SMV

Membro Junior
Privato Cittadino
La proposta accettata è già un contratto preliminare (compromesso).
Quindi non si possono introdurre modifiche, se non concordate.
Detto questo, visto che l’esigenza di posticipare non è tua, devi decidere cosa sei disposto a concedere, e cosa il venditore è disposto a perdere, per non essere inadempiente a gennaio.
Quindi , se fossi io l’agente (lo sono stata), metterei il venditore di fronte alle sue responsabilità, facendo presente che , se inadempiente, dovrebbe renderti il doppio della caparra (non specifichi se anche la somma che dovrai versare sarà caparra, o anticipo), o peggio.
Proverei a convincerlo a tenere gennaio come data, ma inserendo una penale per ogni giorno di ritardo, oppure cambiare data (magari, come hai detto, aprile), ma facendo uno sconto sul prezzo, più una penale da aprile in avanti.
Devi però informarti per il tuo mutuo, per capire fino a quando vale la delibera; se dovrai sostenere altre spese per il mutuo, devi tenerne conto.
In ogni caso ci vuole una data limite, e accordi ben scritti.
Sulla proposta c'è scritto l'importo al punto a è un assegno intestato al venditore che l'agente immobiliare tiene a garanzia (non incassato quindi), l'importo al punto b (che è quello che verseremo a breve) diverrà caparra confirmatoria.
La delibera vale 6 mesi quindi fino a fine Aprile.
Ho come l'impressione che ci vogliano svogliare a comprare, forse si sono pentiti del prezzo a cui hanno accettato la proposta
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
La delibera vale 6 mesi quindi fino a fine Aprile.
Quindi forse è meglio lasciare gennaio, con penale per ogni giorno di ritardo.
O comunque, indicare aprile come “termine essenziale” ex art. 1457 cc
Se non vogliono inserire penali, tu dici che vuoi lasciare comunque gennaio: il doppio di una caparra sostanziosa è un bel deterrente per darsi una mossa , e lavorare sul “ fonte inquilino”.
Ho come l'impressione che ci vogliano svogliare a comprare, forse si sono pentiti del prezzo a cui hanno accettato la proposta
Non pare, hanno solo sopravvalutato la serietà dell’inquilino: d’altronde , vendere, e comprare, con inquilino ancora dentro casa , è sempre un rischio .
 

SMV

Membro Junior
Privato Cittadino
Stavo riguardando la proposta, ci hanno fatto firmare anche un allegato in cui si riportano tutti i punti della proposta (data entro la quale avere la delibera del mutuo, data entro la quale redigere il preliminare con caparra confirmatoria, data entro la quale fare il rogito) e poi c'è scritto
tutto cio' salvo:
il rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino avendo firmato e accettato disdetta del contratto di locazione per vendita dell'unita' immobiliare con rilascio dell'immobile alla data del 31/01/2020


Vuol dire che se l'inquilino non va via tutto il resto non vale?
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Concordo con gli interventi di tutti coloro che mi hanno preceduto, in particolare @francesca63
Credo sia opportuno rivolgersi ad un legale che farà , se lo riterrà opportuno, la voce grossa.... avendo ben presente che il fine è sempre quello di NON far saltare l'accordo.
Non conviene quasi mai, a nessuna delle due parti.
Dovrete negoziare, in questi casi si giunge spesso ad una scrittura integrativa nella quale a fronte di uno spostamento della data del rogito (magari non di due mesi) il venditore fa delle concessioni (frequentemente riduzione del prezzo ma non necessariamente).
Il supporto di un legale può essere determinante, sia per la stesura di eventuali accordi modificativi che per le capacità di negoziazione.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Grazie per la risposta, però se sulla proposta è stata messa quella data decisa dai venditori e a noi andava bene, magari se avessimo saputo dall'inizio che invece si andava così tanto avanti avremmo potuto valutare un eventuale altro immobile disponibile prima piuttosto che quello. Non è una specie di presa in giro questa?
Ok, quindi procedi con le varie raccomandate per tutelarti, le prese in giro nei contratti si chiamano come minimo inadempimenti, la giurisprudenza li affronta ampiamente, ma un consiglio di una vvocato sarebbe la cosa migliore.
 

