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  1. GioEly

    GioEly Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,

    chiediamo il vostro aiuto per una particolare situazione in cui ci troviamo. Abbiamo fatto una proposta di acquisto per un immobile.
    Leggendo il vostro forum notiamo le prime stranezze in quello che abbiamo firmato:
    a)Proposta valida per 35 giorni (consigliati dal venditore per ottenere il mutuo a cui la proposta è subordinata e vincolata con clausola risolutiva espressa)
    b)Il venditore ha risposto alla proposta di offerta (inferiore al prezzo di vendita) con un prestampato in nostro possesso con la dicitura : RISPOSTA ALLA OFFERTA la sottoscritta..............dichiara che la proposta contiene condizioni di prezzo e modalità di pagamento che non soddisfano in quanto la cifra dovrà essere rialzata a € XXXXXX........ Dopo 6 giorni dalla nostra proposta.

    Verbalmente non abbiamo accettato e non ci è stato richiesto nulla per iscritto.
    In seguito abbiamo parlato all'Agente il quale avendo parlato di iniziativa con il venditore ci ha detto, sempre verbalmente, che il venditore era disposto a scendere ancora un pochino di prezzo.
    Noi siamo rimasti fermi sulla nostra proposta e abbiamo chiesto se dopo risposta negativa del venditore la stessa era da ritenersi nulla. Non siamo riusciti ad avere una risposta chiara, ma solo quella che il venditore non era vincolato a noi e se avesse ricevuto una proposta migliore avrebbe potuto accettarla senza penali.

    Detto questo dopo un altro incontro in agenzia e dopo una seconda visita alla casa abbiamo scoperto alcune "magagne" dell'appartamento e nel palazzo più o meno celate dal venditore e forse dall'agente. Per tale motivo abbiamo espresso numerose perplessità. L'agente rispondeva che se era solo una questione di prezzo poteva FORZARE il venditore all'accettazione della nostra proposta. Noi abbbiamo risposto che non era solo una questione di prezzo ma anche una questione di fiducia nel venditore.

    Oggi, dopo circa 5 giorni da quell'incontro, riceviamo un sms in cui il venditore ci annuncia che la proposta è stata accettata.

    Le domande fatali sono:

    a)Quel foglio prestampato con risposta negativa del venditore annulla la nostra proposta?
    b)L'agenzia non ha preteso assegni anche se ha verbalizzato una caparra con assegno di 2000 € con la dicitura che .....tale deposito fiduciario diverrà caparra confirmatoria all'accettazione della proposta........ ed inoltre ha aggiunto a mano che l'assegno verrà consegnato al preliminare. Cosa comporta ciò? Siamo nel caso di preliminare del preliminare?
    c)Basta un sms o dobbiamo ricevere una raccomandata A/R o telegramma come specificato in tale proposta con timbro postale?
    d)Dobbiamo comunque pagare le provvigioni all'agenzia la quale chiede 3% + IVA su foglio firmato a parte che porta la clausola : <Tale somma vi sarà corrisposta alla firma del preliminare di vendita relativo. Nel caso in cui non fosse prevista la stipula del preliminare di vendita, all'accettazione della proposta stessa>?

    Cocludiamo dicendo che sulla proposta la conoscenza della conclusione di contratto avverrà tramite raccomandata A/R o fax o telegramma.

    Grazie Mille

    Gio&Ely
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, tutto sta se le magagne di cui prlate sono risolvibili o meno ed a che prezzo, nel caso positivo... andare a cavillare non servirà... mentre se le magagne sono molto problematiche, allora avete di che far divertire l'avvocato... a cominciare dalla modalità ( molto particolare certamente ma anche molto " tecnologica " ) e finendo con l'ormai tristemente famoso :triste: " preliminare del preliminare ". Fabrizio
     
  3. GioEly

    GioEly Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Fabrizio,

    grazie mille per la celere risposta.

