Cosa succede in caso di disaccordo su clausole del compromesso?

[beavisandbutthead]

Buona sera a tutti,

circa due settimane fa ho firmato una proposta di acquisto per un immobile che dovrei locale. La proposta è stata accettata settimana scorsa ed ho ora appuntamento nel fine settimana per la stipula di un preliminare (spinto dall'agente) in vista del rogito previsto per metà gennaio.

Il testo del preliminare è stato preparato dall'agente che si è occupato della mediazione (particolarmente vicino alla parte venditrice). In vista del compromesso ho chiesto mi anticipasse il testo del documento.

Con mio grande disappunto ho notato che nel testo che vuole sia firmato ha modificato (rispetto alla proposta di acquisto accettata) la clausola relativa agli impianti, dove ora viene dicharato che "parte acquirente accetta il fatto che per gli impianti elettrico e del gas non sia disponibile alcun certificato di conformità, sebbene gli impianti siano dichiarati da chi vende a norma".

Vi chiedo pertanto se secondo voi mi conviene:

• richiedere che venga replicato esattamente il testo della proposta accettata (che indicava che gli impianti "dovevano essere in uno stato tale da permettere la locazione immediata dell'immobile", ergo a norma)
• trattare un piccolo sconto sul prezzo in cambio dell'accettazione di questa clausola modificata
• richiedere la produzione di una dichiarazione con cui parte venditrice si fa carico di eventuali problemi futuri che possano sorgere dalla carenza dei certificati di conformità degli impianti

Grazie mille anticipatamente!!!

 

[Zagonara Emanuele]

Escluderei la seconda e la terza possibilità.
La seconda la escluderei perchè hai già provveduto a sottoscrivere una proposta che è stata anche accettata.

La terza la escluderei perchè indipendentemente dalla clausola che proponi di inserire, rimarrai comunque tu il responsabile nei confronti di terzi, e non il venditore (ovevro la persona dalla quale stai acquistando).

Rimane perciò la prima possibilità, per la quale tengo a precisare che la tua affermazione: "che indicava che gli impianti "dovevano essere in uno stato tale da permettere la locazione immediata dell'immobile", ergo a norma", è scorretta.

Mi spiego meglio.

Non esiste l'obbligo di vendere un immobile dotato di impianti provvisti di dichiarazioni di conformità.
E neppure esiste l'obbligo di locare un immobile avendo a disposizione tali dichiarazioni.

Probabilmente il venditore intende affermare che gli impianti sono a norma in quanto eseguiti a regola d'arte e magari anche provvisti di dichiarazioni di conformità risalenti all'epoca del'esecuzione degli impianti, ma che dette dichiarazioni sono "scadute" in quanto datate (ovvero risalgono ad oltre 10 anni fa).

Ciò non trasforma gli impianti eseguiti a norma, in impianti non a norma; semplicemente si tratta di impiandi a norma ma privi di una dichiarazione di conformità "in essere" o "in corso di validità".

Un immobile privo di dichiarazioni di conformità è comunque affittabile immediatamente e senza problemi (e questo anche qualora per assurdo gli impianti non fossero a norma).
Perciò, basterà replicare la stessa dicitura, ovvero precisare tale circostanza, anche sul contratto di locazione.
Dovrai cioè specificare che l'immobile non è dotato di impianti a norma in quanto i medesimi sono datati.

L'unico inconveniente che potresti avere, è nei confronti di inquilini extracomunitari per i quali in caso di richiesta di rinnovo di permesso di soggiorno, rinnovo contratto di lavoro, ecc..., i Comuni chiedono che l'immobile sia provvisto del "certificato di idoneità all'alloggio" (solitamente a carico del conduttore) per il rilascio del quale molti Comuni (ma non tutti) necessitano della presenza delle dichiarazioni di conformità e/o delle dichiarazioni di rispondenza.

Nel tuo caso specifico, se tu dovessi locare l'immobile ad un inquilino appartanente a tale categoria, quest'ultimo avrà serie difficioltà ad ottenere il rilascio del documento richiesto (permesso di soggiorno, rinnovo contratto di lavoro, ecc..).

Il contratto di locazione rimarrà comunque valido ed efficace anche senza la presenza delle dichiarazioni di conformità.

 

[Abacus]

parte acquirente accetta il fatto che per gli impianti elettrico e del gas non sia disponibile alcun certificato di conformità, sebbene gli impianti siano dichiarati da chi vende a norma".

Premesso che mi farei dare copia della bozza dall'agente per farla visionare da un avvocato o simile...
la distinzione va fatta tra "a norma" e "certificati" quindi la dicitura dell'agenzia non è troppo sbagliata perchè:
- "a norma" significa genericamente "secondo la normativa vigente all'epoca in cu vennero realizzati" quindi se sono impianti del es: 1990 non era obbligatoria nemmeno la certificazione.
- "certificati" vuol dire che a prescindere dell'epoca in cui venivano realizzati il venditore dispone di un "certificato" rilasciato dalla ditta che effettuata il lavoro e che accertava che il lavoro fosse ad arte.

Scrivere "dovevano essere in uno stato tale da permettere la locazione immediata dell'immobile" vuol dire tutto e niente... perchè non vi è nessno normativa che impone al locatore di affittare con gli impianti certificati, basta ovviamente farne menzione sul contratto.

