• immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

SMV

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Si.
Ma la frase del preliminare fa inutilmente riferimento all'inquilino, ed è inutilmente "arzigogolata".
Sarebbe stato preferibile formularla meglio, più chiara.
Inoltre , dovrete pagare l'agenzia anche se poi non roghiate, poiché il contratto risulta subito efficace.

Meglio sarebbe chiedere il doppio, per avere la ragionevole certezza che almeno i danni li rimborsino.

Concordare vuol dire essere d'accordo in due; quindi, se non trovate un accordo per proseguire oltre le date previste, il contratto andrebbe risolto, come scritto.
Ma, ripeto, tutta la parte del contratto che hai riportato è confusa, purtroppo.
Grazie Francesca, gentile e disponibile come sempre.
Purtroppo l'agenzia non mi sembra proprio imparziale quindi non credo cambierà il preliminare perché i venditori vogliono tutelarsi il più possibile.
MA se quando dice "ogni eventuale richiesta di risarcimento dei danni effettivamente patiti, a qualsiasi titolo e ragione, da parte acquirente dovrà essere documentata e formalizzata a parte venditrice" potrei almeno già far specificare "quali: costi di perizia immobile, polizze assicurative stipulate per ottenimento mutuo, spese agenzia, spese registrazione preliminare+marche ed ogni altro eventuale onere richiesto da banca o notaio" ? Mi tutelerebbe un po' questo?
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Le voci da te indicate rientrano certamente nelle ragioni di danno che potrai far valere, per di più si tratta di importi documentabili e quindi nulla questio con riferimento alla clausola introdotta nel preliminare.
E' chiaro, però, che quella clausola miri ad impedirti l'esercizio del semplice recesso (cui consegue l'obbligo di venditore di restituire il doppio della caparra) imponendoti, invece, la "mera" risoluzione (da cui deriva l'obbligo di risarcire il danno, cioè la diminuzione patrimoniale che riuscirai a dimostrare di aver subito).
 

SMV

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Le voci da te indicate rientrano certamente nelle ragioni di danno che potrai far valere, per di più si tratta di importi documentabili e quindi nulla questio con riferimento alla clausola introdotta nel preliminare.
E' chiaro, però, che quella clausola miri ad impedirti l'esercizio del semplice recesso (cui consegue l'obbligo di venditore di restituire il doppio della caparra) imponendoti, invece, la "mera" risoluzione (da cui deriva l'obbligo di risarcire il danno, cioè la diminuzione patrimoniale che riuscirai a dimostrare di aver subito).
Infatti...spero comunque che già la richiesta danni possa essere sufficiente ad invogliare l'inquilino ad andare via nei giusti tempi perché parliamo comunque di cifre non irrisorie
 

SMV

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
La mia delibera bancaria ha comunque una scadenza che non mi permette di prorogare molto la data del rogito fissata entro il 28.02.
Se dovesse scadere e non abbiamo ancora rogitato per via dell'inquilino io comunque non posso essere considerata inadempiente, giusto?
 

SMV

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Scusatemi, ma mi è venuto un altro dubbio, quando dice: "ogni eventuale richiesta di risarcimento dei danni effettivamente patiti, a qualsiasi titolo e ragione, da parte acquirente dovrà essere documentata e formalizzata a parte venditrice affinché quest’ultima possa procedere per il relativo ristoro nei confronti del conduttore" si potrebbe intendere che il venditore si rifà sull'inquilino per il rimborso di quanto riconosciuto a me o che devo attendere che l'inquilino risarcisca il venditore che poi risarcirà me?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Infatti...spero comunque che già la richiesta danni possa essere sufficiente ad invogliare l'inquilino ad andare via nei giusti tempi perché parliamo comunque di cifre non irrisorie
Al massimo può invogliare il venditore a dare una buonuscita all’inquilino, per andare via in tempo: non certo a convincere l’inquilino, che non è parte del vostro contratto.

Ho riletto la discussione, e mi pare che , per ora, abbiate firmato un valido contratto preliminare che però non è ancora efficace, perché c'è quella brutta clausola relativa all'inquilino, che riporto sotto, che sembra proprio una condizione sospensiva, seppur scritta male
tutto cio' salvo:
il rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino avendo firmato e accettato disdetta del contratto di locazione per vendita dell'unita' immobiliare con rilascio dell'immobile alla data del 31/01/2020
Avendo in essere un contratto valido, ma per ora inefficace, e lo sarà fino al 31/1/2020, non sei tenuto a versare nessuna caparra al venditore; al massimo un'altra somma da lasciare in deposito all'agente, in attesa dell'eventuale uscita dell'inquilino entro gennaio.
E l'agente non aveva diritto a richiedere le provvigioni.

Ovvero, o quella clausola è una condizione sospensiva, e allora niente provvigioni fino al suo avveramento, oppure non lo è, e quindi è una clausola inutile, oltre che mal scritta.