    A oner del vero le magagne con qualche migliaio di euro sono risolvibili.
    Rimane però il fatto per esempio, che hanno spostato gli attacchi della lavatrice dal bagno piccolino alla camera da letto adiacente facendola diventare una lavanderia con tanto di parete piastrellata, hanno chiuso una porta e aperto un arco in cucina e non hanno ancora adeguato il tutto al catasto e non hanno ancora riscattato l'appartamemento dal comune (edilizia agevolata)dichiarando per iscritto che verrà fatto prima del rogito.
    L'accettazione è avvenuta oggi dopo una prima risposta scritta negativa a distanza di 28 giorni dalla proposta.
    Ci sembra una cosa un po' forzata tanto mal che vada le provvigioni a quanto pare le prendono comunque ci sembra di capire Giusto? E la risposta negativa del venditore non conta come annullamento ?

    Cinque giorni fa ci avevano chiesto se eravamo ancora interessati e avevamo chiesto qualche giorno per pensarci. Ci sembrava di capire che ormai tutto era concluso e che necessitava una nuova proposta. Oggi un sms che ci ha preso alla sprovvista visto che la nostra prima proposta più bassa di 10000 € aveva offeso il venditore.

    Grazie mille

    Saluti

    Gio&Ely
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao Gio&Ely... la celere risposta è dovuta alla presenza ( purtroppo ) in ufficio ancora a quest'ora :confuso:... altrimenti ...:sorrisone:. scherzi a parte , tu hai scritto

    quindi questo significa che nella proposta è chiaramente indicata una clausola risolutiva espressa subordinata alla accettazione o meno del mutuo... la validità della proposta non c'entra con la clausola, molto probabilmente il venditore si è preso un pò di tempo nella speranza di trovare un compratore più sicuro.. comunque questo significa che se il mutuo non è accettato ... avete tutti giocato ed amici come prima ( anche se il collega credo si ricorderà di te nelle preghiere serali :risata: ), se le cose stanno cosi allora siano chiare un paio di cose :
    1- la proposta diventa valida a tutti gli effetti giuridici e legali nel momento in cui la condizione si avvera ( il mutuo sarà accettto ed erogato ) fino ad allora la proposta è relegata in un limbo e con essa l'assegno eventualmente versato.. che non dovrà essere consegnato al venditore se il mutuo non viene accettato ... oltre alle provvigioni del collega
    2- per maggiore sicurezza redigerei un bel compromesso on l'ausilio di un avvocato.
    Se tu hai la possibilità di postare una copia della proposta potrei essere più chiaro e certo di quello che stai facendo ... logicamente non rimarrò ancora per molto in ufficio percui ti potrò rispondere in mattinata o lo farà qualche altro . Fabrizio
     
  5. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    L'avere usato la frase "clausola risolutiva espressa" è cosa diversa da "clusola sopsensiva".
    La provviggione all'agente va pagata, credo, comunque. Felice di sbagliarmi per Gioely.
     
  6. GioEly

    GioEly Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Già anche noi crediamo che le provvigioni siano comunque da pagare, anche in caso di mancata erogazione del mutuo.

    Gio&Ely
     
  7. GioEly

    GioEly Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte
    Gio&Ely
     
  8. GioEly

    GioEly Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Fabrizio,

    se non va contro le regole del forum, posteremo il contratto libero da dati sensibili, come immagini o pdf.
    Fateci sapere la soluzione più facile.

    Gio&Ely
     
  9. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Per questo ti ho chiesto di postare la proposta, molto spesso sul forum usano involontariamente termini in maniera errata che ti mettono nella condizione di dare un errata risposta, ma leggendo le carte si può essere sicuri.
    Puoi postare tranquillamente senza i dati sensibili , non ci sono problemi.
    @H&F ... ben tornato e buonanotte io vado a dormire ( spero :triste: )
    Fabrizio
     
  10. GioEly

    GioEly Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok, grazie a tutti, sarà nostra premura metterevi a disposizione tutta la documentazione in nostro possesso scremata delle parti non utili.
    A domani.

