Donazione di una futura permuta da costruttore

[bonats]

Cari colleghi,

Da molto tempo non intervengo sul forum ma vi assicuro che vi seguo sempre e non smetterò mai di farlo.

Vorrei approfittare della vostra esperienza per chiedervi se abbiate mai trattato questa situazione:

Caso di una compravendita di un terreno edificabile che preveda la futura permuta di un appartamento da parte di un costruttore. Vi è mai capitata la richiesta di intestare detto immobile ad un terzo soggetto (figlio - donazione)?

Ho sentito due notai che hanno due diversi pareri. Il primo sostiene che non sia possibile farlo perché la codice civile è vietata la donazione di un bene futuro (confermo )mentre il secondo sostiene che si è previsto nell'atto di compravendita iniziale, sarà possibile Poi trasferire la proprietà al figlio come atto di liberalità ( sostiene di avere letto una sentenza di Cassazione che avalla la cosa)

È ovvio che tutto questo palco vuole essere costruito per evitare di pagare l'IVA al 10% sulla seconda casa che di fatto sarà Donata al figlio a brevissimo.

Vi chiedo dunque se avete mai avuto esperienza simile e come ve la siete cavata.

Grazie mille

 

[Rudyaventador]

il problema è l agenzia delle entrate , sappi che l agenzia di prima istanza è quella dove risiede il notaio, la quale pero potrebbe mandare all ade competente per territorio e farti l accertamento con le conseguenze del caso. Quindi la questione sta a capire bene col notaio dell operazione e di quanto venga vista non lienare da parte dell ADE.

L Ade ha ik potere di ricomporre giuridicamente un operazione frazionata dandone una diversa e motivata riqualificazione giuridica .

Quindi il problema non è quale notaio abbia ragione , giuridicamente tutto si puo fare essendo negozi tra privati ma di come viene interpretata dal ADE del territorio dove è sito l immobile

 

[Rosa1968]

Non credo sia un problema territoriale. Se il donante non ha il bene cosa dona? Mi spiego di solito in questo tipo di operazione al costruttore viene trasferita la proprietà del terreno in cambio di una fideiussione per il "valore" del bene futuro che non esiste ancora. Nel patrimonio del tra virgolette donante non c'è l'immobile. Una volta costruito e identificato c'è un successivo atto di intestazione. E' in questo momento che entra nelle disponibilità e solo dopo si può donare. L'operazione andava impostata diversamente.

mentre il secondo sostiene che si è previsto nell'atto di compravendita iniziale, sarà possibile Poi trasferire la proprietà al figlio come atto di liberalità

Secondo me questa ipotesi non e' corretta perché non c'è l'immobile. Bisognava vendere il terreno incassare e donare i soldi al nipote (donazione indiretta) per acquistare un immobile. Ma capisco che e' stata formulata una vendita con permuta per comodità dell'impresa che in questo modo non ha anticipato soldi per l'acquisto.

 

[Rudyaventador]

Non credo sia un problema territoriale. Se il donante non ha il bene cosa dona? Mi spiego di solito in questo tipo di operazione al costruttore viene trasferita la proprietà del terreno in cambio di una fideiussione per il "valore" del bene futuro che non esiste ancora. Nel patrimonio del tra virgolette donante non c'è l'immobile. Una volta costruito e identificato c'è un successivo atto di intestazione. E' in questo momento che entra nelle disponibilità e solo dopo si può donare. L'operazione andava impostata diversamente.


Secondo me questa ipotesi non e' corretta perché non c'è l'immobile. Bisognava vendere il terreno incassare e donare i soldi al nipote (donazione indiretta) per acquistare un immobile. Ma capisco che e' stata formulata una vendita con permuta per comodità dell'impresa che in questo modo non ha anticipato soldi per l'acquisto.

Per la prima considerazione, data la dichiarazione della finalità, non sono entrato nel merito specifico , rinviando ad un notaio, ma i contratti complessi si fanno eccome per motivi fiscali, ed in tal senso ho semplicemente evidenziato che succede in ADE , della facoltà potere di riqualificare giuridicamente i negozi complessi e quali siano le competenze a livello territoriale.

Normalmente il negozio è permuta assistita da garanzia a seconda delle pattuizioni , tra vendita del terreno a semplice destinazione edilizia ( non lottizzato) a fronte di cosa futura con eventuale conguaglio . Ciò

non impedisce che le parti possano utlizzare diverse formulazioni dalla riserva ad intestare la cosa futura ad altri o riservarne il diritto di tale corrispettivo in natura in donazione.
Il negozio di cosa futura è previsto ed è ereditato dal diritto romano, pertanto non posso donare evidente la cosa futura essendo oggi inesistente ma riservare il diritto scaturente dal negozio si , l autonomia negoziale privata può prevedere qualsiasi volontà ed intenzione se non esplicitamente vietata dalla legge e che non comporti l invasione dei diritti di terzi, poi traslare questo sul piano fiscale è altro piano di valutazione, di opportunità, nonchè rischio di esito elusivo , scopo dichiarato da subito dall' utente.