Certo l'agente non è di molto aiuto; ma limitarti a firmare che ti rimborseranno i danni subiti, se si rogita in ritardo, mi pare il minimo.
Ma il tutto deve essere scritto MOLTO bene, deve essere chiaro che ti rimborseranno anche le provvigioni, se alla fine decidete di non rogitare se il ritardo si fa troppo pesante, e ...insomma...forse ti conviene farti assistere da un professionista di tua fiducia che, letti tutti documenti firmati, ti aiuti a non complicare ulteriormente le cose.

No comment sull'agente, che incassa le provvigioni dopo aver gestito cosi superficialmente i contratti .
 

SMV

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Al massimo può invogliare il venditore a dare una buonuscita all’inquilino, per andare via in tempo: non certo a convincere l’inquilino, che non è parte del vostro contratto.

Ho riletto la discussione, e mi pare che , per ora, abbiate firmato un valido contratto preliminare che però non è ancora efficace, perché c'è quella brutta clausola relativa all'inquilino, che riporto sotto, che sembra proprio una condizione sospensiva, seppur scritta male


Avendo in essere un contratto valido, ma per ora inefficace, e lo sarà fino al 31/1/2020, non sei tenuto a versare nessuna caparra al venditore; al massimo un'altra somma da lasciare in deposito all'agente, in attesa dell'eventuale uscita dell'inquilino entro gennaio.
E l'agente non aveva diritto a richiedere le provvigioni.

Ovvero, o quella clausola è una condizione sospensiva, e allora niente provvigioni fino al suo avveramento, oppure non lo è, e quindi è una clausola inutile, oltre che mal scritta.

Certo l'agente non è di molto aiuto; ma limitarti a firmare che ti rimborseranno i danni subiti, se si rogita in ritardo, mi pare il minimo.
Ma il tutto deve essere scritto MOLTO bene, deve essere chiaro che ti rimborseranno anche le provvigioni, se alla fine decidete di non rogitare se il ritardo si fa troppo pesante, e ...insomma...forse ti conviene farti assistere da un professionista di tua fiducia che, letti tutti documenti firmati, ti aiuti a non complicare ulteriormente le cose.

No comment sull'agente, che incassa le provvigioni dopo aver gestito cosi superficialmente i contratti .
Ciao Francesca,
noi avevamo firmato una proposta irrevocabile in cui c'era la sospensiva per il mutuo che poi è stato deliberato per cui si rimandava poi ad un preliminare da registrare all'agenzia delle entrate in cui si sarebbe versata una caparra confirmatoria (che è quella che ci apprestiamo a fare), nella proposta era poi presente quell'allegato che riportava tutte le condizioni già scritte sulla proposta e specificava TUTTO CIO' SALVO ecc.
Adesso nel preliminare non c'è più la clausola scritta così, ma si fanno 3 ipotesi:
1 - quella che il conduttore liberi al 31.01 e si può andare a rogito entro il 28.02
2 - quella che il conduttore non liberi al 31.01, ma liberi comunque prima del 28.02, allora si rinvierà il rogito per il tempo strettamente necessario (io ho fatto specificare che non si può rimandare oltre la validità della delibera)
3 - quella che che il conduttore non rilasci spontaneamente detto immobile alla data del 31.1. ma lo rilasci (spontaneamente o non) ad una data successiva al 28.2. che, pertanto, non permetta di procedere con l’atto a rogito notarile entro il 28.2., le Parti potranno decidere se concordare la posticipazione dell’atto a rogito notarile a data da stabilire per iscritto oppure, di risolvere la presente promessa di vendita con la restituzione della caparra confirmatoria versata in data odierna dalla parte acquirente, ed ogni eventuale richiesta di risarcimento dei danni effettivamente patiti, a qualsiasi titolo e ragione, da parte acquirente dovrà essere documentata e formalizzata a parte venditrice - affinché quest’ultima possa procedere per il relativo ristoro nei confronti del conduttore (qui ho chiesto che tra i danni figurassero già le spese di agenzia e tutte quelle relative a banca, notaio ed eventuali spese legali, inoltre ho chiesto di troncare la frase a "parte venditrice" perché il resto non mi sembra pertinente).
Adesso vedremo se riescono ad apportare almeno le modifiche richieste.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Adesso vedremo se riescono ad apportare almeno le modifiche richieste.
Ok, ma io non verserei altri soldi, per ora ; in realtà gestirei diversamente il "pasticcio"...
Come fai ad essere sicuro che ti rimborsino, se non fate il rogito ?
Io almeno aggiungerei, dopo "di risolvere la presente promessa di vendita con la restituzione della caparra confirmatoria versata in data odierna dalla parte acquirente", e di tutte le spese sostenute da parte acquirente , gia quantificate in Euro xxx ( somma di tutte le spese , con elenco specifico; banca, agenzia, perizia...).
E toglierei ogni riferimento al ristoro del venditore da parte del conduttore ( che non ti riguarda minimamente).

Naturalmente sono suggerimenti che lasciano il tempo che trovano, mi rendo conto, poiché non ho letto tutto il contratto, e soprattutto non conosco nel dettaglio le vostre esigenze e preferenze.
 

