np1974

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
Salve a tutti. Vi pongo un questio fine che richiede una risposta tecnica.

Ho un immobile acquistato con agevolazione prima casa al 33% in comproprietà con le mie sorelle. In realtà noi 3 siamo state solo dei prestanome perchè abbiamo dovuto riacquistato all'asta l'appartamento che avevano pignorato ai nostri genitori.
Nell'appartamento ci abitano i miei genitori mentre il mutuo è cointestato a noi sorelle (ed effettivamente siamo noi a pagarlo).

Io adesso sarei interessata ad acquistare un immobile veramente x me e vorrei cercare una soluzione x poter usufruire dell'agevolazione prima casa.

Per cui volevo "liberarmi" dalla proprietà dell'immobile, ma anche tutelarmi da eventuali vendite o disposizioni testamentarie, visto che poi, avendone la piena proprietà, i miei genitori potrebbero comunque disporne a piacimento (ricordo che il mutuo lo sto pagando io x 1/3).

In un primo tempo, avevo pensato ad una DONAZIONE della proprietà ai miei genitori sottoposta a TERMINE FINALE (la morte dei miei genitori), ma mi sa che nn sia valida qs. clausola.

Poi avevo pensato alla DONAZIONE CON PATTO DI RIVERSIBILITA', in modo da far sì che quando i donatari muoiano, il bene torni al donante, ma mi sa che cmq, dopo 20 anni, ne acquisirebbero la piena proprietà a titolo originario x usucapione.

Adesso stavo pensando alla VENDITA CON PATTO DI RISERVATO DOMINIO ed ho visto che in quel caso tutte le tasse (IRPEF, IMU, tasi) sarebbero a carico dell'acquirente, ma in qs. modo mi sa che trasferirei solo il possesso e non la proprietà, quindi non so se potrei acquistare un altro immobile con agevolazione prima casa....

Qualcuno ha idee o sa dirmi x certo come funziona il patto di riservato dominio?

PS: Avevo pensato anche alla possibilità di donare la mia parte dell'immobile a i miei figli minorenni, ma in quel caso non è che ne avrei comunque l'usufrutto?
 

Miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Prima di tutto: sei sicura che con il ricavato della vendita all'asta il debito dei tuoi genitori, nei confronti di tutti i creditori sia stato estinto?

Perché se così non fosse (e avviene spesso) i creditori possono ancora avviare azioni per il recupero del restante credito.

Quindi eviterei di trasferire proprietà.
 

np1974

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
sì, si tratta di una cosa vecchia, avvenuta ormai 12 anni fa. Adesso sono sicura che nn ci siano pendenze
 

Luna_

Membro Senior
Professionista
donazione ai figli. tu ne mantieni l usufrutto legale ma puoi nuovamente usufruire delle agevolazioni. Domani ti do la risposta con certezza
 

Luna_

Membro Senior
Professionista
Allora se fai la donazione della piena proprietà non hai problemi. Se sei entro il quinquennio puoi acquistare con le agevolazioni fiscali entro un anno dalla donazione. se sei oltre i 5 anno acquisti e le richiedi in qualsiasi momento dopo aver effettuato la donazione
 

np1974

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
Allora se fai la donazione della piena proprietà non hai problemi. Se sei entro il quinquennio puoi acquistare con le agevolazioni fiscali entro un anno dalla donazione. se sei oltre i 5 anno acquisti e le richiedi in qualsiasi momento dopo aver effettuato la donazione

Quindi, essendo passati oltre 10 anni dall'acquisto, se dono ai miei figli la proprietà dell'immobile, posso usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa anche se ne avrei comunque l'usufrutto legale...bono! (hai mica dei riferimenti in modo che possa approfondire la questione senza disturbare ulteriormente?)

Comunque, in questo caso, se donassi loro la proprietà e poi, x qualsiasi motivo dovessimo vendere quella casa prima che abbiano 18 anni (cioè tra oltre 15 anni), avrei però bisogno dell'autorizzazione del tribunale dei minori?

Ultima domanda: essendo separata potrei comunque mantenerlo solo io l'usufrutto o dovrei condividerlo col babbo?

Grazie mille per le risposte e per tutta la collaborazione
 

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