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  1. agenzialeonardo

    agenzialeonardo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti
    Due coniugi hanno acquistato nel 1973 un'appartamento + garage + giardino da un privato che ha fatto inserire la seguente clausola nell'atto notarile: "Qualora gli acquirenti dovessero rivendere quanto in atto, o PARTE dello stesso, il venditore ha diritto di prelazione a pari condizioni, nei confronti di eventuali terzi".
    I coniugi sono morti e gli EREDI hanno trovato un'acquirente. La clausola è ancora valida?

    Il VENDITORE che ha fatto inserire la clausola, è morto da tempo.
    Gli EREDI hanno ereditato il diritto di prelazione?
    Sarebbero interessati solo al giardino.
    Se non gli dicono niente, possono avanzare diritti dopo il rogito?

    GRAZIE :)
     
  2. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non sono un avvocato ma il buonsenso mi suggerisce quanto segue.
    Il diritto di prelazione è un bene trasmissibile agli eredi e quindi è valido sotto tutti gli aspetti.
    La clausola inserita a suo tempo nell'atto garantisce agli eredi del venditore la possibilità di acquisire , alle stesse condizioni, quanto venduto.
    Poichè gli eredi dell'acquirente intendono vendere l'intera proprietà sarà necessario inviare agli aventi diritto una comunicazione con le regole di Legge
    invitandoli a comunicare le loro intenzioni.
    Questi possono accettare di effettuare l'acquisto completo ( appartamento, garage e giardino). ma non il solo giardino.
    Avrebbero potuto esercitare il loro diritto qualora fosse stato venduto il solo giardino.
    Comunque la comunicazione è d'obbligo, per evitare future sicure contestazioni.
    La frase" il venditore ha diritto di prelazione a pari condizioni" è chiara.
    Pari condizioni vuol dire, in questo caso, acquistare il tutto.
     
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  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No non è valida. Il diritto di prelazione in forma pattizia si estingue dopo 5 anni. Diverso se fosse un diritto riconosciuto dalla legge
     
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  4. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    per ignoranza chiedo: che si intende "a pari condizioni?" uno potrebbe anche pensare "a pari condizioni economiche"...
     
  5. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    concordo pienamente, aggiungo soltanto che quanto scritto da Umberto Granducato è previsto dall'art. 1501 c.c..
     
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  6. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Credo che la valutazione sia più complessa
    "Si ritiene debba essere contenuta entro precisi limiti di tempo (in applicazione analogica dell'art. 1566 c.c., quello di 5 anni fissato per la somministrazione)
    Non manca chi esclude la necessità di un termine massimo di durata trattandosi di un patto che non "ostacola" né "impedisce" la alienazione del bene (contrariamente a quanto avviene invece per il divieto di alienazione che limita la libertà contrattuale) in questo senso Cass. 28 luglio 1983 n. 55213, Cass. 13 maggio 1982 n. 3009;
    Per Cass. 21 giugno 2013 n. 15709 deve ritenersi ammissibile, ai sensi dell’art. 1183 c.c., un intervento del giudice che su istanza di una delle parti, stabilisca un termine finale, ritenuto congruo per l’esercizio della prelazione) "
     
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  7. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Hai pienamente ragione, per errore ho citato la disposizione sul patto di riscatto ma, effettivamente, si tratta di una fattispecie diversa.
     
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  8. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    In pratica non c'è stata una risposta chiara.
    Io continuo a credere che le clausole contenute in un rogito, riguardanti la prelazione, debbano essere valide e non possano avere scadenza limitata nel tempo.
    Se così non è sarà bene che qualcuno più informato chiarisca la questione.
     
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  9. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    CheCasa! ha risposto esaurientemente, si tratta di una fattispecie non disciplinata espressamente dalla legge che è stata esaminata più volte dalla giurisprudenza senza riuscire a trovare una soluzione univoca.
    A voler complicare ulteriormente le cose, si pensi che anche sulla trasmissibilità mortis causa della prelazione, soprattutto per quanto concerne la parte obbligata, mancano indicazioni univoche.
    Io personalmente ritengo preferibili le soluzioni che limitano sia la trasmissibilità agli eredi degli obblighi, sia l'efficacia temporale del patto.
     
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  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    la Cassazione ha preso e ribaltato diverse volte sentenze su diversi temi. Io Sono stato perentorio perchè poco tempo fa mi è capitato un caso praticamente identico a quello in oggetto e il notaio ha ritenuto di non dover mandare nessuna comunicazione in quanto la prelazione era pattizia e risalente agli anni '70
     
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  11. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    so che corro il rischio di passare per sempliciotto e facilone; però prima di fasciarsi la testa, avete provato a sentire gli eredi del venditore? niente di più facile che non gliene possa fregare di meno.
    sempre che siano al corrente della clausola, ovviamente.
     
  12. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Gli eredi dell'acquirente hanno trovato uno interessato all'acquisto.
    Gli eredi del venditore sembra siano interessati solo al giardino, quindi dovrebbero essere al corrente della clausola relativa alla prelazione.
    Per evitare problemi non penso sia una gran fatica per gli eredi dell'acquirente inviare una raccomandata proponendo l'intero pacchetto come da clasusola.
    Al 99,99% risponderanno di non essere interessati.
     
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  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    più che riscatto è un patto di preferenza.
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    con la prelazione non è proprio così semplice... la raccomandata va mandata con la cifra e ti crei un vincolo. L'invio della raccomandata è un implicita ammissione di un diritto che (probabilmente) non c'è
     
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  15. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io invece sono pienamente d'accordo. Prima sottoscriverei con i presunti acquirenti un contratto preliminare condizionato al mancato esercizio dell'eventuale prelazione. Poi invierei la comunicazione agli eredi del beneficiario dell'ipotetico diritto di prelazione. O lo compra uno, o lo compra l'altro! Ai venditori non cambia niente. In ogni caso al termine della transazione il diritto si estinguerà.

    Un altro elemento importante che risponde alla domanda:
    Gli eredi del beneficiario dell'eventuale diritto di prelazione non possono comunque riscattare il bene qualora il contratto con il presunto acquirente si perfezioni senza che siano stati interpellati preliminarmente.
    A loro è riservata esclusivamente un'azione risarcitoria nei confronti dei venditori.
     
    A marcellogall e andrea b piace questo messaggio.
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' una soluzione. Io nn la seguirei xche x me non c'è prelazione e dovrei riconoscere un diritto a chi non ce l ha, mettere un acquirente in subordine ad una prelazione e dover magari attendere i 60 giorni per la scadenza dell esercizio del diritto. In effetti riconosco anche che di qst tempi è un problema secondario :occhi_al_cielo:

    Perché?
     
    A PROGETTO_CASA e Rosa1968 piace questo messaggio.
  17. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Perché il riscatto è proprio solo della prelazione legale e non di quella volontaria.
     
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