Destinazione d'uso e categoria catastale

[Fratta]

Salve,
vorrei cercare di capire la differenza tra destinazione d'uso e categoria catastale.
La mia richiesta nasce da una esigenza reale. Posseggo un negozio CAT C/1 e intendo locarlo. Qualche giorno fa mi viene proposto di locarlo per un laboratorio odontotecnico (e qui sorge il problema). Dopo essersi messi d'accordo sulla questione economica la persona che vuole prenderlo in locazione mi chiede che è necessaria la mia autorizzazione per il cambio di DESTINAZIONE D'USO che a suo dire non c'entra niente con il cambio di categoria catastale. A mio modesto parere la cosa risultava strana, ho sempre associato (forse erroneamente) destinazione d'uso a categoria catastale. Se fosse possibile cambiare solo la destinazione d'uso e non la categoria catastale accetterei la proposta di locazione altrimenti credo proprio di no. Cambiando la categoria catastale mi ritrovo i parametri IMU notevolmente aumentati inoltre i costi di ritrasformazione in C/1 avrebe un costo che sicuramente ricadrebbe su di me senza considerare che la rendita catastale sarà rivalutata e mi troverò unico in quella strada un C/1 di rendita maggiore agli altri. La domanda è: è possibile quindi variare la destinazione d'uso senza modificare la categoria catastale? Se si, è vero che alla cessazione dell'attività che ha determinato la variazione, da C/1 a C/3 automaticamente ritorna a C/1?
Grazie in anticipo a chi vorrà rispondermi.

 

[SGTorino]

La variazione catastale riguarda la modifica del classamento dell'immobile e tale pratica, in ultima analisi, agli uffici dell'Agenzia del Territorio, che fanno capo al Ministero delle Finanze. Viceversa, la destinazione d'uso investe maggiormente la parte urbanistica legata al Comune. Io verificherei, prima di tutto, se non ci sono dei divieti specifici contenuti nel regolamento di condominio (difficile che ci siano, ma mi è capitato di vederne alcuni davvero singolari, in fatto di divieti). In seconda battuta, andrei all'ufficio urbanistica del Comune per capire se, anche da parte loro, dovessero esistere delle limitazioni legate al Piano Regolatore (mi viene in mente, per esempio, il caso del capannone - D/7 -che può essere adibito per il P.R. ad attività artigianale/terziaria ma non industriale senza che si debba cambiare il classamento - mentre il cambio avverrebbe nel caso di destinazione commerciale D/8). Personalmente, ho locato un C/1 ad uno studio dentistico in franchising (previe le due verifiche che ti ho detto) e finora non ho avuto problema alcuno.

 

[Fratta]

Ti ringrazio ma non ho capito se è cmq obbligatorio cambiare la categoria al catasto o se basterebbe fare una comunicazione al comune.
Il regolamento di condominio non prevede nessuna limitazione in merito e il piano di zona accetta tale variazione... il problema sta solo nel accettare o meno la locazione per questa attività.
Se non vario la categoria al catasto accetterei altrimenti mi vedo costretto a rifiutare per l'eccessivo onere che ne deriverebbe.... si tratta di poche centinaia di euro di pigione di questo immobile e credo che la posta non valga la candela.

 

[Antonello]

La "modifica" si presenta in Comune per il cambio di destinazione d'uso, sicuramente senza opere e quindi con costi esigui.
Dopo va presentata, d'obbligo, la variazione in Catasto.
A fine locazione, se si vuole la precedente categoria, si ripresenta il tutto.....

 

[Fratta]

Antonello, ma si ripristina automaticamente o i costi sono quelli di un normale cambio di categoria? E l'eventuale rendita catastale torna ad essere quella precedente o viene rivalutata?

 

[Antonello]

Automaticamente solo in paesi evoluti.
In Italia devi rifare tutto l'iter a ritroso, ripagando come in precedenza.
La rendita risulterà la stessa prima della "modifica", salvo revisioni da parte del nostro ingordo governo.

 

[Fratta]

Intendi la modifica della categoria catastale (C/1 > C/3 > C/1) o la semplice variazione di destinazione d'uso? Perdonami l'insistenza ma il punto (economico) è proprio questo.

 

[Antonello]

Procedura da C/1 a C/3 senza opere = Geometra che presenta domanda al Comune e dopo l'approvazione presenta modifica al Catasto.
Finita la locazione e volendo ripristinare la categoria C/1, la procedura è inversa a quella di prima e cioè: da C/3 a C/1 senza opere = Geometra che presenta domanda al Comune e dopo l'approvazione presenta modifica al Catasto.
Il tutto pagando il Geometra, il Comune ed il Catasto, sia all'andata che al ritorno.
Consulta un geometra, fatti fare i conteggi delle due operazioni ed anche i calcolo dell'IMU per valutare la convenienza o meno dell'operazione.

 

[Fratta]

Mille grazie Antonello.

 

[mata]

Innanzi tutto dovrai verificare se le norme urbanistiche prevedono la destinazione artigianale, qual è quella per l'attività di un odontotecnico; in caso affermativo presentare la pratica al Comune (previo passaggio all'ASL, pratica NIP) per le norme igienico-sanitarie e pagare gli oneri di urbanizzazione. Solo a fine dell'iter presenterai la variazione al Catasto, da C/1 a C/3. Fossi in te, ci penserei bene prima di cambiare destinazione d'uso, perchè è sicuramente più appetibile una a commerciale che a artigianale/industriale.