Data rogito su proposta d'acquisto e richiesta spostamento da parte dei venditori

[SMV]

Buongiorno,
sulla proposta d'acquisto firmata dal venditore era stato scritto che il rogito sarebbe stato effettuato entro il xx/xx/xxxx. Se dopo la delibera del mutuo, prima di firmare il compromesso, il venditore vuole spostare quella data di 2 mesi per andare incontro alla richiesta dell'attuale inquilina e l'acquirente non è d'accordo perché vuole rogitare entro la data fissata nella proposta d'acquisto c'è il rischio che se non si trova un accordo salti tutto?

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno,
sulla proposta d'acquisto firmata dal venditore era stato scritto che il rogito sarebbe stato effettuato entro il xx/xx/xxxx. Se dopo la delibera del mutuo, prima di firmare il compromesso, il venditore vuole spostare quella data di 2 mesi per andare incontro alla richiesta dell'attuale inquilina e l'acquirente non è d'accordo perché vuole rogitare entro la data fissata nella proposta d'acquisto c'è il rischio che se non si trova un accordo salti tutto?

La data indicata nei contratti preliminari non è mai perentoria, neppure se viene scritto "entro e non oltre", per esserlo va indicata la precisa ragione, ad esempio che dopo una certa data scadono dei vanatggi fiscali e simili. Questo vuol dire che c'è una certa flassibilità, indipendentemente dai disagi che possa provocare ad una delle parti. Non so da te, ma a Torino è usanza consolidata che non superi i 15 gg e comunque avvisando con buon anticipo, due mesi sembrano molti per poterlo fare unilateralmente. Quindi la parte che non intende spostare la data invia una raccomandata all'altra convocandola al rogito, fissato anche qualche giorno dopo la scadenza prevista dal preliminare, in assenza della parte o se questa dichiara che non potrà esserci, la parte che non vuole posticipare l'atto mette in mora l'altra, ammonendola che se non farà l'atto entro (ad esempio) 15 giorni sarà ritenuta inadempiente. Persistendo la problematica il rischio che la parte che non si presenta al rogito sia davvero inadempinte al contratto è alto, a questo punto la data prevista sul preliminare come minimo sarà uperata da 3/4 settimane. Ovviamente meglio trovare un pacifico accordo adesso. Va detto che qualsiasi consiglio dato senza aver letto il vostro preliminare è un po' alla cieca. In bocca al lupo.

 

[SMV]

La data indicata nei contratti preliminari non è mai perentoria, neppure se viene scritto "entro e non oltre", per esserlo va indicata la precisa ragione, ad esempio che dopo una certa data scadono dei vanatggi fiscali e simili. Questo vuol dire che c'è una certa flassibilità, indipendentemente dai disagi che possa provocare ad una delle parti. Non so da te, ma a Torino è usanza consolidata che non superi i 15 gg e comunque avvisando con buon anticipo, due mesi sembrano molti per poterlo fare unilateralmente. Quindi la parte che non intende spostare la data invia una raccomandata all'altra convocandola al rogito, fissato anche qualche giorno dopo la scadenza prevista dal preliminare, in assenza della parte o se questa dichiara che non potrà esserci, la parte che non vuole posticipare l'atto mette in mora l'altra, ammonendola che se non farà l'atto entro (ad esempio) 15 giorni sarà ritenuta inadempiente. Persistendo la problematica il rischio che la parte che non si presenta al rogito sia davvero inadempinte al contratto è alto, a questo punto la data prevista sul preliminare come minimo sarà uperata da 3/4 settimane. Ovviamente meglio trovare un pacifico accordo adesso. Va detto che qualsiasi consiglio dato senza aver letto il vostro preliminare è un po' alla cieca. In bocca al lupo.

Grazie per la risposta, però se sulla proposta è stata messa quella data decisa dai venditori e a noi andava bene, magari se avessimo saputo dall'inizio che invece si andava così tanto avanti avremmo potuto valutare un eventuale altro immobile disponibile prima piuttosto che quello. Non è una specie di presa in giro questa?

 

[cristian casabella]

Buongiorno,
sulla proposta d'acquisto firmata dal venditore era stato scritto che il rogito sarebbe stato effettuato entro il xx/xx/xxxx. Se dopo la delibera del mutuo, prima di firmare il compromesso, il venditore vuole spostare quella data di 2 mesi per andare incontro alla richiesta dell'attuale inquilina e l'acquirente non è d'accordo perché vuole rogitare entro la data fissata nella proposta d'acquisto c'è il rischio che se non si trova un accordo salti tutto?

La proposta ha già termini contrattuali che vanno rispettati, anche senza la firma di ulteriori compromessi. Qui il problema che sta ricadendo su di te è dato dall'inquilino e non dal proprietario che magari si è messo con i tempi e i modi giusti per riuscire a rispettare le date prefissate. Se comunque l'inquilino dovesse persistere nel rimanere nell'immobile non credo sia così facile obbligarlo ad uscire nei tempi previsti
Ti consiglierei di capire se i 2 mesi sono dati da certezze dell'inquilino stesso o da "speranze" di trovare altra soluzione abitativa. Quindi il problema si potrebbe protrarre
Poi, ovviamente avrai anche tu delle conseguenze, magari pure economiche, che potresti farti rimborsare dal venditore

 

[SMV]