SMV

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ok, ma io non verserei altri soldi, per ora ; in realtà gestirei diversamente il "pasticcio"...
Come fai ad essere sicuro che ti rimborsino, se non fate il rogito ?
Io almeno aggiungerei, dopo "di risolvere la presente promessa di vendita con la restituzione della caparra confirmatoria versata in data odierna dalla parte acquirente", e di tutte le spese sostenute da parte acquirente , gia quantificate in Euro xxx ( somma di tutte le spese , con elenco specifico; banca, agenzia, perizia...).
E toglierei ogni riferimento al ristoro del venditore da parte del conduttore ( che non ti riguarda minimamente).

Naturalmente sono suggerimenti che lasciano il tempo che trovano, mi rendo conto, poiché non ho letto tutto il contratto, e soprattutto non conosco nel dettaglio le vostre esigenze e preferenze.
Grazie Francesca, io ho chiesto che tutto ciò venga specificato e rimossa la parte del ristoro del conduttore, l'agente ha preso nota di tutto, adesso spero che nel preliminare ci sia davvero quanto concordato.
Ma è vero quanto affermato da @cristian casabella che se anche il venditore facesse causa all'inquilino che non ha liberato l'appartamento come da disdetta accettata e firmata e volesse il rimborso dei danni che ha dovuto sostenere non riuscirebbe ad ottenere nulla?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Ma è vero quanto affermato da @cristian casabella che se anche il venditore facesse causa all'inquilino che non ha liberato l'appartamento come da disdetta accettata e firmata e volesse il rimborso dei danni che ha dovuto sostenere non riuscirebbe ad ottenere nulla?
Non lo so con certezza, quindi preferisco non parlare a vanvera, spero rispondano altri: ma spesso è già tanto riuscire a liberare l’immobile, figuriamoci ottenere dei danni...
Per scelta, quando facevo l’agente, non mi sono mai occupata di locazioni.
Quindi non mi sono mai interessata nel dettaglio delle problematiche connesse.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Grazie Francesca, io ho chiesto che tutto ciò venga specificato e rimossa la parte del ristoro del conduttore, l'agente ha preso nota di tutto, adesso spero che nel preliminare ci sia davvero quanto concordato.
Ma è vero quanto affermato da @cristian casabella che se anche il venditore facesse causa all'inquilino che non ha liberato l'appartamento come da disdetta accettata e firmata e volesse il rimborso dei danni che ha dovuto sostenere non riuscirebbe ad ottenere nulla?
Dipende dal fatto che l'inquilino sia soggetto redditualmente aggredibile.
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Dipende dal fatto che l'inquilino sia soggetto redditualmente aggredibile
Questo vale per tutte le richieste danni.... io però credo che se un inquilino non lascia la casa rispettando i termini di disdetta è impossibile che un proprietario possa richiedere a lui i danni da mancata vendita.
Ritengo sia così per minimo 2 motivi:
1) l'inquilino non è responsabile di accordi tra terzi (il "terzo" potrebbe/dovrebbe aspettare che la casa sia libera e poi prendere accordi sulla consegna
2) tutti (o comunque gli scaltri) i proprietari di casa si potrebbero "inventare" delle finte vendite per ricattare a livello di danni, magari anche ingenti, quegli inquilini che non liberano l'immobile.... e qui poi si parla di inquilino che paga gli affitti....pensa te per chi è moroso
 

SMV

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Questo vale per tutte le richieste danni.... io però credo che se un inquilino non lascia la casa rispettando i termini di disdetta è impossibile che un proprietario possa richiedere a lui i danni da mancata vendita.
Ritengo sia così per minimo 2 motivi:
1) l'inquilino non è responsabile di accordi tra terzi (il "terzo" potrebbe/dovrebbe aspettare che la casa sia libera e poi prendere accordi sulla consegna
2) tutti (o comunque gli scaltri) i proprietari di casa si potrebbero "inventare" delle finte vendite per ricattare a livello di danni, magari anche ingenti, quegli inquilini che non liberano l'immobile.... e qui poi si parla di inquilino che paga gli affitti....pensa te per chi è moroso
Buongiorno,
il venditore ha già fatto scrivere una lettera dall'avvocato all'inquilino intimando di lasciare la casa libera entro la data di scadenza del contratto in quanto in essere una compravendita, pena il pagamento di tutte le spese per danni patrimoniali e non.
Di sicuro il conto dei pagamenti da me sostenuti e che dovranno rimborsarmi verrà girato a lui, e lì spero che l'inquilino non possa difendersi più di tanto occupando in maniera abusiva un immobile e per di più in stato di morosità, avendo firmato e accettato la disdetta del contratto alla naturale scadenza.
 

SMV

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Io davvero non capisco cosa ci possa guadagnare l'inquilino a non rispettare quanto accettato e sottoscritto.
Rischiare così a livello economico e legale per qualche mese in più?!
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Le Ultime Discussioni

Ultimi Messaggi sui Profili

Buon giorno sono un nuovo iscritto, come posso mettermi in contatto telefonico con un responsabile o segretaria?
Buonasera, sono collaboratrice di una storica azienda immobiliare di Reggio Emilia.
Stiamo cercando Delle collaborazioni in Romagna per numerose richieste di nostri clienti interessati ad immobili in vendita o per venire a trascorrere le ferie.
Qualcuno è interessato?
Alto