Proposta d'acquisto che stenta ad andare al Compromesso

Salve a tutti,

ho un problema un po' particolare.
In seguito ad una lunga ricerca, io e mia moglie abbiamo scelto un appartamento da acquistare come prima casa.
L'agente immobiliare ci ha convinto a firmare una proposta d'acquisto che dice quanto segue
[...]
"il pagamento avverrà come segue, € 5.000,00 da versare contestualmente alla firma della presente con A/B n° xxxxxxx quale impegno dell'acquisto del suddetto immobile. Tale somma diventerà parte di caparra confirmatoria con l'accettazione da parte del venditore.
€ xxxx da versare al compromesso entro e non oltre il 22 Novembre 2015"
[...]
"Verserò contestualmente alla firma del compromesso d'acquisto, per l'attività svolta da xxxx la provvigione di € xxxxxx olte IVA che sarà incamerata da Voi anche in caso di recesso da parte mia. La mancata accettazione da parte del proprietario comporterà la restituzione delle sole somme versate dal sottoscritto escluso ogni risarcimento danni od interessi"
[...]
"...con rogito da effettuarsi entro e non oltre il 30 giugno 2015"

il contratto finisce così
"La presente proposta è valida sino al 10/11/2015"

Ora la situazione è la seguente.

1. L'assegno non è stato ancora incassato e non ho ancora ricevuto una copia del contratto firmato dal venditore.
2. L'agenzia mi ha fatto capire, diciamo ha dato per scontato, che il venditore ha firmato ma non me lo ha detto chiaramente e non mi è stata data una copia firmata.
3. Avevamo un appuntamento per firmare il compromesso, ma l'appuntamento è saltato, o meglio rimandato
4. L'agente immobiliare mi ha chiamato molto preoccupato poiché i venditori, a loro volta devono impegnarsi per acquistare un'altra casa e dovranno chiedere anche loro un mutuo.
5. Se venisse firmato il compromesso tra me e loro, potrebbe succedere che la banca non approva la mia richiesta di mutuo e quindi i venditori dovrebbero restituirmi i soldi. In questa eventualità i miei venditori si troverebbero nella condizione in cui devono recedere dall'acquisto della loro casa con il risultato che perderebbero i soldi anticipati per l'acquisto della loro nuova casa. Un effetto domino che potrebbe essere determinato da me.
6. Si sta avvicinando il termine ultimo del 22 Novembre, e vorrebbero rimandare il compromesso facendomi fare un'altra proposta d'acquisto con un termine più lontano per essere sicuri che io abbia l'approvazione del mutuo.
7. Ho scoperto di recente che l'agente immobiliare ed il venditore sono cari amici di vecchia data.

Io sospetto che ci sia qualcosa sotto dato che se io avessi una paura simile non controfirmerei la proposta d'acquisto, o quantomeno non mi impegnerei per l'acquisto di una casa se non ho venduto prima la mia.
Il termine ultimo per il mio rogito sarebbe il 30 Giugno 2016 (tra 7-8 mesi) un tempo più che sufficiente per cercare, trattare e comprare una nuova casa. Perché chiedermi firmare un'altra proposta d'acquisto e stracciare la vecchia?

Se mi ritirassi o se non firmo il compromesso l'agenzia immobiliare mi chiederà il suo compenso comunque, ma non posso effettuare il compromesso senza il venditore, ed il venditore non mi ha dato alcuna comunicazione (si ritira o continua).
Fatto sta che se loro lo desiderano hanno la mia firma sulla proposta d'acquisto e quindi sarò insolvente. Se loro non lo vogliono, faranno vedere che non hanno firmato nulla e quindi non mi devono nulla.

Che mi consigliate?

 

La proposta e' definita irrevocabile?

In che modalita' e' scritto che devi ricevere una risposta?
Ad ogni modo entro il 10/11 avresti dovuto ricevere una risposta ufficiale secondo le modalita' indicate (raccomandata? telegramma? altro?)

