Domande su acquisto prima casa

[Utente Cancellato 65257]

Premettiamo che le sentenze valgono esclusivamente per il caso per cui si è richiesto l'intervento dei giudici. Quindi la sentenza di Genova potrebbe essere completamente stravolta dal giudizio dei giudici di Barletta. In Milano c'è un super condominio di 250 unitá abitative, è amministrato da tre amministratori distinti tra cui la sottoscritta e a rotazione uno di noi diventa super amministratore. Ovviamente viste le tante unitá abitative i casi di morositá gravi sono molti. Affermò che la presenza di contenziosi con i fornitori e il mancato pagamento di spese condominiali, ordinarie e straordinarie deprezza in misura del 30% il valore delle unitá immobiliari di quelle dei condomini virtuosi. Avendo molti immobili passati già nelle maglie delle aste e non potendo noi accodarci ai creditori tra cui equitalia e le tante banche, abbiamo deciso tramite ufficio legale (ovviamente tenendo conto la possibilitá di dover andare in causa) di inserire nel regolamento condominiale di tipo contrattuale la regola che chiunque acquisti un immobile deve accollarsi tutte le spese condominali che gravano sullo stesso. Ovviamente l'acquirente è libero se non soddisfatto di rivalersi sul venditore moroso. Gli immobili che sono stati venduti all'Asta hanno dei prezzi ridicoli, la richiesta che i compratori si accollino le spese anche pregresse non è stata ancora contestata. Questo ci da la possibilitá di rientrare lentamente dei soldi e ci evita la forzatura di spalmare le morositá su condomini incolpevoli. Claudia@

 

[ludovica83]

Premettiamo che le sentenze valgono esclusivamente per il caso per cui si è richiesto l'intervento dei giudici. Quindi la sentenza di Genova potrebbe essere completamente stravolta dal giudizio dei giudici di Barletta. In Milano c'è un super condominio di 250 unitá abitative, è amministrato da tre amministratori distinti tra cui la sottoscritta e a rotazione uno di noi diventa super amministratore. Ovviamente viste le tante unitá abitative i casi di morositá gravi sono molti. Affermò che la presenza di contenziosi con i fornitori e il mancato pagamento di spese condominiali, ordinarie e straordinarie deprezza in misura del 30% il valore delle unitá immobiliari di quelle dei condomini virtuosi. Avendo molti immobili passati già nelle maglie delle aste e non potendo noi accodarci ai creditori tra cui equitalia e le tante banche, abbiamo deciso tramite ufficio legale (ovviamente tenendo conto la possibilitá di dover andare in causa) di inserire nel regolamento condominiale di tipo contrattuale la regola che chiunque acquisti un immobile deve accollarsi tutte le spese condominali che gravano sullo stesso. Ovviamente l'acquirente è libero se non soddisfatto di rivalersi sul venditore moroso. Gli immobili che sono stati venduti all'Asta hanno dei prezzi ridicoli, la richiesta che i compratori si accollino le spese anche pregresse non è stata ancora contestata. Questo ci da la possibilitá di rientrare lentamente dei soldi e ci evita la forzatura di spalmare le morositá su condomini incolpevoli. Claudia@

Domanda scusami,
ma tu hai fatto la nota di trascrizione per le 250 unità abitative in Conservatoria?

 

[marcanto]

Premettiamo che le sentenze valgono esclusivamente per il caso per cui si è richiesto l'intervento dei giudici. Quindi la sentenza di Genova potrebbe essere completamente stravolta dal giudizio dei giudici di Barletta.

Perfettamente consapevole che "le sentenze valgono esclusivamente per il caso per cui si è richiesto l'intervento dei giudici." ....aggiungo, ma anche per i casi che afferiscono allo stesso e medesimo problema.

Ad esempio, un 2° giudice ri-collegandosi o riferendosi ad una pronuncia di un 1° giudice, potrà sentenziare nell'analogo modo, per una problematica analoga, ampliandone il contesto e confermando il "diritto".
Oppure, certamente, potrà anche stravolgere la pronuncia del 1* giudice....... perchè no !!
Ma se i casi sono identici o il problema è analogo, è molto più probabile il primo caso ....con estensione / conferma del diritto !!!

PS: "brit100" ti esprimi come un legale, sei avvocato ???

