanzia oltre il primo quadriennio di locazione.
    In ultimo, inserire nel contratto un indirizzo esatto e verificato (NO casella postale!) del luogo dove il garante (se proprio non se ne può fare a meno) lavora, tipo ditta/azienda privata/pubblica, anche e soprattutto per la notifica di atti esecutivi. PDF
     
  20. gambero1

    gambero1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    [DOUBLEPOST=1408803507,1408803271][/DOUBLEPOST]Buongiorno, sono un nuovo utente che si appresta ad affittare una casa a due studentesse con contratto concordato (siamo a Bologna ed è previsto) con cedolare secca.
    Mi sembra di aver capito che non devo pagare nulla alla registrazione se inserisco il garante, (corretto?), ma non ho capito nulla sul discorso della doppia firma e di cosa bisogna scrivere visto che il contratto può essere prorogato per due anni.
    Grazie
     

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