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  1. alexbrasil

    alexbrasil Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Buongiorno,
    sono in procinto di stipulare un contratto di locazione a canone concordato di un immobile nuovo acquistato con le caratteristiche previste dal decreto sblocca italia relativo alla deduzione fiscale del 20% sul prezzo di acquisto. Ho un dubbio pratico: nel decreto è previsto che la durata del contratto sia 8 anni; quindi che contratto stipulare? 6+2 potrebbe andare bene? Secondo quesito, nella parte finale è previsto che l'agevolazione fiscale non sia cumulabile con altri vantaggi fiscali: quindi posso fare la cedolare secca?

    Attendo una cortese risposta.
    Cordiali saluti
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao Alex,
    ti dico quello che penso.
    Il contratto deve durare almeno 8 anni consecutivi. In funzione di ciò non stipulerei un 6+2 che implicherebbe la possibilità di disdetta da parte del conduttore dopo 6 anni ma direttamente un contratto di durata 8+....

    La cedolare secca è compatibile mentre non lo sarebbero eventuali detrazione spettanti sul costo di acquisto.
     
    A Umberto Granducato e m.barelli piace questo messaggio.
  3. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    il locatore ha sempre la possibilità di disdetta per legge.
    Gli 8 anni di locazione possono anche essere interrotti per brevi periodi, vedere decreto.
     
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  4. alexbrasil

    alexbrasil Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Buongiorno
    ringrazio per le risposte. Purtroppo il decreto non ha decreti attuativi e circolari che possano entrare nello specifico. La proprietaria si è rivolta ad un caf che gli ha suggerito il 6+2; l'Ade non sa darmi risposte certe e mi ha detto di fare un interpello alla direzione regionale. Gli consulenti fiaip ritengono adeguato anche un 4 + 4.
    che confusione...
    Saluti
     
  5. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il 4+ 4 non é a canone concordato, diglielo a quelli della Fiaip.:)
     
    A Umberto Granducato e PROGETTO_CASA piace questo messaggio.
  6. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non dipende dal contratto, ma dal tempo di affitto che sono 8 anni, protrebbero essere 8 contratti transitori di 1 anno !!
     
  7. Studio Roversi

    Studio Roversi Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Sono d'accordo con te e vado oltre. La norma parla di durata continuativa e di canoni ridotti,ma non si rferisce a particolari tipologie contrattuali, quindi, è da credere che leparti possano adottare il modello 4+4, sia pure a can one ridotto, e co la preventiva rinuncia del locatore alla disdetta motivata alla fine del primo quadriennio, clausola ammissibile, in quanto vantaggiosa per l'inquilino, in vista della scadenza degli 8 anni continuativi, mantenendo il diritto all'agevolazione. Non sembra che occorra necessariamente fare ricorso ad un 8+2 o ad un 8+4.

    Il problema semmai è un altro. Che cosa succede se il contratto viene meno per motivi non imputabili al locatore? Il legislatore dice che l'agevolazione fiscale esplica i suoi effetti in questi casi solo se il locatore, entro un anno dalla data di risoluzione, stipula un altro contratto. Il legislatore disattento nulla dice però sulla durata. La disposizione non sembra offrire un appiglio per una durata residua inizialmente convenuta, perciò, il locatore per non perdere il beneficio dovrà stipulare un altro contratto a canone ridotto ancora una volta di 8 anni, con la conseguenza che, per un fatto estraneo alla sua volontà, la conservaqzione del beneficio richiederebbe la protrazione della locazione a canone ridotto non per 8 anni, ma per una durata assai più lunga.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Secondo me non ė possibile. Sarebbe una clausola nulla
     
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  9. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    - otto contratti transitori di un anno alla stessa persona, un buon motivo affinché sia impugnato dal conduttore quando gli fa comodo.
    Ma il decreto ministeriale è già stato emesso?
     
    Ultima modifica: 14 Agosto 2015
  10. Studio Roversi

    Studio Roversi Membro Ordinario

    Altro Professionista
    In base a quale norma? Mentre non è possibile convenire che il conduttore rinunci preventivamente alla disdetta, la facoltà di recesso del locatore può essere oggetto di preventiva rinuncia in quanto non costituisce uno di quei patti che l'articolo 13 della L.431/1998 ritiene nulli. E' un patto che determina un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto? E' un patto volto a derogare i limiti di durata del contratto previsto dalla legge? A me pare i no. Qui ci vorrebbe Pennylove a sbrogliare la matassa.
     
  11. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Concordo. Ma piuttosto che sottoscrivere un contratto di 4+4 anni a canone calmierato, con rinuncia alla disdetta da parte del locatore, in attesa del decreto, io sottoscriverei un contratto 8+2. Se addirittura c'è chi sostiene che in caso di risoluzione anticipata del contratto da parte del conduttore sia prudenzialmente necessario stipulare un nuovo contratto di durata minima 8 anni... perchè non applicare la stessa interpretazione prudenziale anche nei confronti della prima durata evitando di trovarsi di fronte a future problematiche nel caso in cui il decreto ministeriale dia una lettura della norma da quella che si darebbe oggi sul forum?

    Comunque è palese che un contratto transitorio non possa essere adatto a perseguire l'obiettivo del legislatore per sua stessa natura... (durata non superiore a 18 mesi).
     
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