    Notte a Tutti

    Gio&Ely
     
  11. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    sabato mattino...........sempre le solite cose. se si chiede il mutuo si deve usare la clausola sospensiva non quella risolutiva.
    con quella sospensiva no mutuo no provvigioni.
    con quella risolutiva le provvigioni vanno pagate lo stesso.
    furbo l'agente immobiliare.
    le domande vanno fatte prima di firmare non dopo.
    auguri che sei arrivato nel posto giusto per le domande
    certamente avere una risposta scritta negativa del venditore ha il suo peso.
    non ha accettato la vostra proposta, quindi che vuole dopo?
    La proposta viene annullata.
    certo voi non rilanciate se non vi interessa l'immobile.
     
  12. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Da che mi risulta l'sms non è valido per formalizzare l'accettazione di una proposta di acquisto, a maggior ragione dopo che ti aveva fatto avere uno prestampato in cui non accettava la tua proposta.
    Per quanto riguarda questo punto, invece, io ci andrei molto cauto. Informati bene, in quanto, in alcuni Comuni, il prezzo massimo di vendita che il Comune impone nell'edilizia agevolata, non sempre si può togliere! Ad esempio, da noi, è possibile eliminarlo, solo se sono passati almeno 30 anni dalla stipula della Convenzione. Ed eliminarlo costa cifre esorbitanti.
     
    A Bagudi e H&F piace questo messaggio.
  13. GioEly

    GioEly Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti e grazie mille per la disponobilità.

    -ccc1956 purtroppo c'è sempre da imparare e anche se ci siamo sentiti dire che siamo troppo precisi e cavillosi oltre la media ma a quanto pare non lo siamo stati abbastanza e non abbiamo trovato da autodidatti le giuste informazioni sulla differenza tra clausola sospensiva e risolutiva. Anche per noi dopo un rifiuto scritto del venditore la contrattazione era cocnclusa tanto è vero che abbiamo detto all'agente se aveva altre soluzioni ed egli non ha obiettato sul fatto che eravamo vincolati a questo immobile fino al 7 dicembre.

    -proge2001 grazie per la soffiata, anche qui pensavamo ad una regolamentazione comune ma a quanto pare non è vero. Stiamo cercando adesso info sul sito del comune in questione ed eventualmente posteremo le nostre domande in merito.

    Come promesso di seguito i documenti della contrattazione. Giudicate voi specialmente le osservazioni allegate alle immagini caricate che rispecchiano le nostre perplessità che ci hanno un attimo messo su un gradino più alto di attenzione con la frase comune che gira nelle nostre teste : qualcosa non va ci sono delle cose che non sappiamo. Per questo ci eravamo presi un po' di tempo per pensare ed eventualmente ricontrattare magari specificando meglio alcuni punti non chiari e mettendo dei vincoli più stretti da rispettare prima della firma del rogito.

    Grazie a tutti

    Gio&Ely
     
  14. GioEly

    GioEly Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Queste sono le provvigioni. Noi abbiamo solo una fotocopia non controfirmata, anche se non si vede dall'immagine. Crediamo che questo sia un vincolo per noi non derogabile anche in mancanza di erogazione mutuo.

    Vedi l'allegato 4178
     

    Files Allegati:

  15. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ok questo è un foglio provvigioni... non riporta molto di particolare, la cosa importante è la proposta e le modalità, solo questa può chiarire se il tutto è giuridicamente valido. Fabrizio
     
  16. GioEly

    GioEly Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In questa parte di contratto non risultano contratti di locazione in atto, ed è vero, ma è anche vero che la proprietaria ha dato l'appartamento alla figlia che ha anche iniziato a ristrutturare, ma non ci è dato sapere perchè, l'appartamento è stato messo in vendita e la figlia non risulta molto contenta come ha efficacemente dimostrato durante le nostre 2 visite, dicendo anche che si sarebbe portata via determinate cose come lavandini, box doccia, fontana in giardino e altro dichiarandolo suo o lasciandolo a pagamento, ma comparendo essi nell'annuncio internet e seguendo la clausola visto e gradito pensiamo che ci sia da discuterne e questo era un altro esempio di impensierimento nostro. Aggiungiamo per esempio la tenda da sole smontata, in prima istanza per lavori di manutenzione straordinaria in seconda dichiarata rotta e abbiamo capito con nessuna intenzione di aggiustarla o sostituirla.
    Leggiamo inoltre scritto a mano che si rimanda al preliminare per la consegna dell'assegno ed è per questo che pensiamo di essere nel preliminare del preliminare, leggendo inoltre sul foglio successivo che gli art. 1341 e 1342 dichiarano che ciò che è scritto a mano prevale su ciò che è stampato. ma chiediamo su questo punto un'opinione più competente della nostra. Casa-Foglio02-.jpg
     