Mancanza di risposta = NO, proposta decaduta.

Quindi non hai ricevuto risposta in tempo utile.

Vai in agenzia e chiedi la restituzione del tuo assegno in quanto la proposta e' scaduta.

 

A mio avviso siamo di fronte al classico caso dove i venditori hanno paura ad accettare una proposta per timore di non saper dove andare ad acquistare.

Non è un problema tuo questo.

Nella compravendita ciascuno deve guardare a casa propria.

Annulla la proposta fatta e procedi con una nuova.

Elimina ogni questione poco chiara, se la proposta non viene accettata per cause non imputabili a te, nulla nessuno deve pretendere per alcun titolo.

Allunga un pò i tempi per la stipula del compromesso e pure i termini di consegna, lasciando un paio di settimane massimo per l'irrevocabilità della proposta.

Pretendi la proposta, accettata e firmata, specie se andrai a stipulare pochi giorni dopo il compromesso.

Come detto, ciascuno deve guardare a casa propria e tu hai bisogno della loro promessa sottoscritta, ad accogliete il saldo prezzo offerto e i termini proposti sullo strumento di acquisto.

 

Cominciamo da qui.
Perché pensi che i venditori ti debbano restituire quanto tu hai versato in caso non venga approvato il mutuo?
Hai fatto inserire una clausola specifica?
Altrimenti non è così che vanno le cose...

 

premesso che, come ti hanno detto, la proposta è decaduta, prima di una eventuale ripresentazione, fai tesoro di quanto ti ha scritto poco sopra @ab.qualcosa.
la condizione "se non mi danno il mutuo mi rendi la caparra e amici come prima", NON E' AUTOMATICA; anzi al contrario va esplicitamente indicata in proposta e nel successivo preliminare.
avevi fatto presente questa cosa all'intermediario?

 

Non si capisce per quale motivo, bisogna puntualizzare la presenza o la eventuale efficacia, della clausola sospensiva.

Intanto se è l'utente ad ever fatto riferimento alla restituzione della caparra e che ciò come è stato esposto, è stato riferito dall'agente immobiliare, quale elemento che ha cagionato la mancata risposta di accoglimento della proposta da parte del venditore, significa che la clausola è presente.

Se non fosse stata presente la clausola, non vi era alcun rischio per i venditori, di ritrovarsi dalla sera alla mattina, con un promissario acquirente al quale è stato negato il mutuo e quindi il problema esposto, non avrebbe ragione di essere.

Avrebbero accettato la proposta, giacchè questa, è stata presentata senza sospensive mutuo.

A ciò và aggiunto, che ormai la proposta, ha perso la propria efficacia per scadenza dei termini.

A che serve indossare un casco protettivo se non siamo più in sella alla moto..?

 

mi era parso di capire che comunque in sella aveva intenzione di tornarci; ma forse ho capito male io...

 

Ok..

Ma se torna in sella altro girone altro regalo.

 

L'oggetto è "Proposta d'acquisto immobile" non c'è in nessuna parte la dicitura "irrevocabile"

Non c'è scritto in nessuna parte come dovrei aver risposta da parte del venditore, solo la firma da apporre sotto la mia.

Il modello del compromesso con cui ci mi ero accordato con l'agenzia prevedeva il seguente articolo
"Articolo 03) definitivo

L’atto definitivo di compravendita dovrà essere stipulato entro e non oltre il termine ultimo del 30/06/2016 ed in ogni caso al rilascio, da parte di un Istituto di Credito, di un mutuo ipotecario,mediante rogito che sarà ricevuto dal Notaio di fiducia della parte acquirente."

nella proposta d'acquisto invece non è scritto nulla a tal riguardo.
Spero basti per riottenere i soldi una volta non ottenuto il mutuo (a detta dell'agente immobiliare dovrebbe essere così)

Temo una truffa o un raggiro dato che, come è assolutamente evidente, l'agente immobiliare è strettamente legato al venditore, quindi non può definirsi a mio avviso una parte terza e neutrale. Sicuramente faciliterà il suo amico se non ci rimette dei soldi.