cristian casabella

Membro Senior
Agente Immobiliare
Me ne accorgo adesso che ho avuto questa richiesta di posticipo data...quindi finchè l'inquilino non libera io sono vincolata ad aspettare...finchè non scade anche la delibera, ma allora a che servono tutte le date scritte, solo a vincolare noi?!

Un mio amico ha messo in vendita il suo appartamento qualche giorno fa, ma, essendo ancora affittato gli ho detto che la cosa potrebbe causare non pochi problemi anche se lo stesso inquilino ha mandato disdetta. Dal mio punto di vista se insiste io faccio pure appuntamenti ma gli ho ribadito che sarebbe meglio che prima uscissero perché se poi "cambiano idea" lui si ritroverebbe inadempiente. E questo è ciò che sta accadendo a te, fermo restando il dubbio della buona fede del venditore, quella clausola è una cosa che non dovrebbe mai comparire in un accordo tra le parti.
Comunque come già detto da altri fa leggere tutto ad un legale e vedi di chiarire le idee a tutti
 
Ultima modifica di un moderatore:

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Credo sia opportuno rivolgersi ad un legale che farà , se lo riterrà opportuno, la voce grossa.... avendo ben presente che il fine è sempre quello di NON far saltare l'accordo.

Insomma..

O si trova l’intesa o si ricorre all’avvocato.
Delle due l’una.

Mettere in mezzo gli avvocati per andare d’accordo e’ un non senso.

Tanto vale offrire un’indennizzo all’inquilino per liberare la casa.

magari se avessimo saputo dall'inizio che invece si andava così tanto avanti avremmo potuto valutare un eventuale altro immobile

Due mesi di attesa per la casa giusta non sono la fine del mondo.

Venire a dire che una valeva un’altra, e’ un po’ come venire a dire che sposarsi una donna oppure un’altra, non faccia alcuna differenza.
Basta che si faccia in fretta va bene una qualunque.
Altrimenti detto: “ Do cojo cojo” basta che mi finanziano.

Meglio andarci piano a coinvolgere gli avvocati.

Per ottenere una nuova delibera, su una differente casa, occorre il tempo tecnico e il risultato non e’affatto scontato.
Circostanza matematica che accada se la situazione dovesse implodere su se stessa.
Ovvero se non ti concedessero più la casa.
Con la casa libera, il venditore avrebbe maggiori margini di manovra, per conseguire un risultato migliore

Caparra non ne avete versato,
I danni sono tutti da dimostrare.
Ammesso che Vi siano.
Considerato che il venditore si era equipaggiato per tempo nel caso di lungaggini dovute a terzi.

Evidentemente, nelle fasi di formulazione/accettazione della proposta, la circostanza era derubricata su di un secondo livello.

Se avevate la necessita’, di sospendere il contratto fintanto che la banca si esprimeva sulla concessione del prestito, va da se’ che lo stringere del tempo, non era un grosso problema.

Diversamente compravate punto e basta.
Senza dover attendere la carrozza.

In forza del preliminare, allora avrebbero avuto tutte senso, le argomentazioni che ti sono arrivate e che pure l’amico Luigi e’ venuto a parteggiare.
Facendomi quasi cascare dal divano.

Vien da chiedersi quanto sia durata l’attesa per il nulla osta del finanziamento e cosa sarebbe successo, se il venditore ragionando come voi, vi muovesse contro implacabile, per una lungaggine dipendente da terzi.

Nel finale, la mia impressione, e’ quella che ora che avete in pugno la delibera, volete mettervi a fare i leoni.

Se si cammina scalzi, meglio tenersi lontano dai vetri rotti.
 
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