 

[ludovica83]

questa, mi sa che non fa al nostro caso perche è una sentenza di annullamento di una delibera.
La delibera non può stabilire chi paga tra vecchi proprietario e nuovo ......è una questione di diritto o giurisprudenziale.

La natura negoziale delle clausole presenti nel regolamento condominiale (la cui modifica eventuale deve essere approvata all'unanimità con delibera dell'assemblea) sono condizione necessaria ma non sufficiente per far sorgere l'obbligazione solidale fra vecchio proprietario e nuovo proprietario relativa alle spese pregresse superiori ai due anni.

Senza la relativa trascrizione in conservatoria o il richiamo del regolamento condominiale (meglio l'allegazione per fissare il contenuto nell'atto) nel contratto di compravendita tale obbligazione non sorge.

 

[marcanto]

ma cosa c'entra questa tua indicazione con il mio commento sulla sentenza che hai riportato.
e ti ricordo la sentenza da te indicato recita

E' nulla (e non semplicemente annullabile) la delibera che attribuisce esclusivamente all'acquirente le spese maturate negli anni precedenti l'acquisto dell'unità immobiliare in condominio e nell'anno in corso, per il quale è prevista la solidarietà tra alienante ed acquirente. Questo il principio sancito dalla sentenza del Tribunale di Roma n. 2265 del 7 febbraio 2017.

quindi ribadisco
è una sentenza di annullamento di una delibera......che non ha nulla a che spartire con una eventuale clausola presente nel RdC, a cui tra l'altro non si fa cenno alla clausola

 

[ludovica83]

ma cosa c'entra questa tua indicazione con il mio commento sulla sentenza che hai riportato.
e ti ricordo la sentenza da te indicato recita

E' nulla (e non semplicemente annullabile) la delibera che attribuisce esclusivamente all'acquirente le spese maturate negli anni precedenti l'acquisto dell'unità immobiliare in condominio e nell'anno in corso, per il quale è prevista la solidarietà tra alienante ed acquirente. Questo il principio sancito dalla sentenza del Tribunale di Roma n. 2265 del 7 febbraio 2017.

quindi ribadisco
è una sentenza di annullamento di una delibera......che non ha nulla a che spartire con una eventuale clausola presente nel RdC, a cui tra l'altro non si fa cenno alla clausola

La risposta è riferita alla sentenza da te citata del Tribunale di Torino (ho errato il post di risposta tra un replay e l'altro) in cui parlavi solamente di regolamento contrattuale, condizione necessaria ma non sufficiente per vincolare il futuro acquirente.

 

[Marekiaro]

Secondo me si è andato un po' off topic. Anche perchè come dicevo in questa palazzina spese condominiali non ce ne sono. Ho aperto il post per avere le idee più chiare su cosa valutare.. e le ho più confuse di prima!

 

[Utente Cancellato 65257]

la regola condominiale é stata trascritta in conservatoria Al costo di euro 160 perchè doveva essere opponibile a terzi e non solo interna ai condomini.
Rispondo sono un Agente immobiliare convertito all' amministrazione condominiale ma nel mio ufficio convivono felicemente uno studio legale e uno di notai oltre ad un tecnico ed un architetto per completezza nel mio lavoro ho dovuto imparare da tutti.

 

[ludovica83]

la regola condominiale é stata trascritta in conservatoria

Ora si che torna

Al costo di euro 160 perchè doveva essere opponibile a terzi e non solo interna ai condomini.

Cmq complimenti l'unanimità di 250 proprietari...
Mi piace immaginare la riunione di condominio al Mediolanum Forum

 

[ludovica83]

Secondo me si è andato un po' off topic. Anche perchè come dicevo in questa palazzina spese condominiali non ce ne sono. Ho aperto il post per avere le idee più chiare su cosa valutare.. e le ho più confuse di prima!

Dovrebbe servirti anche per acquisti futuri in ogni caso, visto che... ancora non hai visto quell'immobile... = non hai certezza di volerlo acquistare.

Ora chiediamo ad un moderatore se gentilmente ci spezza il 3d in modo tale da continuare altrove la discussione.

@Bagudi (o qualche altra anima pia dello staff) è possibile spostare la parte di 3d inerente le spese in un nuovo 3d così da poter proseguire la discussione senza recar disturbo? Grazie.