Se c'è effettivamente il timore che mi è stato riferito certo è che...
1. Non firmavano la proposta d'acquisto chiamandomi la sera stessa tramite agenzia riferendomi quanto esposto
2. Non chiedevano una nuova proposta d'acquisto, bastava fare una contro-offerta modificando i tempi ed i modi se questo bastava
3. C'è un tempo esagerato (7 mesi almeno) per aspettare l'esito del mio mutuo, ed avanza anche il tempo per ottenere l'esito di una seconda e terza banca.
4. Se avessero ricevuto una proposta migliore, bastava semplicemente rifiutare l'offerta.

A mio avviso la scusa fornita non è in alcun caso credibile, quindi è in atto un raggiro/truffa ma non riesco a figurarmi come.

 

Possibile che se non va in porto la firma del compromesso, l'agente immobiliare vorrà da me il suo compenso e che dato che nessuno si è ritirato ufficialmente non avrò neanche il diritto al doppio della caparra ?

 

Ma quale truffa e raggiro.

Se cosi' fosse l'assegno l'avrebbero incassato.

..e poi mi spieghi il mediatore come potrebbe incassare le mediazioni, se dopo che il venditore ti ha "impuffato" la caparra, deve sparire..?

La proposta non ha sortito il suo effetto perche' il preliminare e l'efficacia dei suoi acconti, e' vincolato all'ottenimento del mutuo.

Piu' che un truffatore, questo intermediario, pare un brocco, perche' se fosse li' a tutelare di piu' il venditore, non avrebbe voluto stipulare il compromesso in quella maniera che hai esposto.

Ovvero tutto in tuo favore.

Per lui sarebbe andato bene cosi'.

Il venditore, invece, ha dato un freno al suo entusiasmo.

Rifai la proposta inserendo gia' su quella il vincolo del mutuo.

Sempre ammesso che tu voglia ancora acquistare la casa.

 

Basta non darglieli.

 

assurdo far coincidere la sospensiva al rogito.
Per come la vedo io c'è solo paura da parte del venditore di non riuscire a trovare altro immobile entro la data che avete stabilito per il rogito. Quella proposta non è stata accettata per questo motivo, e a mio avviso è scaduta.
La sospensiva del mutuo, come ti ho detto su, in quei termini non è corretta, mette a rischio il venditore che rimane nel limbo fino alla data del rogito, assurdo pensare in questi termini di pensare ad un successivo acquisto per liberare l'immobile. Ma non esiste proprio.

 

ma, alla fine... nel caso in cui la proposta sia scaduta (e mi parre proprio lo sia...), @Platinum54 ha intenzione di riformularla o che?
se questo è il caso, io insisterei per trovarsi, "lui, lei e l'altro" per chiarire quanto prima quali sono le esigenze di tutti....

 

Ottimo consiglio, bisognerà incontrarsi tutti appassionatamente e discutere degli aspetti che stanno bloccando la parte venditrice.

 

Certo che mia moglie ed io vorremmo concludere l'acquisto.
1. L'agente immobiliare ci ha fatto una fretta tremenda per firmare la proposta d'acquisto ed avevamo anche scelto il primo giorno possibile per il preliminare.

2. Abbiamo concordato sia la clausola salvo approvazione mutuo, sia una data comoda per il rogito. Tutto di comune accordo.

3. Appuntamento per preliminare al primo giorno possibile, confermato da entrambe le parti fino al pomeriggio prima. L'agente immobiliare ci ha anche invitato a portare un assegno circolare non trasferibile e non un assegno bancario...

