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  1. carbisig

    carbisig Membro Attivo

    Privato Cittadino
    In un contratto commerciale con affitto ridotto i primi due anni il deposito cauzionale va calcolato sull'affitto a regime o su quello del primo anno e poi successivamente aggiornato?
    Ringrazio anticipatamente chi vorrà intervenire.
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Direi sull'affitto a regime
     
    A carbisig piace questo elemento.
  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Esigere il deposito sulla cifra a canone ridotto ed anche prevedere un aumento per quando sarà a regime.
     
  4. carbisig

    carbisig Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Poichè alla mia domanda ho due risposte autorevoli ma contrastanti chiedo: sono entrambe valide perchè le parti contrattuali possono scegliere liberamente quale delle due adottare oppure una esclude l'altra perchè lo prevede la normativa?
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    mmmmm bella domanda...
    Come è impostato il contratto?
    Voglio dire: si dice che il canone è 100, ma per i primi 2 anni si paga 80 oppure si dice che il canone è 80 e successivamente (fra 2 anni) si pagherà 100.
    Io solitamente adotto la prima opzione....
     
  6. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Anche perchè la seconda è illegale in quanto il canone di locazione non può aumentare (salvo istat).

    Per il deposito, la soluzione più semplice e giusta sono 2 mesi dell'affitto a regime.
    Non mi starei a complicare la vita con eventuali "rialzi".
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo
     
  8. carbisig

    carbisig Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il canone crescente è legale al di fuori dell'Istat se c'è un corrispettivo valido da parte del locatore (sentenze).
    Nella mia domanda parlo di riduzione e non di aumento; anche la riduzione per essere valida legalmente deve essere giustificata, altrimenti potrebbe configurarsi come un aumento, fatto per aggirare la legge; per esempio scrivendo in contratto che la riduzione viene fatta per agevolare il conduttore nell'avviamento dell'attività commerciale.
    Comunque non ho ancora avuto risposta alla mia domanda formulata con due quesiti.
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    io ti ribadisco la mia risposta al post #2
     
  10. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non lo sapevo.


    Certo che sì :ok:


    Come no? ...ti abbiamo risposto chiaramente mi sembra. Il deposito (da zero a tre mesi del canone di affitto) va calcolato sul canone a regime perchè quello è il vero canone di affitto. Poi... che si mettano d'accordo le due parti (purchè non si superino le tre mensilità del canone pieno).
     
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il contratto parla di due regimi: primi due anni a canone ridotto e successivamente aumentato ed a regime.
    Per i primi due anni (che non è un periodo breve di tempo) richiedi il deposito in proporzione al canone dovuto per detto periodo con cifra già stabilita e da corrispondere a seguito del concordato adeguamento.
    Ricordati che il deposito cauzionale è esente da imposta.
     
  12. carbisig

    carbisig Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Riassumendo: Supermoderatore e enrikon sono per deposito cauzionale calcolato a regime mentre antonello per calcolo fatto su canone iniziale e poi con adeguamento a regime. Mi pare quindi di capire che non c'è normativa o giurisprudenza che sostenga una delle due scelte e che quindi siano le parti a decidere liberamente.
    Correggetemi se sbaglio.
     
  13. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Esatto, non esiste.
    Si va per buonsenso.
    Infatti il mio buon senso dice che io proprietario chiedo oggi una somma commisurata a quello che oggi stai pagando.
    Domani abbiamo previsto che pagherai di più, ebbene, se ancora sarai mio inquilino, da quel momento integrerai la somma pattuita, non prima.
     
  14. carbisig

    carbisig Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Quanto scritto da antonello è perfetto per l'inquilino mentre il proprietario potrebbe dire: ti ho ridotto l'affitto per i primi due anni per agevolarti e magari ti ho richiesto un deposito cauzionale di 2 mensilità invece di 3 ancora per darti una mano, devo in contratto riportare una clausola che mi permetta di aggiornare il deposito cauzionale secondo l'affitto che cresce e inoltre poi devo chiederti per lettera raccomandata l'adeguamento perchè tu non me lo dai se non te lo chiedo....chi me lo fa fare? dammi il deposito a regime.
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    infatti.... secondo me è meglio così...
     
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Appunto parlavo di buon senso.
     
  17. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Domanda numero 1 (a cui è già stato risposto) - E se poi alla scadenza dei 2 anni quello non ti dà la differenza?

    Domanda numero 2 - e se ci fosse tanta differenza fra il primo regime e il secondo? Es. 1.000€/mese abbassati a 200 per i primi 2 anni; ...chiedi un deposito di 400€ ?

    Domanda numero 3 - E la provvigione dell'agenzia? ...secondo il tuo ragionamento, Antonello, dovrebbe essere calcolata sul canone iniziale...
     
  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La metti come clausola risolutiva di contratto e ti garantisci.

    Certo, se questi sono i patti.
    E' un ragionamento lineare.

    A questa terza domanda rispondo sempre con un pochino di buonsenso.
    Il mio: in via breve sommerei tutti i canoni e li dividerei per le mensilità.
    Su quella chiederei la provvigione (una mensilità).
    Con un pelino di pelo nello stomaco emetterei una fattura in proporzione alle due annualità e attenderei l'emissione della seconda fattura all'inizio della terza a canone aumentato.
    (con propensione per la prima soluzione).
     
  19. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Se:
    1) l'affitto ridotto è superiore ai due terzi (66,6%) dell'affitto a regime
    e
    2) il deposito cauzionale è pari a due volte l'affitto a regime,

    allora il deposito cauzionale sarà ANCHE inferiore a tre volte l'affitto ridotto.

    Quindi il deposito, SIA RAPPORTATO AL CANONE RIDOTTO SIA A QUELLO A REGIME, è contenuto come da legge (max 3 volte il canone).
    Facciamo un esempio:
    affitto a regime = 1.000 €, affitto ridotto (all'80%) = 800 €
    deposito cauzionale = 2* 1.000 € = 2.000 € < 3 * 800 € (= 2.400 €)

    ( il simbolo matematico '<' significa 'minore di' )
     

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