Sì, il problema è l'inquilino, doveva liberare entro fine gennaio e noi andare a rogito entro fine febbraio invece adesso chiedono di posticipare l'atto in aprile in quanto la nuova casa dell'inquilino sarà pronta per quella data, ma noi non siamo d'accordo, vorremmo che la data rimanesse quella della proposta

 

[cristian casabella]

Da febbraio ad aprile sono 3 mesi e l'inquilino avrebbe dovuto essere più onesto o per lo meno cauto nel dare delle scadenze al proprietario. Forse anche la proprietà ha peccato di ingenuità garantendo date senza averne la certezza (se non quella verbale)
Se non intende aspettare cercate di capire se è stato l'inquilino a comunicare disdetta scritta al proprietario, perché in quel caso è più facile obbligarlo ad uscire di casa rispettando i tempi previsti....poi saranno problemi suoi andare in affitto altrove, in albergo o ospite da qualcuno

 

[francesca63]

Sì, il problema è l'inquilino, doveva liberare entro fine gennaio e noi andare a rogito entro fine febbraio invece adesso chiedono di posticipare l'atto in aprile in quanto la nuova casa dell'inquilino sarà pronta per quella data, ma noi non siamo d'accordo, vorremmo che la data rimanesse quella della proposta

Hai perfettamente ragione a non essere d’accordo: però potresti proporre di rimandare il rogito dei due mesi richiesti, a fronte di un congruo ribasso del prezzo.
Vedrai che trovano il sistema di far uscire prima l’inquilino ...

Oppure gli fai capire che sei disposto a convocarli al rogito, metterli in mora mandando lettera di diffida ad adempiere se non sono pronti, e quindi dichiararli inadempienti, con le conseguenze economiche del caso.
È probabile che, sapendo cosa rischiano da parte tua (restituzione doppio caparra, o richiesta di risarciti tutti i danni, provvigioni comprese), trovino un accordo con l’inquilino, “incoraggiandolo” ad andare via per tempo.
In ogni caso il problema non è tuo, è dovuto a scarsa serietà dell’inquilino e del venditore, e lo devono risolvere loro.
O il venditore paga l’inquilino perché esca entro gennaio, o paga te perché tu ti renda disponibile ad aspettare.

 

[SMV]

Da febbraio ad aprile sono 3 mesi e l'inquilino avrebbe dovuto essere più onesto o per lo meno cauto nel dare delle scadenze al proprietario. Forse anche la proprietà ha peccato di ingenuità garantendo date senza averne la certezza (se non quella verbale)
Se non intende aspettare cercate di capire se è stato l'inquilino a comunicare disdetta scritta al proprietario, perché in quel caso è più facile obbligarlo ad uscire di casa rispettando i tempi previsti....poi saranno problemi suoi andare in affitto altrove, in albergo o ospite da qualcuno

Era il proprietario che ha dato disdetta all'inquilino con 6 mesi di anticipo e l'inquilino ha firmato la disdetta

 

[SMV]

Hai perfettamente ragione a non essere d’accordo: però potresti proporre di rimandare il rogito dei due mesi richiesti, a fronte di un congruo ribasso del prezzo.
Vedrai che trovano il sistema di far uscire prima l’inquilino ...

Oppure gli fai capire che sei disposto a convocarli al rogito, metterli in mora mandando lettera di diffida ad adempiere se non sono pronti, e quindi dichiararli inadempienti, con le conseguenze economiche del caso.
È probabile che, sapendo cosa rischiano da parte tua (restituzione doppio caparra, o richiesta di risarciti tutti i danni, provvigioni comprese), trovino un accordo con l’inquilino, “incoraggiandolo” ad andare via per tempo.
In ogni caso il problema non è tuo, è dovuto a scarsa serietà dell’inquilino e del venditore, e lo devono risolvere loro.
O il venditore paga l’inquilino perché esca entro gennaio, o paga te perché tu ti renda disponibile ad aspettare.

A breve dobbiamo fare il compromesso dove dovremo versare un cospicuo anticipo, nel compromesso è già possibile stabilire una data di rogito specificando che in caso di non rispetto di tale data ci saranno delle penali?

 

[francesca63]

A breve dobbiamo fare il compromesso dove dovremo versare un cospicuo anticipo, nel compromesso è già possibile stabilire una data di rogito specificando che in caso di non rispetto di tale data ci saranno delle penali?

A breve dobbiamo fare il compromesso dove dovremo versare un cospicuo anticipo, nel compromesso è già possibile stabilire una data di rogito specificando che in caso di non rispetto di tale data ci saranno delle penali?

La proposta accettata è già un contratto preliminare (compromesso).
Quindi non si possono introdurre modifiche, se non concordate.
Detto questo, visto che l’esigenza di posticipare non è tua, devi decidere cosa sei disposto a concedere, e cosa il venditore è disposto a perdere, per non essere inadempiente a gennaio.
Quindi , se fossi io l’agente (lo sono stata), metterei il venditore di fronte alle sue responsabilità, facendo presente che , se inadempiente, dovrebbe renderti il doppio della caparra (non specifichi se anche la somma che dovrai versare sarà caparra, o anticipo), o peggio.
Proverei a convincerlo a tenere gennaio come data, ma inserendo una penale per ogni giorno di ritardo, oppure cambiare data (magari, come hai detto, aprile), ma facendo uno sconto sul prezzo, più una penale da aprile in avanti.
Devi però informarti per il tuo mutuo, per capire fino a quando vale la delibera; se dovrai sostenere altre spese per il mutuo, devi tenerne conto.
In ogni caso ci vuole una data limite, e accordi ben scritti.