4. La sera però l'agente mi presenta il dubbio del venditore chiedendomi certezze sul mio mutuo.
5. l'agente mi ha fatto pressione per firmare un'altra proposta d'acquisto o di modificare quello esistente con un altro contratto. Io mi sono imputato sul no. Voglio risolvere/annullare la proposta precedente prima di farne altre, e soprattutto voglio chiarezza su cosa vogliono davvero. Le risposte sono state vaghe.

6. L'agente ha proposto di strappare il vecchio contratto solo in presenza un altro nuovo firmato da entrambi. La situazione è rimasta in stallo inutilmente.

7. Ho proposto in ultimo che il venditore mi scriva due righe dicendomi che si ritira dalla proposta d'acquisto o lo rifiuta qualora non l'avesse firmato, solo in seguito faccio un'altra proposta d'acquisto con.una dilatazione dei tempi tra proposta e compromesso.

8. Alla fine ha accettato a metà poiché non mi dà il vecchio contratto, non lo annulla ma vuole fare una postilla sul vecchio contratto riguardo i tempi.

9. Nuovo stallo, quindi ho proposto di vedere la risposta del mio mutuo e comportarci di conseguenza. Prendo tempo per valutare eventuale raggiri in atto.

Tutta questa fase inutilmente cervellotica e poco chiara ha raffreddato molto la mia volontà d'acquisto.
Il comportamento del venditore e dell'agente non hanno alcun senso logico, e non sono coerenti con le motivazioni addotte. È solo questo che mi frena dal fare complicazioni burocratiche di doppi contratti, postilla ed altro. Perché complicarsi tanto? Perchè solo ora? Perchè non posso aspettare il risultato del mio mutuo per fare il loro acquisto? Non lo avevano già considerato quando hanno deciso di vendere?

 

ha voluto un assegno circolare per una proposta di acquisto?
dammi retta... cambia intermediario.
anche a costo di cambiare casa.

adesso questo simpatico individuo cosa ha in mano di tuo, oltre a una proposta scaduta? un assegno bancario o che altro?
qualunque cosa sia fatto ridare indietro e tanti saluti.
se nell'accomiatarti gli stringi la mano... assicurati che te la ridia indietro.
e conta anche quante dita ci sono attaccate.

 

No l'assegno circolare l'ha chiesto per il preliminare.
Se la proposta non è stata accettata entro i termini di validità quella proposta é scaduta. Mi pare di capire che la parte venditrice ha chiesto altre condizioni, spostare la data del rogito condizione che avresti dovuto accettare. Se ha accettato la precedente proposta non vi é la sospensiva del mutuo ..... Veniva in modo non corretto inserita nel preliminare ma la dicitura non è chiara. E il preliminare é in atto d'obbligo mi spiego? Si può inserire ma non con quella dicitura che a mio modesto parere non sospende il contratto ma dice ti pago il saldo se la banca mi da i soldi. E se non me li da? Non c'è paracadute.

 

a costo di essere noioso, ripeto.
lascia perdere tutto e cerca un'altra casa e un altro intermediario.
nel frattempo magari fai un salto in banca e cerca di capire, più o meno largo circa non solo quanti puoi chiedere di mutuo, ma anche qual è la percentuale massima che la banca è disposta a coprire.
e, se sei meno di certo dell'uno e dell'altro, fai inserire la clausola sospensiva.

 

@Platinum54 partiamo dalla prima cosa da fare: vai in agenzia e ritira l'assegno in quanto i termini della proposta sono decaduti poichè non hai avuto notizia tangibile dell'accettazione della tua offerta entro la data di scadenza. Fatto ciò, se sei sempre interessato all'immobile, ti siedi e discuti degli eventuali termini per una nuova proposta. In caso procedessi fai particolarmente attenzione alla sospensiva per il mutuo che deve essere prevista anche nella proposta e comporterebbe che l'assegno di caparra così come la mediazione debbano essere incassati solo a seguito di erogazione di mutuo.