Se vuol stare tranquilla, potrebbe eventualemnte fare (o chiedere al venditore di farla) un "certificato di rispondenza". A differenza della dichiarazione di conformità, la dichiarazione di rispondenza non è redatta dall'esecutore dell'impianto, ma è rilasciata da un professionista il quale, a posteriori, "certifica" la rispondenza dell'impianto alla regola dell'arte.

 

[francesca63]

Vi chiedo pertanto se secondo voi mi conviene:

• richiedere che venga replicato esattamente il testo della proposta accettata (che indicava che gli impianti "dovevano essere in uno stato tale da permettere la locazione immediata dell'immobile", ergo a norma)

Il venditore ha accettato la tua proposta di acquisto, e tu sei stato informato formalmente di tale accettazione.
A tutti gli effetti avete in essere tra di voi un contratto preliminare .
Tu non sei tenuto a sottoscriverne un altro, tantomeno che riporti condizioni e/o contenuti diversi da quelli accettati.
Quindi puoi insistere perché venga riportata esattamente la frase come ere scritta in proposta.
Certo la formulazione della frase non è felicissima.

 

[Bruno2301]

Io credo che in ogni caso se vuoi locare l'appartamento gli impianti vanno riportati a norma e cioè secondo la normativa attuale in quanto anche se non hai l'obbligo di allegarli al contratto di locazione se dovesse succedere qualcosa (facciamo le corna) saresti Tu a passare seri guai.
Inoltre la dicitura idonei alla locazione immediata è una dicitura non correttissima e quindi riportarla nel preliminare non ti dà la sicurezza che il venditore ti metta a norma gli impianti per poterlo locare ma può lasciare intendere che sono funzionanti e quindi abitabili e quindi idonei alla locazione!!! ripeto potrebbe lasciare intendere!!! Per la soluzione io opterei per la seconda opzione e cioè fare un preliminare con nuove condizioni di vendita modificando il prezzo decurtando il costo del rifacimento impianti. assicurati di far firmare 2 volte al venditore il cambio prezzo in modo che sia consapevole di tale modifica senza tornare indietro su questo nuovo accordo altrimenti potrebbero esserci problemi in futuro.

 

[Abacus]

Io credo che in ogni caso se vuoi locare l'appartamento gli impianti vanno riportati a norma e cioè secondo la normativa attuale

per portarli alla normativa ATTUALE (quindi con certificazione) l'unico modo è ristrutturare l'intero appartamento.
l'unica alternativa per stare tranquilla e la meno costosa è fare (o farsi fare) un certificato di rispondenza.

Per la soluzione io opterei per la seconda opzione e cioè fare un preliminare con nuove condizioni di vendita

questa soluzione si attua solamente quando il venditore ti ha promesso (proposta o preliminare) una cosa che poi non ha mantenuto come ad esempio che gli impianti erano certificati e poi in realtà non lo sono...... ma non mi pare questo il caso perchè non ti ha dichiarato che erano certificati ed è coerente con quanto dichiarato ovvero che sono idonei per affrontare una locazione (non c'è una norma che obbliga a mettere gli impianti nuovi per locare).

 

[Bruno2301]

Gli impianti vanno tenuti sempre a norma altro è che non c'è lobbligo di allegarli al contratto. Tanto è vero che se per colpa degli impianti non a norma accade una disgrazia la responsabilità ricada sul proprietario.

 

[Abacus]

Gli impianti vanno tenuti sempre a norma altro è che non c'è lobbligo di allegarli al contratto

secondo questa ipotesi si affitterebbero solo immobili di nuova costruzione o appena ristrutturati con impianti certificati.....

 

[beavisandbutthead]

Grazie a tutti per le risposte.

Vi riporto il testo esatto del contratto, così magari può essere più chiaro:

"con riguardo alla conformità degli impianti alle normative vigenti: è conforme come da atto di provenienza - al fine di permettere la locazione dello stesso"

L'agente aveva pre-compilato il modulo con "è conforme come da atto di provenienza", alle mie rimostranze ha aggiunto "al fine di permettere la locazione dello stesso".

Volendo io locale eventualmente anche a studenti stranieri necessito di tutti i certificati di conformità, per questo ho richiesto di aggiungere "al fine di permettere la locazione dello stesso".

Secondo voi non è sufficiente? Ho sbagliato a non essere più tranchant?

 

[Abacus]

è conforme come da atto di provenienza

premesso che scrivere "è conforme" non vuol dire nulla... conforme rispetto a cosa? rispetto a quale nomativa? di che anno?
solitamente in quello spazio si usa: a norma/non a norma e certificazioni si/certificazioni no.
comunque a parte l'errore c'è un rimando all'atto di provenienza (quindi l'atto con cui il venditore lo ha acquistato). Bisogna leggere quello e vedere se risultano le CERTIFICAZIONI degli impianti. Se in quell'atto si dice solamente che è a norma ma non ci sono le certificazioni lo compri cosi' com'è... altrimenti se c'è scritto che è a norma con certificazioni il venditore è obbligato a produrle per il rogito.
come detto il successivo "al fine di permettere la locazione" non vuol dire nulla.