  17. GioEly

    GioEly Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    in questa parte leggiamo le clausole risolutive come detto ieri, vediamo cosa ne pensate. E' espressamente scritto che dobbiamo ricevere una comunicazione scritta e non un sms. MA aspettiamo c'è ancora molto tempo. Casa-Foglio03-.jpg
     
  18. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    il mio era solo un consiglio a fin di bene.........sono venditore ma anche acquirente e conosco i problemi in entrambi i casi........
    ti auguro il meglio ma cmq credo che con una risposta scritta negativa in mano il venditore si e' legato mani e piedi da solo ............magari per troppa ingordigia.........e gli sta anche bene.
    ti consiglio in futuro oltre alla clausola sospensiva per il mutuo indispensabile
    oggi anche la clausola sospensiva per i controlli sull'immobile.
    sul forum ci sono innumerevoli spiegazioni sull'utilita' di questa clausola.
    tanto per essere previdenti e tutelati.
    certo sono due clausole sospensive e non e' detto che il venditore accetti anche se basta mettere una scadenza di un mese.............per i controlli e per il mutuo
    anche.......avendo fatto prima un prescrining reddittuale per sapere se siamo mutuali oppure se non c'e' speranza alcuna.
    ciao
     
  19. GioEly

    GioEly Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Questo invece il foglio in cui il venditore si dichiara non soddisfatto al 8 novembre e ieri a quanto apre ha cambiato idea. Ma come detto le parti sembravano così lontane che abbiamo chiesto di vedere altri immobili e quindi questa accettazione proprio non ce la aspettavamo tanto è vero che abbiamo fermato le pratiche per il mutuo dando per perso l'immobile. Adesso ci troviamo sotto le feste eventualmente a dover fare tutto in fretta o cmq a dover richiedere l'ausilio di un legale per chiarire la situazione che appare veramente FORZATA in zona cesarini. Casa-Foglio04-.jpg
     
  20. GioEly

    GioEly Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In generale l'immobile ci piace, siamo diventati diffidenti per le zone d'ombra che sono apparse in una giornata di sole. Sembra a questo punto che tutti vogliano concludere l'affarfe chi come il venditore per realizzare prima di fine anno, chi come l'agente per le provvigioni. Sono inoiltre da chiarire molti punti sull'atteggiamento della figlia e sulle cose che non fanno parte del mobilio ma della casa come lavandini e tende da sole che sono dichiarate a pagamento o rotte contrariamente a quanto esposto nell'annuncio o sulla proposta/preliminare.Inoltre la casa era stata messa in vendita come quadrilocale con 3 camere da letto ma avendo gli attuali occupanti trasformato una camera in lavanderia molto grande c'è anche da discutere su questo dato che a noi la terza camera serviva e proprio per questo cercavamo un qudrilocale.
    La domanda che ci poniamo è che il mancato riscatto, la mancata variazione atto catastale di varie cose, la risposta negativa scritta, i costi aggiuntivi comparsi dopo la proposta ci impongano comunque all'acquisto o al pagamento di penali con perdita di soldi.
    Pensiamo che l'agenzia abbia svolto il suo dovere ma pensiamo anche che 6000 euro siano troppi per il lavoro svolto in caso decidessimo di rinunciare alla casa viste le tante, ma non tutte, problematiche sopra esposte sempre che questo sia previsto dalla legge. Altrimenti cercheremo delle soluzioni indolori per le parti.
    Insomma sempre alla fine ci sono delle cose che ci impensierisconoi molto.

    Grazie per le risposte

    Gio&Ely
     

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